【正文】 　　　 216。寶利 7號的信托受益人設置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。寶利 7號通過信托持股，在收益權上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品。這樣在傳統(tǒng)股權、債券的二元結(jié)構中增加了一層。其低于優(yōu)先債權，所以對于優(yōu)先債權人來講，可以體現(xiàn)出股權的216。 雖然目前股權回購型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方式采用股權方式，便于開發(fā)商以后再融資，其仍會是一種主要的房地產(chǎn)信托融資方式。 2023年后，出現(xiàn)的越來越多的一種房地產(chǎn)信托融資方式，是房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡的信托方式。 天鴻永業(yè)房地產(chǎn)公司為天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與瑞信 DLJ房地產(chǎn)基金共同設立的項目公司，開發(fā)的項目為北京團結(jié)湖瑞信中心。 雖然目前貸款型信托受到了政策的限制，但由于信托的創(chuàng)新能力強，此種信托方式仍會是 最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式 貸款型信托動態(tài)和評價動態(tài)216。這筆資金被運用到朝陽區(qū)一級土地開發(fā)中。貸款型信托案例分析216。 　據(jù)統(tǒng)計， 202 2023兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 204個。 房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個和兩個以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動產(chǎn)或經(jīng)營企業(yè)為主要標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。216?！?16。 《 中華人民共和國商業(yè)銀行法 此次雙方合作的范圍，將涵蓋項目貸款、短期融資債、個人住房按揭業(yè)務、結(jié)算網(wǎng)絡服務、建經(jīng)咨詢服務、投資銀行業(yè)務、公積金業(yè)務和企業(yè)年金業(yè)務等金融服務種類。 中國建設銀行與中國華潤總公司 2023年 3月簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 ，根據(jù)協(xié)議，建設銀行將為中國華潤總公司提供兩百四十五億元融資額度及更加全面的金融支持。 銀行與優(yōu)質(zhì)客戶更深層 銀行信貸將更加規(guī)范，對房地產(chǎn)項目審查更為嚴格。Loan），是由獲準經(jīng)營貸款業(yè)務的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構參加而組成的銀行集團（Banking（ 2）國外銀行貸款：與國內(nèi)銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松?！把胄? 第三十二，其他融資方式－票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押　第一　銀行貸款216。 第二十八，通過保函和信用證融資167。 第二十四，賣方信貸167。融資租賃167。 第十八， 第十六， Trusts）167。 第十二，房地產(chǎn)基金 REITS（ Real借殼上市167。買殼上市167。國內(nèi) IPO167。 第二，房地產(chǎn)信托融資167。分析以上數(shù)據(jù)可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有 60%以上的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到 20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負債率較高。216?！　「鶕?jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計216。 其他資金來源 自籌資金 －利用外資 2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到 15759億元。近年來，宏觀政策陸續(xù)出臺，開發(fā)商面臨著嚴峻的資金壓力，如何能利用多種房地產(chǎn)融資渠道，使房地產(chǎn)企業(yè)能持續(xù)、健康發(fā)展，成為每個開發(fā)商都必須面對的問題。 20世紀九十年代以后，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展， 2023年國務院 18號文件第一次明確肯定，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。216。序言全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展報告216。單位： 10億元全國住宅開發(fā)投資總額 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額　　 1999～ 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源百分比情況分析 　　　　　　　　　　　?。▎挝唬海ィ?999 2023 2023 2023 2023 2023 2023年 11月之前預算內(nèi)資金 銀行貸款 債券 從上表中可以直觀看出：其他資金來源依然是房地產(chǎn)投資的最主要資金來源，但所占比重已經(jīng)開始下降；國內(nèi)貸款的比重變化不大；自籌資金增長較快，尤其是自有資金部分，在 2023年度有更大幅度地增長。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金（權益資金）僅占了 55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款?！　