【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票。所以，從個(gè)人那里買砂石料或租賃設(shè)備，只能代開增值稅普通發(fā)票。（2）據(jù)財(cái)稅2008第170號(hào)和財(cái)稅2009第9號(hào)等文件規(guī)定：? 適用按簡(jiǎn)易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票；? 小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得有稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票；? 納稅人銷售舊貨，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具或代開增值稅專用發(fā)票。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題股權(quán)收購拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？股權(quán)收購是指一個(gè)公司收購另一公司的股權(quán)，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。如果被收購方的土地是通過轉(zhuǎn)讓所得得到的土地，被收購方原來對(duì)土地的入賬價(jià)值，以原來被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開具的票據(jù)作價(jià)，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。合作建房拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？依據(jù)財(cái)稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除 11%，但前提條件是土地成本必須取得當(dāng)?shù)貒敛块T蓋章的行政事情性收據(jù)，如果沒有行事業(yè)性收據(jù)，就不能抵扣。對(duì)非房開公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征 11%的增值稅，也就是說，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分 利潤，不論哪種方式，都視同銷售。不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配等視同銷售行為如何控制風(fēng)險(xiǎn)？ 不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配在稅法中視同銷售，營改增以后，要繳納增值稅。依據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓 2016 年 4月 30 日之前的不動(dòng)產(chǎn)，選擇 5%的簡(jiǎn)易征收，如果不動(dòng)產(chǎn)是 5 月1 日以后取得的對(duì)外投資所分配的，視同銷售是按 11%繳稅。因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資和分配，視同銷售，就分為不動(dòng)產(chǎn)是 5 月1 日之前還是 5 月 1 日之后轉(zhuǎn)讓兩種情形。房屋代建模式財(cái)稅如何操作房屋代建必須具備三個(gè)條件：（1）建設(shè)單位（發(fā)包方）自己擁有土地應(yīng)以建設(shè)方的名義去當(dāng)?shù)匕l(fā)改委立項(xiàng)報(bào)建審批和規(guī)劃；（2）房屋代建的房地產(chǎn)公司不能墊款；（3）代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費(fèi)營改增以后，房地產(chǎn)公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務(wù)6%繳納增值稅。土地出讓金、市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)可否作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)扣除？依據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當(dāng)?shù)刎?cái)政部門開具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此，市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。如果拆遷補(bǔ)償費(fèi)不采用現(xiàn)金補(bǔ)償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設(shè)拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費(fèi)房開公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房開公司營改增后，應(yīng)盡量選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式更省稅。土地出讓金返還模式及相應(yīng)財(cái)稅處理？土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補(bǔ)償支出，在土地增稅沒有取消的情況下，應(yīng)開具增值稅紅字發(fā)票，沖減土地成本。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，?？顚Ｓ?，在財(cái)務(wù)上土地返還款作?？顚Ｓ茫瑳]有任何稅收的問題。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎(jiǎng)勵(lì)，財(cái)務(wù)上記營業(yè)外收入，不繳增值稅，只繳企業(yè)所得稅。支付的各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房開公司所發(fā)生的新項(xiàng)目，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如果是政策性拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是不可以抵扣的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷方視同不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按 11%征稅，如果 4 月 30 日之前的房屋，則按 5%簡(jiǎn)易征收，房開公司只能抵扣 5%。成本按公允價(jià)進(jìn)成本。