房地產(chǎn)融資渠道研究(編輯修改稿)
2025-07-22 00:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 及非銀行金融機構(gòu)借入的用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的各種國內(nèi)貸款。包括銀行直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和流動資金貸款。從中國房地產(chǎn)市場運行過程及其資金鏈條來看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要是以銀行信貸為主。下面的這張表能夠說明這個現(xiàn)象表3：銀行貸款占全部資金比率銀行貸款的優(yōu)勢在于：①銀行系統(tǒng)具備成熟的開發(fā)貸款體系，各種調(diào)查和審查手續(xù)相對固定，融資程序簡單，融資速度較快；②銀行貸款的成本主要是利息支出，相對上市融資和債券融資來說，節(jié)省了大筆的發(fā)行費用。因此通過銀行貸款融資是一種成本較低的外源性融資渠道；③銀行貸款具有財務(wù)杠桿作用，貸款利息在稅前支付，因此具有抵稅作用。銀行貸款的劣勢在于：①受國家宏觀調(diào)控政策影響較大；②對開發(fā)商信用和實力有較高要求；③開發(fā)貸款的期限較短，多為1至3年，而且一般要以不動產(chǎn)作為抵押。（2） 上市融資，上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的一個較好渠。道。不僅可以化解企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴格的審批。上市融資的優(yōu)勢在于：①形成穩(wěn)定而長期占用的資本，有利于增強公司的實力，為債務(wù)融資提供基礎(chǔ)；②資金使用風(fēng)險較小，股本不存在固定到期日，也不存在固定股利支付義務(wù)和支付風(fēng)險；③通過上市融資所獲得的資金數(shù)額較大。上市融資的劣勢在于：① 上市融資對公司財務(wù)、法律、未來發(fā)展等方面的要求較高，融資的難度較大；②新股發(fā)行會稀釋原有股權(quán)結(jié)構(gòu)，從而直接影響或削弱原有股東對公司的控制權(quán)；③上市融資所需成本較高。④股票發(fā)行過量會直接導(dǎo)致每股收益下降，從而不利于股價上揚股權(quán)融資， （3）債券融資，近年來，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)屈指可數(shù)，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。債券融資的優(yōu)劣勢債券融資的優(yōu)勢在于：①債券融資具有財務(wù)杠桿作用，只要企業(yè)息稅前利潤高于債券利息率，負債率保持在一定水平，企業(yè)就可以通過發(fā)行債券獲得財務(wù)杠桿帶來的好處；②債權(quán)人無權(quán)參與企業(yè)日常的經(jīng)營管理，因此債券融資不會稀釋股東的控制權(quán)；③企業(yè)所需支付的債券利息可以作為費用在稅前支付，具有抵稅作用；④當(dāng)企業(yè)破產(chǎn)時，債權(quán)人具有優(yōu)先受償權(quán)，因此債權(quán)人比股權(quán)人所承擔(dān)的風(fēng)險小，相應(yīng)的融資成本也比股票低；債券融資的劣勢在于：①我國對發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)要求較嚴格，擬發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)先要向證券主管部門申請，在符合評級標(biāo)準(zhǔn)以后，還要求用其財產(chǎn)作抵押。對于負債過多，無力提供抵押品的公司一般不準(zhǔn)許發(fā)行債券；②通過債券融資的數(shù)量有限，通常公司發(fā)行債券不能超過公司總資產(chǎn)的一定比例；③債券到期后，公司必須按照約定還本付息，因此債券到期時對企業(yè)的資金流動性要求較高，企業(yè)面臨的支付風(fēng)險比較大（4） 利用外資，利用外資是指用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的境外資金。在上世紀(jì)90年代中期，由于國內(nèi)資金相對短缺，外資成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的重要來源，由于我國尚不允許外資直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，目前中國沒有產(chǎn)業(yè)基金法，使得房地產(chǎn)基金介入商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域很難采取國際通行的
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