?1999～ 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金情況分析房地產(chǎn)融資分類房地產(chǎn)企業(yè)融資外部融資內(nèi)部融資股權融資債權融資其他融資內(nèi)部融資主要包括：轉(zhuǎn)讓出租固定資產(chǎn)、出售流動資產(chǎn)等方式。 第三 第五 第七 第九，存托憑證（ DR）上市167。中國預托證券167?！　　　　　　? 第十三，房地產(chǎn)公司私募167。房地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并167。委托貸款167。 第二十一，夾層貸款167。 第二十五，房地產(chǎn)證卷化167。 第二十九，反向抵押貸款167。 銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有 60%以上的資金是來自國內(nèi)銀行系統(tǒng)。121目前外資銀行在國內(nèi)做房地產(chǎn)融資的種類主要有建筑貸款和開發(fā)貸款。Group）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。167。次的合作167。業(yè)內(nèi)人士認為，此舉標志著雙方業(yè)務合作關系的全面提升，有利于促進共同發(fā)展，實現(xiàn)銀企雙贏。銀行貸款融資方式的評價（ 1）銀行貸款還會是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式，對實力雄厚的開發(fā)商來說，銀行貸款會變的更容易；而對中小開發(fā)商來講，銀行貸款會變的越來越困難?！?16。 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》216。 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價法 》216。216。216。貸款型信托框架167。 2023年，北國投推出土地一級開發(fā)產(chǎn)品—— 北京 CBD土地開發(fā)整理資金信托計劃。216。 銀監(jiān)會 212號文，和銀監(jiān)會 54號文陸續(xù)出臺后，（要求信托公司給房地產(chǎn)企業(yè)設計貸款信托計劃，要遵守商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款標準）由于此類業(yè)務與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，該類業(yè)務面臨著很大的困難，與商業(yè)銀行等金融機構此類業(yè)務相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不占任何優(yōu)勢。股權回購型信托框架167。股權回購型信托案例分析216。216。216。 從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權 的固定利率方式，對股權人體現(xiàn)出債權的優(yōu)點；從權益角度來分析，216。 聯(lián)信 信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。資產(chǎn)委托人提供具有較強變現(xiàn)能力的信托財產(chǎn)，委托給信托公司，設立財產(chǎn)信托。 2023年 11月 3日，籌劃良久的盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權轉(zhuǎn)讓項目由北京國際信托投資有限責任公司在民生銀行發(fā)售，用了 8天半就完成了 民幣募集任務。 信托可以以股權方式進入房地產(chǎn)項目，可有利與項目再融資。 信托流動性差，不能上市交易；167。 今年銀監(jiān)會出臺兩個重要文件，七月的 “54號文 ”—— 《 關于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ， 54號文對股權回購方式提供了門檻，并要求房地產(chǎn)貸款嚴格執(zhí)行 212號文件的規(guī)定。對 200份、異地經(jīng)營等限制信托的條件有所松動。 “一法兩規(guī) ” 、中國銀監(jiān)會 《 保險資金在我國數(shù)量龐大，保險資產(chǎn)總量高達 15000億人民幣，一直以來缺少投資途徑。216。保險投資計劃框架167。 下面案例是一個保險公司間接收購成熟物業(yè)的案例， 2023年 8月 25日，中國平安保險（集團）股份有限公司控股子公司平安信托投資有限責任公司（以下簡稱 “平安信托 ”）與中信深圳（集團）公司簽署合作協(xié)議，平安信托斥資 20億元購買深圳中信城市廣場部分股權。 目前，政策受限制，審批復雜；167。據(jù)了解，此次可供選擇的項目包括上海世博會、公路、上海地鐵，此外還有機場項目。216。保險相關的法律法規(guī)216。國內(nèi) IPO案例分析216。本次發(fā)行后，公司總股本為 55000萬股，每股凈資產(chǎn)為 ，以去年業(yè)績按最新股本計算每股收益為 。 籌資量大、融資能力強 。 提高公司價值等。 減少原股東控制權；167。216。 上市融資已經(jīng)超出了融資的范疇，上升到了資本運作的高度，上市融資被業(yè)內(nèi)專家認為最好的融資方式。 《 公司法 》167。 《 深圳交易所上市規(guī)則 》第五 　境外 IPO境外 IPO有如下幾種方式：216。 目前，中國大陸房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市有 17家，新加坡上市 1家。167。167。 兩大著名投行幫助廣州富力地產(chǎn)股份有限公司完成 IPO，各募資 元 。 據(jù)富力董事長李思廉解釋，富力有超過十年的開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)產(chǎn)品主要為中檔住宅，宏觀調(diào)控對富力的影響不大。 2. 富力與大摩和瑞士信貸簽的是包銷協(xié)議。 負債 ： 167。167。 再融資靈活性強、難度低；167。 上市成本高，上市要求高；167。 