房地產(chǎn)項目私募融資操作實務(wù)研究-資料下載頁
2025-06-30 11:52本頁面
【正文】 資方會采取對項目公司的股權(quán)采取托管、代管的方式，包括： 1）、對于項目公司的原股東結(jié)構(gòu)為單一大股東控股的，由融資方或出資方控制或代管項目公司出資大股東企業(yè)的全部權(quán)益； 2）、對于項目公司的股東為關(guān)聯(lián)企業(yè)共同出資的，則由項目公司的各個股東向融資方、出資方出具股權(quán)托管或代管的法律文件，由融資方或出資方代為行使對項目公司的股東權(quán)益和權(quán)利。 然而真正的問題在于，中國的公司法律體系中，并沒有關(guān)于股權(quán)托管、代管的相關(guān)法律規(guī)定，這就給這種行為及其后果得到法律的保護(hù)，或在產(chǎn)生糾紛之后使用何種法律關(guān)系予以處理都還存在不確定的風(fēng)險。 理想的選擇是在融資方或出資方在控制或獲得項目與項目資產(chǎn)之后，在現(xiàn)行公司法的框架下，對項目公司的全部股權(quán)關(guān)系和資產(chǎn)所有權(quán)加以梳理和調(diào)整。 對于項目方為“掛靠”其他具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的投資方的 此類項目融資涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，出資方或受讓方應(yīng)當(dāng)特別謹(jǐn)慎。 1）、通常此類項目的運作方（即投資方）是以開發(fā)企業(yè)的名義實施項目的開發(fā)經(jīng)營行為，雙方會簽訂一個聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營協(xié)議，因而該項目在法律上、名義上均為該開發(fā)企業(yè)所有，但全部的資產(chǎn)權(quán)益和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任由投資方承擔(dān)。一般雙方會在相關(guān)協(xié)議框架下，成立一個項目分公司或工程部，由投資方負(fù)責(zé)具體經(jīng)營和建設(shè)管理活動。 2）、所有的政府規(guī)事程序（如五證等）以及法定的合同種類（如項目建筑總承包合同、銷售合同等）也都要以開發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行；同時，開發(fā)活動所涉及的各種經(jīng)營行為會出現(xiàn)多重合同版本、承諾等法律文件，這些法律文件的效力及在融資過程中是承續(xù)還是終止，也會導(dǎo)致極其復(fù)雜的法律關(guān)系和后果。這對于融資活動所帶來的風(fēng)險因素是不言而喻的了。 3）、項目融資活動是與項目投資方簽訂協(xié)議，還是與資質(zhì)方簽訂協(xié)議？顯然是應(yīng)當(dāng)簽訂三方協(xié)議較為妥善、穩(wěn)健的策略，如果不能簽訂三方協(xié)議的，項目原投資方必須獲得項目資質(zhì)方的有關(guān)授權(quán)，所有協(xié)議應(yīng)當(dāng)由投資方負(fù)責(zé)獲得項目資質(zhì)方的認(rèn)可。 4）、項目原投資方與項目所在原土地所有人簽訂的土地協(xié)議（通常為土地開發(fā)協(xié)議或土地經(jīng)營協(xié)議），其中原土地協(xié)議的各項權(quán)利義務(wù)的承續(xù)也要獲得原土地所有人的認(rèn)可；土地原所有人一般會是以獲得開發(fā)項目相應(yīng)比例建筑面積的房產(chǎn)為土地合作的條件，而該部分義務(wù)的后續(xù)履行也應(yīng)獲得原土地權(quán)益人確認(rèn)。 ?。ǘ⑷谫Y資金的監(jiān)管與運用 在房地產(chǎn)項目的融資活動中，資金的安排、監(jiān)管、運用等各方都較為關(guān)注的，也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)項目的特殊性，融資資金運作管理程序通?？梢苑譃槿齻€階段。 在項目融資談判至融資方（出資方）接管項目資產(chǎn)前在項目（或項目公司）轉(zhuǎn)移至融資方控制前，房地產(chǎn)項目融資各方會選擇下列兩種路徑： 1）簽訂相關(guān)協(xié)議后，融資方支付定金或預(yù)付款項 這是一種符合常理以及法律規(guī)定的經(jīng)營行為，但在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境缺乏誠信的狀態(tài)下，除了收購項目一種形式外，其他的私募融資都不可能采取這種方案。 