房地產(chǎn)項目私募融資操作實務(wù)研究(編輯修改稿)
2025-07-27 11:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 析工具和財務(wù)方案，一種簡單的項目投資測算往往決定投資方對于房地產(chǎn)項目的興趣和意愿。 無論是項目融資方還是項目投資房，對于房地產(chǎn)項目的價值評估最重要的因素包括： ?。ㄒ唬?、關(guān)于房地產(chǎn)融資項目的基本要件及盡責(zé)調(diào)查 也就是融投雙方最初接觸時期所涉及項目狀況的基本要件，投資方關(guān)注的是與項目的市場價值相關(guān)聯(lián)的因素而非項目的基本情況。 通常項目方堅持的項目品質(zhì)、地段、價位等優(yōu)勢條件并不會為投資方認(rèn)同，在投資方看來，“優(yōu)勢項目”陷入資金投入和回收不能的困境一定是項目本身的原因，所以項目方在融資的時候?qū)τ陧椖烤邆涞膹婍椄緹o需特別強調(diào)，投資人自會注意到項目優(yōu)勢對于投資前景的吸引力。 如果投資人在對項目進(jìn)行評估的時候，都不能夠?qū)椖炕镜膬?yōu)勢認(rèn)可，那他還會投資嗎？ 而許多項目方在融資過程中，特別是在與投資人初次接觸的時候，往往過分強調(diào)公司和項目的“優(yōu)勢”（特別是區(qū)位、環(huán)境、交通以及周邊的優(yōu)秀項目等），這實際上已經(jīng)改變了融資談判的基本格局，會降低投資人對項目前景的評估和項目方的談判地位。 特別重要的是提交的項目資料一定要真實、完整、齊備，有關(guān)特定要件可以提供補充資料或附加說明，資料的準(zhǔn)備將會充分反映項目方運作項目的能力和職業(yè)素質(zhì)。這樣就無需在接觸談判的時候浪費口舌對不足之初即投資方心中的疑慮一一加以解釋，否則難以達(dá)到最佳的溝通。 與投資方的初步接觸，投資方通常會在接觸過后對公司、項目、管理團(tuán)隊、領(lǐng)導(dǎo)人等價以綜合評價，而不會是馬上對項目與投資與否做出結(jié)論，投資方會對項目的情況資料加以核實，所以初次接觸的過度表現(xiàn)往往會適得其反，給投資方留下不良印象。 項目資料的準(zhǔn)備以客觀為主，不要把項目方主觀的意識、判斷過多的呈現(xiàn)給投資方，這將會把投資方帶到與正確分析項目相反的歧路上去，要知道，投資方的基本心態(tài)是，懷疑所有投資項目的盈利能力和融資企圖、陷阱。 如何通過項目不同的要件來判斷項目融資能力和談判定價能力？ 這里一個重要的選擇條件就是從項目的成熟與否來考察房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險程度。所謂的成熟就是指項目所具備的開發(fā)許可程度，包括：土地性質(zhì)及其權(quán)屬極其完整性、完備性，項目的規(guī)劃要件以及各項行政規(guī)事許可。 許多項目方由于錯誤地評估擁有的房地產(chǎn)項目的各項要件（主要就是反映響目開發(fā)進(jìn)度的各項文件入五證及貴費繳納情況等）所具備的市場價值含義，因而直接影響項目方融資的預(yù)期和融資事務(wù)的安排。 ?。ǘ㈨椖吭u估與價值分析 土地是房地產(chǎn)項目的第一要素，土地現(xiàn)狀的不同對于項目融資定價也會導(dǎo)致許多不同的融資條件。 1）完成項目規(guī)劃（項目概念、規(guī)劃設(shè)計等）的初步審核和批準(zhǔn)，但土地的征用與收購需要融資，包括原協(xié)議出讓土地（已過關(guān)或遺留項目）項目和新規(guī)劃建設(shè)用地項目。 許多項目方對此以為擁有房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)的緊缺資源的來源（如項目規(guī)劃、土地），其心理意識是：沒有這些資源就不會由投資和開發(fā)的機會與項目的存在，往往將項目融資定價維系在一個極高的水平至上，大多數(shù)的項目方在開始融資談判方案的設(shè)計中會期望保持在項目投資權(quán)益40%60%的比例份額，而絕大部分項目方會在4951%之間取舍。 