【正文】 　　2）項(xiàng)目融資屬于權(quán)益融資的 　　最為關(guān)鍵的是對(duì)有關(guān)資金監(jiān)管和公司/項(xiàng)目的管理權(quán)力應(yīng)當(dāng)具體落實(shí)和到位，這在項(xiàng)目合作建設(shè)中是難以做到的，這已經(jīng)是涉及到公司治理的另一個(gè)課題了。 　　1）項(xiàng)目融資屬于收購(gòu)轉(zhuǎn)讓的 　　主要就是收購(gòu)資金尾款的結(jié)算與支付，此階段主要的工作應(yīng)當(dāng)是對(duì)項(xiàng)目資料特別是工程資料加以梳理、整理和規(guī)檔；另一方面就是要對(duì)工程款的結(jié)算進(jìn)行核實(shí)。 　　資金以及項(xiàng)目與項(xiàng)目資產(chǎn)已經(jīng)在項(xiàng)目方與融資方換手，或資金已經(jīng)投入到項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)過(guò)程中的融資后期 　　一般情況下，項(xiàng)目融資的主要工作基本結(jié)束，其風(fēng)險(xiǎn)或收益也完全顯現(xiàn)。 　　2）項(xiàng)目融資屬于權(quán)益融資的 　　該類(lèi)型的融資活動(dòng)，關(guān)鍵在于資金匯付應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的項(xiàng)目資產(chǎn)與之相對(duì)價(jià)，除了對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值本身經(jīng)核實(shí)以外，關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)的控制以及相關(guān)權(quán)益的鎖定，如抵押，土地使用權(quán)抵押，在建工程抵押等；如資產(chǎn)分割，將項(xiàng)目在建工程部分分割劃歸融資方持有等；如項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓等等。一般情形下，應(yīng)該是采取分階段支付的模式，根據(jù)項(xiàng)目有關(guān)法律手續(xù)和資產(chǎn)移交的過(guò)程、進(jìn)度，按照約定的比例繳付或匯付資金。 　　在該階段資運(yùn)作管理，項(xiàng)目方或融資方可以委托由金融機(jī)構(gòu)如銀行、信托公司以及獨(dú)立第三方融資服務(wù)機(jī)構(gòu)施行資金的委托管理服務(wù)業(yè)務(wù)。它的基本路徑是融資方將資金匯繳至由項(xiàng)目方、融資方共同指定的銀行賬戶(hù)，以所謂的預(yù)留印鑒分執(zhí)等形式對(duì)資金的用途和流向加以監(jiān)管。 　　在項(xiàng)目融資談判至融資方（出資方）接管項(xiàng)目資產(chǎn)前在項(xiàng)目（或項(xiàng)目公司）轉(zhuǎn)移至融資方控制前，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資各方會(huì)選擇下列兩種路徑： 　　1）簽訂相關(guān)協(xié)議后，融資方支付定金或預(yù)付款項(xiàng) 　　這是一種符合常理以及法律規(guī)定的經(jīng)營(yíng)行為，但在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境缺乏誠(chéng)信的狀態(tài)下，除了收購(gòu)項(xiàng)目一種形式外，其他的私募融資都不可能采取這種方案。 　?。ǘ⑷谫Y資金的監(jiān)管與運(yùn)用 　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資活動(dòng)中，資金的安排、監(jiān)管、運(yùn)用等各方都較為關(guān)注的，也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。 　　3）、項(xiàng)目融資活動(dòng)是與項(xiàng)目投資方簽訂協(xié)議，還是與資質(zhì)方簽訂協(xié)議？顯然是應(yīng)當(dāng)簽訂三方協(xié)議較為妥善、穩(wěn)健的策略，如果不能簽訂三方協(xié)議的，項(xiàng)目原投資方必須獲得項(xiàng)目資質(zhì)方的有關(guān)授權(quán)，所有協(xié)議應(yīng)當(dāng)由投資方負(fù)責(zé)獲得項(xiàng)目資質(zhì)方的認(rèn)可。 　　2）、所有的政府規(guī)事程序（如五證等）以及法定的合同種類(lèi)（如項(xiàng)目建筑總承包合同、銷(xiāo)售合同等）也都要以開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行；同時(shí)，開(kāi)發(fā)活動(dòng)所涉及的各種經(jīng)營(yíng)行為會(huì)出現(xiàn)多重合同版本、承諾等法律文件，這些法律文件的效力及在融資過(guò)程中是承續(xù)還是終止，也會(huì)導(dǎo)致極其復(fù)雜的法律關(guān)系和后果。 　　1）、通常此類(lèi)項(xiàng)目的運(yùn)作方（即投資方）是以開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義實(shí)施項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，雙方會(huì)簽訂一個(gè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)議，因而該項(xiàng)目在法律上、名義上均為該開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，但全部的資產(chǎn)權(quán)益和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任由投資方承擔(dān)。 　　理想的選擇是在融資方或出資方在控制或獲得項(xiàng)目與項(xiàng)目資產(chǎn)之后，在現(xiàn)行公司法的框架下，對(duì)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)關(guān)系和資產(chǎn)所有權(quán)加以梳理和調(diào)整。 　　