房地產(chǎn)融資渠道研究(編輯修改稿)
2025-07-22 00:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 及非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的各種國(guó)內(nèi)貸款。包括銀行直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程及其資金鏈條來看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要是以銀行信貸為主。下面的這張表能夠說明這個(gè)現(xiàn)象表3：銀行貸款占全部資金比率銀行貸款的優(yōu)勢(shì)在于：①銀行系統(tǒng)具備成熟的開發(fā)貸款體系，各種調(diào)查和審查手續(xù)相對(duì)固定，融資程序簡(jiǎn)單，融資速度較快；②銀行貸款的成本主要是利息支出，相對(duì)上市融資和債券融資來說，節(jié)省了大筆的發(fā)行費(fèi)用。因此通過銀行貸款融資是一種成本較低的外源性融資渠道；③銀行貸款具有財(cái)務(wù)杠桿作用，貸款利息在稅前支付，因此具有抵稅作用。銀行貸款的劣勢(shì)在于：①受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響較大；②對(duì)開發(fā)商信用和實(shí)力有較高要求；③開發(fā)貸款的期限較短，多為1至3年，而且一般要以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押。（2） 上市融資，上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠。道。不僅可以化解企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。上市融資的優(yōu)勢(shì)在于：①形成穩(wěn)定而長(zhǎng)期占用的資本，有利于增強(qiáng)公司的實(shí)力，為債務(wù)融資提供基礎(chǔ)；②資金使用風(fēng)險(xiǎn)較小，股本不存在固定到期日，也不存在固定股利支付義務(wù)和支付風(fēng)險(xiǎn)；③通過上市融資所獲得的資金數(shù)額較大。上市融資的劣勢(shì)在于：① 上市融資對(duì)公司財(cái)務(wù)、法律、未來發(fā)展等方面的要求較高，融資的難度較大；②新股發(fā)行會(huì)稀釋原有股權(quán)結(jié)構(gòu)，從而直接影響或削弱原有股東對(duì)公司的控制權(quán)；③上市融資所需成本較高。④股票發(fā)行過量會(huì)直接導(dǎo)致每股收益下降，從而不利于股價(jià)上揚(yáng)股權(quán)融資， （3）債券融資，近年來，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)屈指可數(shù)，發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。債券融資的優(yōu)劣勢(shì)債券融資的優(yōu)勢(shì)在于：①債券融資具有財(cái)務(wù)杠桿作用，只要企業(yè)息稅前利潤(rùn)高于債券利息率，負(fù)債率保持在一定水平，企業(yè)就可以通過發(fā)行債券獲得財(cái)務(wù)杠桿帶來的好處；②債權(quán)人無權(quán)參與企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)管理，因此債券融資不會(huì)稀釋股東的控制權(quán)；③企業(yè)所需支付的債券利息可以作為費(fèi)用在稅前支付，具有抵稅作用；④當(dāng)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，債權(quán)人具有優(yōu)先受償權(quán)，因此債權(quán)人比股權(quán)人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小，相應(yīng)的融資成本也比股票低；債券融資的劣勢(shì)在于：①我國(guó)對(duì)發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)要求較嚴(yán)格，擬發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)先要向證券主管部門申請(qǐng)，在符合評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以后，還要求用其財(cái)產(chǎn)作抵押。對(duì)于負(fù)債過多，無力提供抵押品的公司一般不準(zhǔn)許發(fā)行債券；②通過債券融資的數(shù)量有限，通常公司發(fā)行債券不能超過公司總資產(chǎn)的一定比例；③債券到期后，公司必須按照約定還本付息，因此債券到期時(shí)對(duì)企業(yè)的資金流動(dòng)性要求較高，企業(yè)面臨的支付風(fēng)險(xiǎn)比較大（4） 利用外資，利用外資是指用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的境外資金。在上世紀(jì)90年代中期，由于國(guó)內(nèi)資金相對(duì)短缺，外資成為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的重要來源，由于我國(guó)尚不允許外資直接投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，目前中國(guó)沒有產(chǎn)業(yè)基金法，使得房地產(chǎn)基金介入商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域很難采取國(guó)際通行的
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