【文章內(nèi)容簡介】 舊《細(xì)則》規(guī)定：第九條　營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十八條　納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。納稅人有本細(xì)則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天。新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定：《條例》第十二條　營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天?！都?xì)則》第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。新舊對比：（1）增設(shè)了“國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定”的條款；（2）明確了“營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天”；（3）明確了 “收訖營業(yè)收入款項(xiàng)” 、“取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”概念； （4）明確了“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”；（5）增加了將“土地使用權(quán)”無償贈送他人納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定；（6）銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間由原來的“收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”。以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”的規(guī)定。這一規(guī)定將在很大程度上改變建筑業(yè)納稅人的計(jì)稅方式。十二、“納稅地點(diǎn)”新規(guī)定：舊《細(xì)則》規(guī)定：《條例》第十二條：營業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（1）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人從事運(yùn)輸業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（2）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（3）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！都?xì)則》第三十條：納稅人提供的應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在外縣（市），應(yīng)向勞務(wù)發(fā)生的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅而未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。第三十一條：納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第三十二條：納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，其納稅地點(diǎn)需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。新《細(xì)則》規(guī)定：條例第十四條：營業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（1）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（2）納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（3）納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（4）扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款。細(xì)則第二十六條：按照條例第十四條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地、土地或者不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅而自應(yīng)當(dāng)申報(bào)納稅之月起超過6個(gè)月沒有申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。新舊對比：（1）除了“提供建筑業(yè)勞務(wù)”“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)”在勞務(wù)發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地”納稅。（2）新《條例》、《細(xì)則》關(guān)于跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅納稅地點(diǎn)沒有單獨(dú)解釋，說明跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅不再“向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅”，也改為“向勞務(wù)發(fā)生地繳納”。第二節(jié) 營業(yè)稅（物業(yè)管理公司收入及營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定）如何區(qū)分物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、物業(yè)代收收入？財(cái)基字【1998】7號：物業(yè)管理公司的收入包括：主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 　?。?）主營業(yè)務(wù)收入：包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入。 　?、傥飿I(yè)管理收入：是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。 　?、谖飿I(yè)經(jīng)營收入：是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。 　?、畚飿I(yè)大修收入：是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。 　　（2）其他業(yè)務(wù)收入：是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 物業(yè)管理收入如何繳納營業(yè)稅？（1）財(cái)稅[2003]16號規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。（2）代有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如果開局本單位票據(jù)，視為物業(yè)管理收入，待支出時(shí)統(tǒng)一作為費(fèi)用扣除。（3）物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務(wù)而又全額退還客戶的收費(fèi)，如退還給未進(jìn)行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)”等，在繳納營業(yè)稅時(shí)，允許其沖減當(dāng)期的計(jì)稅營業(yè)額。物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入如何納稅？根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入分別按照所從事的經(jīng)營項(xiàng)目所適用的營業(yè)稅稅目，依法定稅率征收營業(yè)稅。代收收入如何繳納營業(yè)稅？（1）國稅發(fā)[1998]217號規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”。因此對物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)應(yīng)征收營業(yè)稅。（2）代有關(guān)部門收取費(fèi)用時(shí)，如果為客戶開具的是有關(guān)單位提供的票據(jù)，這部分收入不作為物業(yè)管理收入，只將收取的手續(xù)費(fèi)作為物業(yè)管理收入（收取手續(xù)費(fèi)時(shí)要給有關(guān)單位開據(jù)服務(wù)性發(fā)票）。　 物業(yè)部門收取的垃圾處置費(fèi)如何征受營業(yè)稅？（1）國稅函【2005】1128號規(guī)定：單位和個(gè)人提供的垃圾處置勞務(wù)不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，對其處置垃圾取得的垃圾處置費(fèi)，不征收營業(yè)稅。（2）根據(jù)以上規(guī)定，物業(yè)公司向客戶收取的垃圾清掃費(fèi)、垃圾運(yùn)輸費(fèi)應(yīng)不屬于營業(yè)稅升水收入，不征收營業(yè)稅。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應(yīng)征收企業(yè)所得稅。物業(yè)公司實(shí)行收入分成的如何繳納營業(yè)稅？以物業(yè)公司名義收取的收入，如果按規(guī)定與業(yè)主委員會實(shí)行分成，營業(yè)稅的納稅人應(yīng)為物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、代收費(fèi)用等相關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納營業(yè)稅。支付給業(yè)主委員會的分成支出作為費(fèi)用處理。業(yè)主委員會取得分成收入時(shí)必須到地稅局代開服務(wù)業(yè)發(fā)票，否則物業(yè)公司不能在企業(yè)所得稅前扣除。物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費(fèi)、一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)如何納稅？（1）《營業(yè)稅暫行條例》第十二條　營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。（2）物業(yè)公司從房地產(chǎn)公司收取的接管費(fèi)用，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司賬戶后，分不同情況處理。①如果收取時(shí)房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開具發(fā)票，并且已經(jīng)計(jì)入收入繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理?？梢話煸凇捌渌麘?yīng)付”款等科目。同時(shí)應(yīng)保存好開發(fā)公司就這部分收費(fèi)澆水的相關(guān)憑證。②如果房地產(chǎn)公司收取時(shí)沒有開具發(fā)票，也沒有計(jì)入收入繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細(xì)則》第二十四條規(guī)定處理。（3）物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)也應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細(xì)則》第二十四條規(guī)定處理。第二章 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 第一節(jié) 土地增值稅清算的基本政策 一、土地增值稅|納稅人： 《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。 轉(zhuǎn)讓：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條：轉(zhuǎn)讓是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 國有土地：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條，國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。地上建筑物：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 附著物：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 收入：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 單位及個(gè)人：《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。所稱個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營者。 贈與：（一）、房屋所有人、土地使用權(quán)人將房屋土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人的；（二）房屋所有人、土地使用權(quán)人通過中國境內(nèi)非營利社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 社會團(tuán)體：包括中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及民政部門批準(zhǔn)成立的其他非盈利的公益性組織。 二、新舊政策變化： 新出臺的《管理規(guī)程》（國稅發(fā)【2009】91號，與2006年的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）相比，主要發(fā)生以下10個(gè)方面的變化： （一）明確了適用范圍和土地增值稅清算的定義。（二）新增稅務(wù)機(jī)關(guān)“前期管理”內(nèi)容 （三）明確了納稅人注銷前必須清算 （四）強(qiáng)化了征納雙方的法律責(zé)任 （五）授予稅務(wù)機(jī)關(guān)是否清算的自由裁量權(quán) （六）對納稅人提供的清算資料要求更明確 （七）明確了稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理清算的處理方式 （八）增加了清算前納稅評估的要求 （九）新增“清算審核”程序性、實(shí)質(zhì)性的規(guī)定 （十）核定征收規(guī)定發(fā)生變化 三、清算條件：《細(xì)則》第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。國稅發(fā)[2006]187號；國稅發(fā)【2009】91號 2009年6月日起執(zhí)行。第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 　　第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算?！　。ㄒ唬┮芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 　?。ǘ┤〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 　?。ㄈ┘{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 　　（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 　　對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。四、清算對象：《細(xì)則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位。 《細(xì)則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部梢园炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。國稅發(fā)[2006]187號：（1）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位進(jìn)行清算；（2）對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；（3）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。國稅發(fā)【2009】91號：第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于