項(xiàng)目公司的股權(quán)托管、代管 　　有一部分項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，融資方會(huì)采取對(duì)項(xiàng)目公司的股權(quán)采取托管、代管的方式，包括： 　　1）、對(duì)于項(xiàng)目公司的原股東結(jié)構(gòu)為單一大股東控股的，由融資方或出資方控制或代管項(xiàng)目公司出資大股東企業(yè)的全部權(quán)益； 　　2）、對(duì)于項(xiàng)目公司的股東為關(guān)聯(lián)企業(yè)共同出資的，則由項(xiàng)目公司的各個(gè)股東向融資方、出資方出具股權(quán)托管或代管的法律文件，由融資方或出資方代為行使對(duì)項(xiàng)目公司的股東權(quán)益和權(quán)利。這都是在交易開(kāi)始（首期付款）前應(yīng)當(dāng)明確或項(xiàng)目方應(yīng)當(dāng)予以保障的。 　?。ㄒ唬㈥P(guān)于項(xiàng)目公司股權(quán)處置 　　房地產(chǎn)企業(yè)基本上都是項(xiàng)目公司，即因?yàn)槟骋粋€(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目而設(shè)立的專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)企業(yè)，該類(lèi)項(xiàng)目的融資或轉(zhuǎn)讓必須與該項(xiàng)目公司的股權(quán)以及公司治理緊密相聯(lián)系，基本的路徑包括：股權(quán)變更、托管、代管。這種局面產(chǎn)生的主要因素就是交易雙方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資活動(dòng)所需的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)缺乏。在許多項(xiàng)目融資實(shí)例中，融資失敗的主要原因就是在于雙方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易安排缺乏基本的估計(jì)，往往把融資交易與方地產(chǎn)項(xiàng)目的管理環(huán)節(jié)相脫節(jié)，也就導(dǎo)致在融資談判中，雙方不斷發(fā)現(xiàn)和感覺(jué)到對(duì)方的“良苦用心”。 　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易結(jié)構(gòu)包括交易方案的設(shè)計(jì)，投資資金款項(xiàng)進(jìn)入和退出的途徑、時(shí)期，資金或項(xiàng)目的移交、控制，項(xiàng)目轉(zhuǎn)移以及過(guò)戶(hù)的手續(xù)與法律保障等程序和步驟。 　　第二、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與安排 　　關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的類(lèi)型多種多樣，其衍生的融資交易結(jié)構(gòu)也不一而足，很難在有限的篇幅中一一加以闡述，本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目融資簡(jiǎn)單地劃分為兩類(lèi)，一類(lèi)是以項(xiàng)目方轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、項(xiàng)目資產(chǎn)或項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓收購(gòu)關(guān)系，另一類(lèi)是項(xiàng)目方以過(guò)橋資金、借款、財(cái)務(wù)融資、合作開(kāi)發(fā)等為目的的權(quán)益出讓或轉(zhuǎn)讓的權(quán)益融資。 　　如果該類(lèi)項(xiàng)目尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目方可以獲得的價(jià)款基本上為一次性轉(zhuǎn)讓價(jià)款，難以據(jù)此獲得更大的利益回報(bào)。它基本上是非常接近項(xiàng)目最終建設(shè)成本，也比較容易測(cè)算出市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格的利益回報(bào)。需要注意的是完工建筑面積應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積，實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積的，屬于合理比例并符合不辦規(guī)劃手續(xù)的，可以確認(rèn)；否則超出的部分，應(yīng)當(dāng)扣除辦理不辦規(guī)事手續(xù)應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用和罰款等。 　　b）項(xiàng)目建設(shè)的工程主體已經(jīng)完成的，可以根據(jù)項(xiàng)目在建工程實(shí)際完工的建筑面積測(cè)算出融資交易價(jià)格，在這個(gè)方案中，土地價(jià)格和工程造價(jià)合而為一個(gè)完整的項(xiàng)目交易條件。其中，屬于轉(zhuǎn)讓收購(gòu)的，工程量現(xiàn)值的出讓價(jià)款可以由雙方談判確定，屬于合作類(lèi)的融資類(lèi)型的，應(yīng)當(dāng)以工程量的現(xiàn)值為準(zhǔn)。主要的測(cè)算方法就是計(jì)算工程或在建工程的現(xiàn)值。 　　項(xiàng)目方用于非土地方面的工程投入，不可計(jì)算在內(nèi)，應(yīng)當(dāng)另行計(jì)算。 　　 地成本的條件對(duì)于土地價(jià)值或價(jià)格也是至關(guān)重要的，但通常還是 以相同或相近區(qū)位的土地市場(chǎng)交易價(jià)格作為定價(jià)談判的基礎(chǔ)依據(jù)，而不會(huì)是土地獲得時(shí)的實(shí)際支出。 　　樓面價(jià)的計(jì)算公式為： 　　樓面價(jià) = 土地成本 247。 　　這種項(xiàng)目評(píng)價(jià)是以項(xiàng)目現(xiàn)狀為主的估價(jià)和核算，主要包括