房地產信托融資(編輯修改稿)
2025-02-10 17:42 本頁面
【文章內容簡介】 權或 增 資 擴 股? 對公司 (項目 )要求： 股權結構相對簡單清晰、項目盈利能力強 ? 要求風險控制機制： 向（項目）公司委派股東和財務經理、股權質押、第三方擔保 ? 退出方式： 溢價股權回購 優(yōu)勢 ? （ 1）能夠增加房地產公司的資本金，起到過橋融資 的作用使房地產公司達到銀行融資的條件； ? （ 2）其股權類似優(yōu)先股性質，只要求在階段時間內取得合理回報，并 不要求參與項目的經營管理、和開發(fā)商分享最終利潤 。 （三）混合型信托融資模式（夾層融資型） ? 債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權類房產信托的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求。 （四）財產受益型信托融資模式 ? 操作流程 ? 利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優(yōu)先受益權。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償。 投 資 者（ 委 托 人 ）信 托 投 資 公 司（ 受 托 人 ）開 發(fā) 商（ 委 托 人 ）（ 2 ） 信 托 資 金（ 4 ） 信 托 收 益 及 本 金（ 1 ） 信 托 財 產（ 3 ） 優(yōu) 先 受 益 權 收 入優(yōu) 先 受 益 權溢 價 回 購 優(yōu) 先 受 益 權特點及優(yōu)勢 ? 對信托財產要求 （ 1）業(yè)已建成，產權清晰，證件齊全；（ 2）能產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè) ? 要求風險控制機制 （ 1）通常設置一般受益權和優(yōu)先受益權，分別由開發(fā)商和投資者（信托計劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償；（ 2）回購承諾及第三方擔保 ? 退出方式 開發(fā)商溢價受益權回購 ? 融資金額 視信托財產的評估價值，一般在其評估價值 的 50％左右 優(yōu)勢 ? （ 1）在不喪失財產所有權的前提下實現(xiàn)了融資。（ 2）在條件成熟的情況下，可以過度到標準的 REITs產品。 融資信托的實際狀況 ? 借道信托這一“金融百貨公司”，房地產開發(fā)商正繞開資本金監(jiān)管限制，繼續(xù)“空手套白狼”項目運作。 ? 今年，銀監(jiān)會發(fā)布兩道令牌，《固定資產貸款管理辦法》和《項目融資業(yè)務指引》，敦促信貸資金流入實體經濟，夯實項目資本金。 ? 這令去年流行的“股權 +回購”的模式遭受摒棄。但借助于信托受益權的分層設計，使得信托計劃發(fā)行成為可能：開發(fā)商將存量資產注入信托計劃，享有劣后受益權，普通投資者則以現(xiàn)金認購信托計劃（享有優(yōu)先受益權），在沒有回購承諾的情況下，開發(fā)商存量資產的“質押”，一定程度上緩解了投資者對風險的憂懼。而信托資金以股權方式進入項目公司，使其符合 35%的最低項目資本金要求，進而謀求銀行開發(fā)貸資金的進入，可以將資金運用杠桿率發(fā)揮到極致。 ? 中信信托正在發(fā)售的“聚信匯金地產基金 Ⅱ 號集合信托計劃”堪稱典型，開發(fā)商在先期投入僅 1億元的情況下，有望啟動一個總投資 43億元，預期凈利潤 49億元的項目。 ? 據普益財富統(tǒng)計，最近一周，信托公司總共發(fā)行 14款信托理財產品，其中 10款運用于房地產領域。據用益信托統(tǒng)計， 2023年 11月發(fā)行的房地產信托產品達 18個，融資規(guī)模高達 ，創(chuàng)歷史新高。但是房地產信托過于火爆的情形，已經引起監(jiān)管部門的強烈關注，上海銀監(jiān)局于上月中旬向轄內的信托公司下發(fā)了風險警示函。
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