房地產(chǎn)融資模版(編輯修改稿)
2024-11-19 01:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ；另外，理財(cái)資金“非標(biāo)”額度緊張也是原因之一。一名基金子公司人士表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)之前基本上也不能做了，而私募資管計(jì)劃4號文發(fā)文之后，更是“徹底歇菜”。根據(jù)私募資管備案4號文，對于證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，基金業(yè)協(xié)會(huì)宣布暫不予備案。具體來看，包括但不限于五種方式，一是委托貸款；二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；五是根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。其中，市場目前對于“名股實(shí)債”方式的需求較大。從房企的角度，也希望通過“名股”的方式融資。這在會(huì)計(jì)上一定程度處理成?Y本，而非負(fù)債，從而控制自己的負(fù)債率。4號文對此的限制，目前有銀行人士表示，還在研究合規(guī)對策?！盎鹱庸咀鳛橥ǖ溃ㄍ兜禺a(chǎn)），我們肯定不愿意冒險(xiǎn)。而且接觸到銀行理財(cái)資金，也有反饋非標(biāo)額度不夠，目前沒有足夠資金來投?！鄙鲜龌鹱庸救耸勘硎?。有股份行資管人士表示，非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)內(nèi)容的豐富，對部分銀行的影響可能較大。根據(jù)最新分類標(biāo)準(zhǔn)，帶回購條款的股權(quán)性融資，即包括股票質(zhì)押回購，部分名股實(shí)債基金，都會(huì)被納入“非標(biāo)”范疇，原本理財(cái)投資非標(biāo)取上資本金4%和理財(cái)規(guī)模35%孰低者的限制，就會(huì)顯得更加嚴(yán)厲?！罢f實(shí)話，理財(cái)近三個(gè)月都在疲于流動(dòng)性管理，能把進(jìn)出資金照顧到，實(shí)現(xiàn)順利兌付就行，投資端，配什么好的資產(chǎn)，基本沒有精力顧及了?！蹦炽y行資管部人士表示。第三篇：房地產(chǎn)融資分析房地產(chǎn)融資分析：房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項(xiàng)目資金的需求，以項(xiàng)目為依托，獲取資金，完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。：主要的分類方式為二大類：（1）內(nèi)部融資和外部融資內(nèi)部融資包括：企業(yè)預(yù)付房款和應(yīng)收賬款，員工集資等外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等（2.）直接和間接融資直接融資是指從資本市場募集資金，間接融資是指從金融類機(jī)構(gòu)募集資金。銀行貸款：銀行融資需要注意的三要素： 銀行融資流程： 政府監(jiān)管：因?yàn)檠胄?12號文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。目前，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個(gè)融資流程來運(yùn)行。房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權(quán)類信托，房地產(chǎn)債券類信托，房地產(chǎn)收益信托。其中，房地產(chǎn)股權(quán)類信托最常用，其優(yōu)勢在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產(chǎn)債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權(quán)類信托模式。平安信托設(shè)立融資方案，購買部分項(xiàng)目公司股權(quán)，公司承諾到期溢價(jià)回購，并以抵押物和信用做擔(dān)保。融資項(xiàng)目提供的主要材料：從重慶和西安各項(xiàng)目提交的材料中，可以看到。除了對集團(tuán)的的財(cái)務(wù)狀況，信用評級和開發(fā)資質(zhì)審核外，最主要的還是項(xiàng)目情況。而在項(xiàng)目材料中，最主要的是可研究性報(bào)告。通常的可研究性報(bào)告包括：項(xiàng)目概況，市場研究，項(xiàng)目規(guī)劃方案，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析，項(xiàng)目社會(huì)影響和總結(jié)。其中，對于我們?nèi)谫Y來說，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析是主要了解和掌握的。項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)際情況，具體制定。財(cái)務(wù)測算主要是對項(xiàng)目的土地價(jià)款，開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用做個(gè)預(yù)算，并計(jì)算總投資，來確定融資額度。具體根據(jù)項(xiàng)目公司和拓展部中心的材料為準(zhǔn)。財(cái)務(wù)評價(jià)主要是通過財(cái)務(wù)模型，根據(jù)一些動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如內(nèi)部收益率（IRR），動(dòng)態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來評價(jià)項(xiàng)目收益。項(xiàng)目不確定分析，主要通過盈虧平衡分析和敏感度分析來對判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，以及相關(guān)指標(biāo)對這些不確定因素的敏感程度，對項(xiàng)目的最終決策提供參考依據(jù)。第四篇：房地產(chǎn)融資方式歸納一、資本市場融資，和其他行業(yè)一樣：境內(nèi)外上市、境內(nèi)發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā)，還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算；二、銀行貸款：開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、流動(dòng)貸款、委托貸款、并購貸。優(yōu)勢：成本低；劣勢：要求高；三、信托融資：信托開發(fā)貸、信托經(jīng)營性物業(yè)貸、明股實(shí)債、股+債、信托+有限合伙；四、公墓基金子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃：較信托優(yōu)勢：（1）不用信托牌照；（2）事后
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