2）資金共管 這通常是由于所謂融資中介方的介入所導(dǎo)致和產(chǎn)生的一種資金運作設(shè)計，這種設(shè)計的背后就是融資的非專業(yè)化、非規(guī)范化。它的基本路徑是融資方將資金匯繳至由項目方、融資方共同指定的銀行賬戶，以所謂的預(yù)留印鑒分執(zhí)等形式對資金的用途和流向加以監(jiān)管。 實際上，其中的空間和風(fēng)險同樣巨大，并不該成為融資活動中主要的資金管理模式，并且最重要的是所謂的共管賬戶在法律上以及銀行業(yè)務(wù)方面并不會獲得支持和保護(hù)，也只能是雙方約定一種協(xié)議行為。 在該階段資運作管理，項目方或融資方可以委托由金融機構(gòu)如銀行、信托公司以及獨立第三方融資服務(wù)機構(gòu)施行資金的委托管理服務(wù)業(yè)務(wù)。 項目融資進(jìn)入實質(zhì)性操作階段，包括項目公司的股權(quán)開始辦理變更或項目資產(chǎn)開始清理移交等 實際上，項目融資的完成必須以項目資產(chǎn)完全完整的移交至由融資方或出資方控制，或出資方的資金安全獲得項目資產(chǎn)有效抵押或項目方提供其他有效擔(dān)保。一般情形下，應(yīng)該是采取分階段支付的模式，根據(jù)項目有關(guān)法律手續(xù)和資產(chǎn)移交的過程、進(jìn)度，按照約定的比例繳付或匯付資金。 1）項目融資屬于轉(zhuǎn)讓收購的 融資方應(yīng)當(dāng)在項目資產(chǎn)移交過程中，對項目的現(xiàn)狀加以核實，主要審核的內(nèi)容有：土地權(quán)屬是否存在瑕疵，相關(guān)相鄰單位由無其他爭議，項目建設(shè)與項目規(guī)劃及相關(guān)批準(zhǔn)文件是否一致，是否有違反和超出核定范圍的建設(shè)事項和環(huán)節(jié)，規(guī)費繳納情況，工程現(xiàn)狀與工程量、造價等是否一致，現(xiàn)場設(shè)備狀況及基礎(chǔ)實施條件，項目的有關(guān)權(quán)益是否設(shè)定其他債權(quán)或連帶關(guān)聯(lián)債務(wù)，等等。 2）項目融資屬于權(quán)益融資的 該類型的融資活動，關(guān)鍵在于資金匯付應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的項目資產(chǎn)與之相對價，除了對項目資產(chǎn)價值本身經(jīng)核實以外，關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于對項目資產(chǎn)的控制以及相關(guān)權(quán)益的鎖定，如抵押，土地使用權(quán)抵押，在建工程抵押等；如資產(chǎn)分割，將項目在建工程部分分割劃歸融資方持有等；如項目銷售收入及收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓等等。 就該類項目融資的操作而言，僅僅有項目方和融（出）資方一對一操作，是難以保證完善的，較為理想的方式還是引進(jìn)獨立第三方融資服務(wù)機構(gòu)，雖然會在運作成本上有所增加，但在資金和資產(chǎn)的安全性及運作效率商都會有較大的提高。 資金以及項目與項目資產(chǎn)已經(jīng)在項目方與融資方換手，或資金已經(jīng)投入到項目運作建設(shè)過程中的融資后期 一般情況下，項目融資的主要工作基本結(jié)束，其風(fēng)險或收益也完全顯現(xiàn)。如果在融資過程中缺乏謹(jǐn)慎，融資方此時就會發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被“套牢”，更可怕的是對項目方的監(jiān)管與約束無能為力，這樣的事件屢屢發(fā)生。 1）項目融資屬于收購轉(zhuǎn)讓的 主要就是收購資金尾款的結(jié)算與支付，此階段主要的工作應(yīng)當(dāng)是對項目資料特別是工程資料加以梳理、整理和規(guī)檔；另一方面就是要對工程款的結(jié)算進(jìn)行核實。 最后融資方或出資方就是該組織新的經(jīng)營團(tuán)隊，對項目的建設(shè)、開發(fā)、銷售和經(jīng)營按照既定的計劃推進(jìn)。 2）項目融資屬于權(quán)益融資的 最為關(guān)鍵的是對有關(guān)資金監(jiān)管和公司/項目的管理權(quán)力應(yīng)當(dāng)具體落實和到位，這在項目合作建設(shè)中是難以做到的，這已經(jīng)是涉及到公司治理的另一個課題了
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