紅線外附加工程所包含的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？紅線外所發(fā)生的工程是不能進(jìn)紅線之內(nèi)的成本的，因此，紅線外附加工程所取得的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。但這要看各地方政策，目前，全國只有廣州市允許紅線外的成本可以進(jìn)成本。房開企業(yè)成片取得土地，分期開發(fā),如何抵扣? 按國家稅務(wù) 2016 年公告 18 號(hào)，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積247。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增 值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？財(cái)稅 201636 號(hào)文件規(guī)定，設(shè)計(jì)費(fèi)是按 6%繳納增值稅。對(duì)于 房開公司，是可以抵扣 6%的進(jìn)項(xiàng)稅的。境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)的如何抵扣處理？財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件附件 4 規(guī)定，在境外發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)，策劃費(fèi)是免稅的，因此，房開公司與境外的設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)，由于境外是免稅的，因此不能抵扣。1營改增前后甲供材處理的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？ 營改增前甲供材分兩種，營改增前甲供材料分兩種，一種是甲供設(shè)備和裝修材料，只要房開公司自己購買材料和裝修材料，設(shè)備和裝修材料是不需要交營業(yè)稅的，除了甲供設(shè)備和裝修材料之外，其他任何的甲供材，施工企業(yè)都要交建安稅，房開公司必須取得建筑公司全額的建安發(fā)票，才能在土增稅、所得稅稅前扣除。營改增以后，根據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件規(guī)定，建筑企業(yè)的銷售額是按照施工企業(yè)向房開公司收取的所有價(jià)款包括價(jià)外費(fèi)用，比如說 1000 的工程，600 萬的材料、400 萬的勞務(wù)，房開公司算增值稅的計(jì)稅依據(jù)是建安公司收取的 400 萬。營改增后，施工企業(yè)一定選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，房開公司只能抵扣自己購買的材料部分。營改增后，房開公司選擇甲供材或包工包料，要通過數(shù)據(jù)計(jì)算分析。例，房開公司與施工企業(yè)簽定的合同 1000 萬，其中材料 600 萬，建安 400 萬，如果施工企業(yè)給房開公司開 1000 萬的票，則房開公司可抵扣 1000*11%=110 萬元；如果房開選擇甲供材料，自己購買 600 的材料，房開公司能抵扣的金額600*17%=102 萬；施工企業(yè)給房開公司開具的 400 萬，選擇簡(jiǎn)易征稅給房開公司開具 3%的專用發(fā)票，房開公司只能抵扣400*3%=12 萬，房開公司能抵扣 114 萬，實(shí)際生活中，房開公司所購買的材料不一定能全部取得專用發(fā)票，因此，營改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負(fù)會(huì)更低。因此，實(shí)際生活當(dāng)中，應(yīng)根據(jù)甲供材料購買的材料比重的高低來決定。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額及材料采購過程中運(yùn)輸和材料發(fā)票開具技巧？材料可抵扣 17%，購沙石料只能抵扣 3%。參考肖太壽財(cái)稅工作室 2016 年 4 月 7 日文章《營改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制的合同簽訂技巧。1園林綠化工程營改增前后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧在哪里？ 園林綠化工程營改增前后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧決定在合同簽訂環(huán)節(jié)，苗圃屬于農(nóng)產(chǎn)品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗圃，憑園林公司開具的發(fā)票的銷售價(jià)*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒有苗圃的園林公司，當(dāng)房開公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如 100 萬的苗圃，10 萬的植樹勞務(wù)，園林公司開具 11%的增值稅專用發(fā)票，房開公司抵扣 110 萬*11%= 萬元；如果房開公司園林公司簽訂 100 萬的銷售合同，請(qǐng)人 10 萬的植樹勞務(wù)合同，可以抵扣 100*13%=13 萬元，但園林公司不會(huì)簽訂包工包料合同，10 萬的勞務(wù)開具 3%的專用發(fā)票，10*3%= 萬元，則房開公司可以抵扣 萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣 110*11%= 萬元，因此，選擇第二種方案。1在基建工地搭建的臨時(shí)建筑能否抵扣增值稅？最后被拆 除，是否需要做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？財(cái)稅【2016】36 號(hào)不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒有明確規(guī)定，待稅總出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)丁文件。1施工現(xiàn)場(chǎng)的水電費(fèi)的博弈分析及處理方法。如果業(yè)主是房開公司，房開公司應(yīng)給施工企業(yè)開具水電發(fā)票，電費(fèi)抵扣 17%，水抵扣 13%。1多項(xiàng)目施工能否采用匯總納稅方法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？ 國家稅務(wù)總局 2016 年公告 17 號(hào)文件和財(cái)稅【2016】36 號(hào)，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項(xiàng)目部的情況，不同項(xiàng)目之間可以交叉抵扣增值稅。