房地產(chǎn)企業(yè)怎樣融資-wenkub
2023-06-12 00:07:30 本頁面
【正文】 怎么包裝我們這個產(chǎn)品出去，就跟一個公司上市一樣，很大一部分在包裝方面要作準備。
第二種形式就是叫股權(quán)投資兼貸款，這種投資特殊一點，他給你兩千萬，給你五千萬，但是他還向你要一個利息，也許這個利息會比正常的銀行利息低一點或者是差不多，他成了你這個股東以外，你這個公司還得每年給他5％或者百分之幾的利息，這是一種比純粹的股權(quán)投資這塊更加嚴厲的一種投資方式，但是具體每個投資到底怎么樣，還有待于具體分析。
簡單來說就是這四個方面，我們傳統(tǒng)的金融機構(gòu)，我們投資基金，包括有通用的投資基金，專用的投資基金，有的投資基金是專門投資房地產(chǎn)，北京有一個比較有名的項目叫香江花園，這是一個別墅項目，但是實際上里面有公寓，歐洲的資金叫（英文），香港也有資金好幾個人，但是花了一個億美元買了一百多套房子，他就追求的長期的回報，因為社?；鹨埠?，養(yǎng)老基金也好，他需要穩(wěn)定的長期的回報，這是我們說的專項的基金。但是他們看好的是什么？比較高檔一點的，長期的回報，對他們來說有一個10％的回報就已經(jīng)很滿足了，我接觸的在香港兩個非常簡單的五星級的飯店，一個在上海，一個在北京，但是要完成的一個項目，他們準備全盤的收購，北京這個剛剛出了地面，也是在做這個調(diào)查階段，所以這個資金的介入，我們怎么把握它，怎么把這個來源掌握，還是非常的重要。
第二個是我們投資基金，投資基金現(xiàn)在在國內(nèi)還是在一個比較早期的階段，大家還在探索或者說要做哪些事，非常小規(guī)模的在介入，從市場的分量來說，還沒有到一個非常大的一個量。那么股權(quán)這塊也有條件，就是說希望幾年之后出去，他不想成為股東了。但是，今天我主要要講的就是股權(quán)投資或者是融資，這塊也可以叫做直接投資，說得簡單一點，就是我們要把我們的企業(yè)的一部分賣給別人，讓別人我們是要找股東，股東拿什么成為股東呢？就是拿他們的資金成為我們這個公司或者是項目的股東。那么國際上知名的還有東方廣場，李嘉誠有跟大的都是量，包括華遠，現(xiàn)在是華潤，當(dāng)初也是高盛參與了直接投資。莫天全：
謝謝大家來光臨我們這個第二屆房地產(chǎn)學(xué)院派的論壇，剛才在底下和我們的新聞媒體，還有我們的學(xué)員一起有個簡短的交流，大家覺得孟曉蘇博士講得非常精采，現(xiàn)在在開發(fā)界或者是在我們的產(chǎn)業(yè)，慢慢的從簡單的開發(fā)已經(jīng)向一個高度或者是一種深度開始來想問題，不是簡單的一個概念或者是一種做法就能夠帶來我們一個開發(fā)項目完全的成功，這也是我們作房地產(chǎn)學(xué)院派的一個目的、一個原因，因為總感覺到這個產(chǎn)業(yè)在進步過程當(dāng)中，這種扎扎實實的以經(jīng)濟理論為基礎(chǔ)的一些東西還是相當(dāng)?shù)闹匾?，要想求得一個長期的穩(wěn)定的高速的發(fā)展的話，還得把理論和實踐很好的結(jié)合起來，就是拋掉我們一些最基本的經(jīng)濟規(guī)律或者是生活嘗試來做一些房地產(chǎn)項目的話，這個時代也許就會過去了，這是房地產(chǎn)學(xué)院派的目的。19 / 19房地產(chǎn)企業(yè)如何融資莫天全主持人：
下面我們有請莫天全先生為我們作房地產(chǎn)投資融資與企業(yè)重組的演講主題，莫天全先生是美國亞洲開發(fā)投資公司ADF執(zhí)行副總裁，搜房資訊控股有限公司總裁兼首席執(zhí)行官、中房指數(shù)秘書長。剛才孟曉蘇博士講了很多新的觀點，在兩個星期以前他就把講稿給了我，他要利用這個機會發(fā)表一些新的觀點，和同業(yè)們探討，所以今天我在后面聽了一些，還是很受啟發(fā)。這個話題延伸到房地產(chǎn)業(yè)是一樣的，就是從房地產(chǎn)業(yè)來說，我們現(xiàn)在已經(jīng)從簡單的小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)上升到一個上一個層次或者上規(guī)模，從長遠方面來考慮這種開發(fā)，所以我也是借這個機會和大家交流。從四個方面：一個是股權(quán)投資的來源，一個是股權(quán)投資的方式，還有相當(dāng)重要的，也就是我們能夠把握或者說在這當(dāng)中技巧性很強的，就是我們獲取這些股權(quán)投資的步驟和技巧，最后非常簡單的讓我們自己知道，也讓我們投資方知道的，也就是我們的回報。那么這就是中間階段可還可不還的，那么我們經(jīng)常的就是不用還的錢的資金。但是，這塊越來越重要，越來越明顯。因為在這個當(dāng)中有一個距離，因為有錢的人，他那個錢在手上有點燙手，不花出去這個錢的話，如果是幾千萬、幾百萬就報了，那么如果是幾十億、幾百億的話，真是值得我們探索和尋找的資金來言。第三就是房地產(chǎn)企業(yè)，還有就是我們大型的非房地產(chǎn)的企業(yè)。
第三種投資方式叫做股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)就是給他一個將來的權(quán)益，這塊就是我們經(jīng)常說管理層的期權(quán)或者是投資的期權(quán)說得很簡單，比如說一個項目需要一個億，如果投資方先投了兩千萬，但是這兩千萬是按照現(xiàn)在一個億的價格來投的，他就占20％，他希望給他一個期權(quán)，在一年之內(nèi)或者是兩年半之內(nèi)再給他投資的權(quán)利，如果他再把這三千萬投進來的時候，那相當(dāng)于這個故群是50％、50％了，就誰也不控股了，這當(dāng)中就股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)的作用相當(dāng)大，也許我們現(xiàn)在覺得反正進來的都是錢，但是雖然都是錢，但是今年進來和明年進來的有很大不一樣。
我給它分成七個方面來作這個準備，第一個方面，就是我們作這個股權(quán)投資的時候，目標一定要明確，我們?yōu)槭裁醋鲞@個，我們要比較我們這個股權(quán)投資讓人家來占股，還是我們?nèi)ソ杩?，我占股有什么好處，我借款有什么好處，因為股?quán)投資進來的話，會對我們的操作，對我們的管理會有干預(yù)，會有介入，起碼從董事會的角度來介入這一塊。所以投資方也有不同的投資方，比如說我們剛才說的四大類資金來源的投資方，對投資資金還有金融機構(gòu)的錢來說，他們一般來說并不希望控股，但是對房地產(chǎn)公司來說，很多情況下他們希望控股，這個就是看看我們?nèi)绻繕嗣鞔_的話，如果我們不希望他們控股，那就
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