【文章內(nèi)容簡介】 一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。 甲方發(fā)生了 出租土地使用權的行為 ，對其按“服務業(yè) — 租賃業(yè)”征營業(yè)稅； 乙方發(fā)生了 銷售不動產(chǎn)的行為 ，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。 對雙方分別征稅時，其 營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立 合營企業(yè) ， 合作建房 。 （新實體，涉及三方） 對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： ① 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股， 參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅； 只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 案例 1 稅務機關對某工藝品廠進行日常檢查時發(fā)現(xiàn)，該廠 2023年與某房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合建房，由房地產(chǎn)開發(fā)公司投資 3000萬元，工藝品廠提供自有土地一塊。 合同中規(guī)定：建成后產(chǎn)權歸工藝品廠所有，房地產(chǎn)公司可 20年內(nèi)承租經(jīng)營該房產(chǎn)，每年交納租金250萬元。 工藝品廠在房產(chǎn)竣工決算后作增加固定資產(chǎn)處理，當年就所收租金 250萬元繳納了營業(yè)稅 元 稅務處理： 稅務機關要求其就房地產(chǎn)公司“投資”的3000萬元補繳營業(yè)稅。 案件解析： 在這一交易過程中，房地產(chǎn)公司以建筑物為代價換得若干年土地使用權，工藝品則以出租土地使用權為代價換取建筑物。 案件引申：假設均為內(nèi)資企業(yè)實務操作所得稅如何考慮。 房地產(chǎn)企業(yè)有開發(fā)成本 3000萬元，擁有20年的使用權，作為經(jīng)營性資產(chǎn)，應作所得稅視同銷售？還是自建固定資產(chǎn)？ 工藝廠收取租金，相關的土地出讓金攤銷，20年候收取房產(chǎn)，按取得非現(xiàn)金資產(chǎn)受益，再做收入？ ② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的 一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤， 則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么， 對甲方取得的 固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入 按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅 ； 對合營企業(yè)則按 全部房屋的銷售收入 依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅； ③ 如果房屋建成后雙方 按一定比例分配房屋 ，則此種經(jīng)營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。 首先對 甲方 向合營企業(yè)轉讓的土地 ，按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅，其 營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。 (注 :可按驗資數(shù)征收） 其次，對 合營企業(yè)的房屋 ， 在分配給甲、乙方后 ，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。（注 :再銷售按差額計征營業(yè)稅） 股利分配 對企業(yè)將擁有的不動產(chǎn)作為股利分配給其股東（投資者）的行為，應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。 關于以不動產(chǎn)作為股利進行分配征收營業(yè)稅問題的批復 國稅函 [1997]387號 “代建”房屋行為征稅 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (以下簡稱甲方 )取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位 (以下簡稱乙方 )的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權轉移等手續(xù)。 甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅； 如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。（國稅函 [1998]554號） “代建”房屋行為征稅 2 關于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題 房屋開發(fā)公司承辦國家機關、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司 (即受托方 )不墊付資金，并同時符合本《通知》第三條中“其他代理服務”條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按“服務業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的各種房屋，均應全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。 江蘇省地方稅務局關于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知 (二 ) 蘇地稅發(fā) (1996)074號 關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征收營業(yè)稅問題 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按 “服務業(yè)－代理業(yè)” 征收營業(yè)稅； 在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按 “銷售不動產(chǎn) ”征收營業(yè)稅； 包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按 “銷售不動產(chǎn)” 征收營業(yè)稅。（國稅函 [1996]684號） 以房抵頂債務 單位或個人以房屋抵頂有關債務，不論是經(jīng)雙方 (或多方 )協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發(fā)生轉移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益(減少了債務 )。 因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關債務的行為，應按 “銷售不動產(chǎn)” 稅目征收營業(yè)稅。（國稅函 [1998]771號） 購房回租 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回）， 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 （國稅函 [1999]144號） 個人聯(lián)合集資建房 個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權的單位或個人（以下簡稱“地主”）簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個人出資并負責雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給各購房戶，這實際上是個人先通過合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購房戶。 個人聯(lián)合集資建房 對個人應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅，其營業(yè)額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。 個人與地主的關系，屬于一方提供地土使用權，另一方提供資金合作建房的行為，對其雙方應按《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發(fā) [１９９５ ]１５６號）第十七條的有關規(guī)定征收營業(yè)稅。 （國稅函 [1996]718號） 中外合作開發(fā)房地產(chǎn) 關于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，因此， 應按 “轉讓無形資產(chǎn)”稅目 征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。 中