【正文】 稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，原則上為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 1單位和個(gè)人因財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法改變將已繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款逐期轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入時(shí)，允許從營(yíng)業(yè)額中減除。 (3)按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格： 計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成本或工程成本 (1＋成本利潤(rùn)率 )247。 江蘇省財(cái)政廳、江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 蘇財(cái)稅 [2023]41號(hào) 納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)發(fā)生退款，凡該項(xiàng)退款已征收過(guò)營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后同一行為的營(yíng)業(yè)額中減除。 單位和個(gè)人銷售 抵債所得 的不動(dòng)產(chǎn)的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在履行各類代收費(fèi)用時(shí)，必須持有該項(xiàng)費(fèi)用的代收授權(quán)書和使用財(cái)政部門核發(fā)的統(tǒng)一票據(jù)，并按規(guī)定解繳收費(fèi)主管部門，否則一律照章征收營(yíng)業(yè)稅。 關(guān)于納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)退回的有關(guān)征稅問(wèn)題 納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生“銷貨退回”行為，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可將退付款項(xiàng)直接沖減當(dāng)期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額。 納稅人從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的所屬稅目及適用稅率，按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》所附的《營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表》執(zhí)行。 下列行為也屬于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍： （一）有償轉(zhuǎn)讓建筑物的有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的行為； （二）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為； 注：對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)隨同不動(dòng)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓的行為比照為銷售不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅 主講 :王大祥 征稅范圍 蘇地稅發(fā)【 1999】 131號(hào) 所稱房地產(chǎn)業(yè)，是指轉(zhuǎn)讓境內(nèi)土地使用權(quán)和銷售我省境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)。 建筑物、構(gòu)筑物是指通過(guò)建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品。（ 國(guó)稅函 [1995]156號(hào) ） （三）以提供土地使用權(quán)的方式，與提供資金的他人（以下簡(jiǎn)稱出資方）共同立項(xiàng)建造不動(dòng)產(chǎn)，并與出資方按一定方式進(jìn)行利益分配，取得收入或取得分得的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為； （四）以提供資金的方式，與提供土地使用權(quán)的他人（以下簡(jiǎn)稱出地方）共同立項(xiàng)建造不動(dòng)產(chǎn)，并與出地方按一定方式進(jìn)行利益分配，取得收入或取得、分得的不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)的行為； （五）投資者在辦理不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)立項(xiàng)后，又接受他人投資參與不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)，并與他人共同分配不動(dòng)產(chǎn)的行為； （六）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投資者在工程完工前，將自身全部的權(quán)利、義務(wù)有償轉(zhuǎn)讓給他人的行為；（ 既轉(zhuǎn)讓在建工程 ） （七）接受他人委托代建不動(dòng)產(chǎn)，但以自己的名義辦理工程項(xiàng)目立項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)建成后將不動(dòng)產(chǎn)交給委托方的行為； （受托“代建”） （八）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以集資建房名義將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給出資人的行為； （集資建房） （九） 土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為 ； （十） 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之間相互交換不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為； （十一） 士地使用者和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之間相互交換土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為； （十二）因城市建設(shè)需要拆遷，而以其他房屋償還給（或安置）被拆遷單位和個(gè)人的行為； 拆遷補(bǔ)助） （十三）雖尚未到政府有關(guān)部門辦理士地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但實(shí)際已將土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，并向?qū)Ψ绞杖×素泿?、貨物或其他?jīng)濟(jì)利益的行為； （十四）以投資入股名義轉(zhuǎn)讓上地的使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，但未與接受投資方共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為； （十五）以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)投資，取得接受投資方的股權(quán)后，又將該項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為。 營(yíng)業(yè)額（銷售額） 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為納稅人發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為從對(duì)方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。但不能沖抵其他應(yīng)稅項(xiàng)目的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 例如代地方政府有關(guān)部門收取的基金、人防費(fèi)；代煤氣公司收取的煤氣安裝費(fèi)；代有關(guān)部門收取的白蟻防治費(fèi)等 特殊規(guī)定 ： 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán) ,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去土地使用權(quán)的受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 財(cái)稅【 2023】 16號(hào) 2023年 1月 1日起執(zhí)行 注：（ 1）營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目 支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證，外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 納稅人采取 折扣方式 轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，如果轉(zhuǎn)讓額或銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可以扣除折扣額后的余額為營(yíng)業(yè)額。 (1－營(yíng)業(yè)稅稅率 ) 銷售不動(dòng)產(chǎn)的成本利潤(rùn)率為 10%。財(cái)稅【 2023】 16號(hào) 減免稅 銷售不動(dòng)產(chǎn) （ 1）自 1999年 8月 1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。 但下列情況除外： （一）納稅人發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為，采用 預(yù)收款 （預(yù)收定金）方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款（預(yù)收定金）的當(dāng)天； 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 （二）納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天； （三）一方提供土地，一方提供資金，共同立項(xiàng)建造不動(dòng)產(chǎn)，并按一定方式分配所建不動(dòng)產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)分配的當(dāng)天。納稅人應(yīng)及時(shí)向扣繳義務(wù)人索取代扣代繳稅款憑證，作為已履行納稅義務(wù)的憑據(jù)。國(guó)稅函 [2023]241號(hào) ① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。 例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立 合營(yíng)企業(yè) ， 合作建房 。 工藝品廠在房產(chǎn)竣工決算后作增加固定資產(chǎn)處理，當(dāng)年就所收租金 250萬(wàn)元繳納了營(yíng)業(yè)稅 元 稅務(wù)處理： 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求其就房地產(chǎn)公司“投資”的3000萬(wàn)元補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。 首先對(duì) 甲方 向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地 ，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其 營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。 甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅； 如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅函 [1996]684號(hào)） 以房抵頂債務(wù) 單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方 (或多方 )協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益(減少了債務(wù) )。 個(gè)人聯(lián)合集資建房 對(duì)個(gè)人應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為個(gè)人向各購(gòu)房戶收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)