房地產企業(yè)怎樣融資(編輯修改稿)
2025-06-24 00:07 本頁面
【文章內容簡介】 已經很明確，我們就找金融機構，找投資基金，找非房地產的大型企業(yè)，如果說我們有心理準備，準備把我們的股權讓出去的話，甚至把控股權讓出去的話，我們不妨找一些房地產公司的錢，所以目標一定要明確。第二個準備要充分，這實際上和我們文件的包裝是包括在一起，準備充分當中非常重要的一塊就是市場分析和定位，我們做什么，這個企業(yè)做什么，一定要非常非常的精細，我就拿搜房做比喻，搜房從誕生一直到現(xiàn)在它的定位都非常明確，就是我們?yōu)檫@個產業(yè)提供各種各樣的服務，提供各種各樣的工具，來支持這個產業(yè)買賣雙方能更有效的工作，這就是搜房的定位，它定位的是服務型的企業(yè)，這樣他就不能去做開發(fā)，寫不能去做交易，保證他的中立性，這個產業(yè)才可以做下去。那么從這一點來說，我們企業(yè)要想出去，這一塊定位要講明確，你必須說清楚，否則的話什么都想做就什么也做不稱。
具體包裝這里面有幾個步驟，第一塊是目標和原點，有時候我們用一句話就把我們的公司、把我們的項目說清楚，我們的項目就是要做成北京市最大的商場，我需要的是20個億人民幣，或者是80％、70％是商場，還有20％是辦公樓，所以這些東西一定要經過調查的情況下要非常清晰，目標和原則，所以我們通常說我們想做什么。
在定位情況的前提下我們就得從各個方面來促進到達我們這個。市場復雜很重要，這一點給我們的投資方，特別是我們比較大的機構方要有一種說法，如果市場很小的話，是誰也不敢進去的，市場必須足夠得大，讓人家看到發(fā)展空間，如果太小的話，像大的機構，一年給他掙100萬、500萬人民幣的話，他一點都不感興趣，因為這100萬、500萬人民還不夠他大費用，要做就是這塊市場要充分有根據的引證他是有潛力、有發(fā)展的。
第三個方面是我們產品的描述，我們這個產品在房地產業(yè)就是我們的項目，我們的房子，不管是辦公樓也好、商場也好，還是我們的住宅也好，我們的產品到底是怎么定位，是定位在高檔的公寓還是我們普通的住宅，還是商場，還是我們的廠房倉庫，這個要很清楚，不僅僅這個定位清楚，而且和這個產業(yè)里邊同類的產品、同類的比較是怎么一個狀況，為什么我們要選這個，這一點要非常的有理有據的用數據來支持。
我們在市場和目標遠景確定的情況下，相當關鍵的一點就是我們怎么切入來運作，這個目標這個項目我們怎么里運作，得讓潛在的投資方或者出錢的人明白我們這個項目運作怎么樣，因為很多的投資方投了錢以后并不想介入很多的管理，像搜房最多的是從董事會來介入管理，他也不怎么管你到底怎么操作運作，因為他們也不懂，但是你得讓他們懂。那么特別是房地產這方面要相當的側重，就是我們到底怎么來做這個項目。所以這塊我們在座的也有很多專家懂得營銷策略，然后在我們這次論壇里面也有一批專家來專門講這個營銷策略。
這是前面四個方面都是就我們業(yè)務方面來說，就公司定位方面來說。從管理方面股權投資是相當重要的環(huán)節(jié)，或者有時候是他最重要的環(huán)節(jié)，做什么還其次，我們說做這個對象就是人的問題，特別是早期的公司人的問題比做什么都重要，像搜房這樣的公司我們早期的時候更多的是從我們的團隊、從我們的公司架構各方面來考慮他的投資的可能性，做到一定程度以后，有一定的市場占有率以后，這時候業(yè)務的分量會越來越高。所以這塊要讓我們的投資方放心，我們這個公司架構是怎么個狀況在于董事會的運作，那么因為人家投了權得給人家董事的權益，那么團隊就是班子，那么這個一把手特別的重要，我們領頭的一定要是一個一把手，不能是兩個一把手，如果是兩個一把手的話就會出現(xiàn)問題。那么這個團隊獨裁是相當的重要的，那么所以這個管理班子要搭配的相當的合適，特別是對外資來說，外商來說這個管理班子是非常的重要，比如說搜房的這個管理班子，我們管理班子搭配實際上是三分之一：三分之一：三分之一的家就，三分之一的人是具有國內國外的教育經歷，三分之一的人是來自于我們的房地產業(yè)，要對這個房地產業(yè)，還有三分之一的人來自于信息技術產業(yè)，因為搜房畢竟有相當重的分量是在信息技術這一方面。包括現(xiàn)在我們開展的投資銀行業(yè)務，這一方面有一部分人就是從投資銀行業(yè)務方面過來的。所以這個管理班子是起到決定性的作用就是在這兒塊，有時候為了需要我們還得搭配管理班子，有一個很好的領頭的，有沒有一個操作性的人，有沒有懂過程、開發(fā)過程的人，都得有一個很好的搭配，讓我們的投資方放心，就是投給這么一個團隊是不會有什么很大的風險。就是這些人是信得過的，如果說大的環(huán)境不好，來一個亞洲金融危機或者來一個911有一些因素控制不住的是沒有辦法的。
接下來就是我們要給我們投資方看到五年之內，如果是一個項目少于五年的話，一個項目整個做完整個過程他的投資回報，我們的支出在什么地方，我們的收入在什么地方，按道理來說，每年有一個預算，當然在我們投資融資之前，我們應該有一個五年預算，這一塊要非常的清楚，如果作為公司來說五年的財務計劃前兩年還要相當詳細到每個季度，每個季度你的收入是怎么樣，你的支出是怎么樣，什么時候能夠持平，從公司的角度來說，從項目的角度來說，那就是說你這個進程是怎么樣，投資在哪兒個階段，收入在哪兒個階段，支出和收入大概都是多少，雖然說財務分析和預測在操作過程當中會有很大的調整和變化。但是解決在目前，在你投資融資的時候，投錢的時候，在目前這種狀態(tài)下會是一個什么情況，一定要有充分的說明力，你算出來回報是3％誰都不會投，那么你算出來50％會打一個大大的問號，50％當然很好，但是你要有足夠的論據來支持它是50％。
最后就是在這所有的
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