采用一般計(jì)稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按 2預(yù)交增值稅，按簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的施工企業(yè)，工程所在地按 3%預(yù)交增值稅，所以多項(xiàng)目施工，可以匯總不同項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅在公司注冊(cè)所在地抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。1資質(zhì)共享與增值稅抵扣辦法的沖突資質(zhì)共享指建筑企業(yè)通過總公司的資質(zhì)中標(biāo)工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點(diǎn)回到公司注冊(cè)所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實(shí)施。1清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前 后有何重大變化？對(duì)建筑和房地產(chǎn)公司有何影響？營改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來計(jì)算，按差額來計(jì)算；比如說建筑工程 1000 萬，甲供材 200 萬，施工企業(yè)的銷售額為 1000200=800 萬；以 800 萬作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價(jià)款作為銷售額的計(jì)稅依據(jù)。1境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)的如何抵扣處理？根據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件附件 4 境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)是免稅的，因此不能抵扣。園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票？苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買價(jià)*13%抵扣。比如是農(nóng)民自己的草皮苗木沒有發(fā)票，只能去稅務(wù)局代開發(fā)票才能抵扣。2施工臨時(shí)用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開具技巧？讓房開公司給施工企業(yè)開具 17 的電費(fèi)發(fā)票和 13%的水費(fèi)發(fā)票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。2售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進(jìn)項(xiàng)稅是否轉(zhuǎn)出？ 售樓處、樣板間進(jìn)房地產(chǎn)公司的銷售費(fèi)用，所含的進(jìn)項(xiàng)稅能抵扣。當(dāng)售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。2回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？視同銷售繳增值稅。2清包和甲供材的建安勞務(wù)增值稅處理方法的分析。依據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，選擇計(jì)稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財(cái)稅相關(guān)文章。2出租的不動(dòng)產(chǎn)免租期內(nèi)如何確認(rèn)銷售額? 出租的不動(dòng)產(chǎn)如果是 4 月 30 日之前的，按簡(jiǎn)易征收征收增值稅，如果是 4 月 30 日以后，則按一般計(jì)稅 11%交增值稅。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。2樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？ 財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動(dòng)產(chǎn)租稅，按 11%征收增值稅。車輛廣告按 17%征收增值稅。2隨房贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)如何確認(rèn)銷售額? 買房送物業(yè)管理費(fèi)視同銷售，按市場(chǎng)公允價(jià)，確定銷售額征稅。2營改增前后“買一贈(zèng)一”行為如何納稅以及風(fēng)險(xiǎn)如何控制？ 營改增前后都一樣，營改增前，買房送的冰箱洗衣機(jī)，不能土增前扣除，營改增后，要視同銷售交增值稅，因?yàn)橘I一贈(zèng)一不能像工業(yè)企業(yè)一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈(zèng)送劃算。2營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？ 首付款和按揭款到賬時(shí)間即為增值稅納稅義務(wù)時(shí)間。營改增前后自持物業(yè)經(jīng)營或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物業(yè)應(yīng)按 5%簡(jiǎn)易征收來征稅，5 月 1 日后按11%征稅。3日光盤的營改增風(fēng)險(xiǎn)？按預(yù)收賬款 3%預(yù)交增值稅，完工后再進(jìn)行抵扣，因?yàn)槭穷A(yù)交，對(duì)營改增來講沒有什么風(fēng)險(xiǎn)影響。3房屋定價(jià)的困惑和銷售籌劃 目前土地增值稅沒有取消，房屋定價(jià)應(yīng)考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個(gè)問題來考慮。3營改增前后售后返租涉及的稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？該如何控制？ 營改增前和營改增后，都應(yīng)該由物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司來代替業(yè)主進(jìn)行出租，資產(chǎn)管理公司收取管理費(fèi)按 6%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)征收增值稅。物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司收取代理費(fèi)，給出租人省一道房產(chǎn)稅。因此，營改增后，應(yīng)通過資產(chǎn)管理公司或物業(yè)公司代租更省稅。3房地產(chǎn)企業(yè)支付的貸款利息能否