實際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類項目的融資談判能夠獲得投資方認(rèn)可的合理的權(quán)益比例也就在510%以內(nèi)，而且在談判的過程中其走勢是向低走絕不會高走，并且隨著對項目結(jié)局的不確定性的分析和憂慮越來越多地被投資方高估，成功的希望越來越渺茫。這里根本不存在關(guān)于項目規(guī)劃與概念的市場價值評估的程序和需求，它們只是為投資和項目開發(fā)提供了一個市場機會和投資資訊。這就是項目方的全部“資產(chǎn)”和“價值”，而對于投資者而言，只是許多個機會中的一個，在這種不均衡的狀態(tài)下所進(jìn)行的談判是不存在對價和等價的。 另一個談判定價的方法在于投資方希望和愿意全部接盤開發(fā)建設(shè)，在此種情形下，項目方必須要綜合考量尋找其他投資機會的可能，如果沒有更多其他確實的勝數(shù)，理想的選擇由兩個，一個是將前期的工作成果折合成相應(yīng)的對價，一次性將項目沽出；另一個方案是將前期成果折合成為投資股權(quán)或相應(yīng)的權(quán)益份額，與投資方共同運作項目建設(shè)。后一種反而可以獲得一個較高比例的回報預(yù)期。 在當(dāng)前國內(nèi)投資環(huán)境和金融體制下，上述條件的房地產(chǎn)項目很難通過資本市場和金融體系獲得項目的戰(zhàn)略投資、信貸融資和財務(wù)融資，而所謂過橋融資更是癡人說夢的妄想。唯一可行的選擇就是將項目作為一個項目策劃案轉(zhuǎn)讓由投資者獨立運作，項目方必須認(rèn)識到?jīng)]有投資者會采取合作開發(fā)和分享權(quán)利的模式進(jìn)入。 2）土地和項目的權(quán)屬相對明確，項目已經(jīng)開工或僅進(jìn)行初步的基礎(chǔ)建設(shè)，但土地出讓金或土地征用費未能交清。這一類土地在“”中有不少未能過關(guān)，給房地產(chǎn)企業(yè)或投資商造成的間接經(jīng)濟(jì)損失是當(dāng)初購入土地價格的數(shù)倍。 這類項目融資的目的包括，繳納土地出讓金，獲得項目的土地使用權(quán)證，進(jìn)而通過土地使用權(quán)證進(jìn)行下一步的融資（主要為銀行土地抵押貸款），或以便能夠獲得項目的銷售許可證，通過銷售獲得資金來源；繼續(xù)工程建設(shè)，加快建設(shè)進(jìn)度，盡早達(dá)到可銷售階段以及利用項目進(jìn)行融資（主要銀行在建工程抵押貸款）。也有的是為了償還其他借款（如貸款到期），以保證項目的相關(guān)權(quán)益可以繼續(xù)為項目方所有和有效控制，如早期的融資借款將項目公司股權(quán)抵押或托管給出借人，土地抵押給貸款銀行等，項目方期望通過進(jìn)一步的融資來釋放原先首控制的權(quán)利與權(quán)益。 這類項目可能的融資方式包括轉(zhuǎn)讓收購、重組合并、合作開發(fā)、財務(wù)融資等，但在具體的項目運作過程中往往由于房地產(chǎn)項目自身的要件制約投資方對項目進(jìn)行有效的控制和風(fēng)險規(guī)避，比如土地使用權(quán)的抵押、變更在程序上受到非常嚴(yán)格的法定形式和程序限制，項目資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所有權(quán)形式卻又是與項目資質(zhì)及各類項目批準(zhǔn)證書密切相關(guān)，特別是涉及投資方擬通過資產(chǎn)渠道的方式退出時，這些批準(zhǔn)文件及其變更的法定要件幾乎無法逾越，這些都會使房地產(chǎn)項目的融資業(yè)務(wù)陷于極其復(fù)雜的法律關(guān)系之中。 在這一類項目融資活動中，關(guān)鍵的就是項目的談判定價，主要就是項目評價與估值。 項目評價與估值包括以財務(wù)分析各項指標(biāo)分析定義的項目市場價值，主
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