最近國內(nèi)企業(yè)頻頻去香港上市，其數(shù)量超過國內(nèi) IPO數(shù)量，為國內(nèi)大多數(shù)有實力的房地產(chǎn)企業(yè)上市的首選。 境外上市，要求高，但國際化程度高，再融資方便；216。 二是要遵守上市國家或地區(qū)的法律和規(guī)章。216。自 2023年以來，有二十多家房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼上市序號 收購方 殼公司 序號 收購方 殼公司1 浙江新湖 哈高科 13 恒大集團 瓊能源2 北京萬通房產(chǎn) 先鋒股份 14 北京大龍地產(chǎn)公司 內(nèi)蒙古寧城老窖3 廣東粵泰房地產(chǎn)集團 G東華 15 國美集團 中關村4 上海浦慶投資 ST運盛 16 沿海地產(chǎn) ST華豐5 北京科技園置業(yè) 萬里電池 17 北京金融街 重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)6 北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司 貴華旅業(yè) 18 中糧集團 G寶恒7 北京嘉利恒德房地產(chǎn) 湖北車橋 19 新時代地產(chǎn) ST高斯達8 北京星標 大連渤海 20 海印集團 茂化永業(yè)股權9 華頓國際 遼房天 21 廣州恒燁實業(yè)公司 ST康賽10 中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司 長春長鈴實業(yè) 22 廣東天健集團 美達股份11 泰躍集團 湖北金環(huán) 23 華普集團 武昌魚12 天倫集團 龍發(fā)股份 24 上房集團 嘉豐股份買殼上市框架房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務 殼公司（上市公司收購上市公司控股股權反向收購房地產(chǎn)業(yè)務注入買殼上市案例分析沿海收購 ST豐華上海久昌 上海海港 南上海商業(yè) 房地產(chǎn) 淄博三河 東方 沿海地產(chǎn)投資（中國）公司ST上海豐華股份轉(zhuǎn)移競買成為第一大股東深圳爾泰投資公司出售部分資產(chǎn)剝離無關資產(chǎn)出售部分資產(chǎn)包括：北京紅獅涂料有限公司上海 3601號房產(chǎn)沿海鞍山公司全資子公司鞍山高新開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)主業(yè)注入沿海收購 ST豐華216。 沿海集團通過競買取得了 ST華豐第一大股東的地位，得到了一個殼公司；216。 可以回避上市繁雜的手續(xù)、規(guī)避上市的限制 買殼上市有其特殊風險，企業(yè)進入上市殼公司后，要承擔原有的債務、糾紛等。 最近由于缺少合適的殼資源，這種上市方式發(fā)生的不多；　　　　 總結(jié)216。 買殼上市是一把雙刃劍，如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問題，會成為一種好的進入資本市場的方式。 《 公司法 》 ；216。 《 上海交易所上市規(guī)則 》 ；216。216。境內(nèi) 控股、設立、合資申請上市控股反向收購注入造殼上市案例分析境外2023年，公司計劃在美國紐約證券交易所和香港聯(lián)交所上市，由高盛公司擔任主承銷商。 ＳＯＨＯ中國當時的目標招股市盈率高達５０倍，據(jù)說部分承銷商聞之色變。 綠城案例216。216。準備海外上市。 但此種方式不適用國有股企業(yè)，限制較多。 但所需時間長，手續(xù)繁雜。第八 借殼上市216。 2023年 11月香港上市的華潤置地()通過與其母公司華潤集團的資產(chǎn)置換，從單一的住宅開發(fā)商進入到商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營領域。216。 這種方式相對簡單，在目前海外發(fā)行 REITS相對較難，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金法尚未出臺的情況下，能簡單的將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)，且不喪失對物業(yè)的控制。 存托憑證是指一國證券市場流通的，代表外國公司有價證券的可轉(zhuǎn)讓憑證，存托憑證上市一般是指，某國的上市公司為使其股票在國外流通，將一定額度的股票，委托銀行保管，由保管銀行通知國外的存托銀行在當?shù)匕l(fā)行代表該股份的存托憑證，然后存托憑證開始在國外證券交易所或交易柜臺交易。 目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)還沒有存托憑證（ DR）上市。 CDR是英文 China CDR實際上是中資股返鄉(xiāng)融資潮應運而生的產(chǎn)物?！≈袊A托憑證的發(fā)展情況216。 現(xiàn)在內(nèi)地居民儲蓄達到六萬多億元人民幣，外匯儲蓄達到七百多億美元，中國的股民有六千多萬名，市場現(xiàn)有的品種不能滿足內(nèi)地居民投資的需要，因而發(fā)行新的投資品種給內(nèi)地的居民投資是很有潛力的 這 4只股票為中國移動、北京控股、上海實業(yè)控股及聯(lián)想集團。 自 2023年開始，就不斷有人呼吁出臺中國預托憑證，現(xiàn)在條件不斷的成熟，預計不久的將來，國內(nèi)會通過相關的政策；216。 配股：原股東配售股份 216。 其中有 81家選擇了針對特定投資者融資的非公開發(fā)行，比例高達 %；216。內(nèi)地上司公司在融資方式的比較方式 最近三個會計年度加權平均凈資產(chǎn)收益率不低于６％最近三個會計年度加權平均凈資產(chǎn)收益率不低于６％，最近三個會計年度加權平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六 融資時間間隔 沒有具體的融資規(guī)模限制 增發(fā)、配股發(fā)行要求比較簡單，具有直接融資成本低的優(yōu)點；167。 增發(fā)需股東大會流通股東表決同意；167。216。 　萬科成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債主要因為公司業(yè)績好，資產(chǎn)負債率低，一般上市地產(chǎn)公司尚不具備發(fā)行可轉(zhuǎn)債大量融資的條