【正文】 技術(shù)含量操作為主，回報(bào)逐年下滑。　　據(jù)清科集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，20102012年，%、%、%。　　在競(jìng)爭(zhēng)加劇、房地產(chǎn)開發(fā)商面臨洗牌、不同區(qū)域市場(chǎng)分化的大背景下，一些嗅覺靈敏的房地產(chǎn)PE基金開始探索轉(zhuǎn)型?！　?jù)上述人士介紹，母基金將兼投房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)基金，而與房地產(chǎn)基金主要做債權(quán)不同，該母基金將以股權(quán)投資項(xiàng)目為主。計(jì)劃主要選擇排名在50100位的房地產(chǎn)開發(fā)商合作，區(qū)域以有經(jīng)濟(jì)潛力和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為主，集中在二線城市。　　在提高股權(quán)投資比例的同時(shí)，包括歌斐資產(chǎn)、盛世神州在內(nèi)的大型房地產(chǎn)PE基金也在調(diào)整項(xiàng)目區(qū)域和優(yōu)化交易對(duì)手?！　∈找媛手鹉晗禄　?jù)清科集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2012年中國(guó)房地產(chǎn)基金存量規(guī)模超過120億美元?！　陌l(fā)展現(xiàn)狀上來看，國(guó)內(nèi)的私募房地產(chǎn)基金多為項(xiàng)目導(dǎo)向型，大多是先進(jìn)行項(xiàng)目的尋找和確立，然后再進(jìn)行募資，且資金到位后迅速對(duì)擬定項(xiàng)目進(jìn)行注資。因此其整體的存續(xù)期相對(duì)較短，一般為3年左右，而國(guó)外房地產(chǎn)基金的期限為8年左右?！　∮捎谄谙尴鄬?duì)較短，加之主要是以純債券、“假股真?zhèn)钡姆绞竭M(jìn)行投資，相對(duì)有實(shí)力的機(jī)構(gòu)則采用股債結(jié)合的“夾層”模式，實(shí)際回報(bào)普遍不高，平均年回報(bào)水平約為20%?！　　半S著各機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)來，特別是2012年大資管時(shí)代的到來，今年是全民房地產(chǎn)基金年，基金規(guī)模大幅增加。從接觸的各家基金來看，估計(jì)今年規(guī)模會(huì)翻倍至240億美元?！比珖?guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)、盛世神州董事長(zhǎng)張民耕介紹，而競(jìng)爭(zhēng)也變得更為激烈，2010年的回報(bào)率超20%，去年是1518%，今年只有1213%，做得　　好的也只有15%?！　￠L(zhǎng)期來看，若今后私募房地產(chǎn)基金未在策略上產(chǎn)生足夠的變化并實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，則其回報(bào)水平難以得到進(jìn)一步的提升。　　“競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，現(xiàn)在每家都在思考接下來的轉(zhuǎn)型。對(duì)于我們，最重要的是優(yōu)選競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，要求合作的房地產(chǎn)企業(yè)有一定規(guī)模，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商未來也面臨著洗牌調(diào)整。和好的交易對(duì)手合作，為了在洗牌過程中能占領(lǐng)更多的市場(chǎng)。同時(shí)，基金本身也開始了粗放發(fā)展之后的精細(xì)化運(yùn)作?！备桁迟Y產(chǎn)合伙人曾純表示?！　∧壳案桁迟Y產(chǎn)管理的280多億元資產(chǎn)中，房地產(chǎn)基金達(dá)200多億元?！　∞D(zhuǎn)型股權(quán)投資　　隨著房地產(chǎn)基金規(guī)模的擴(kuò)大和參與者的增加，原先以債權(quán)為主的業(yè)務(wù)形式開始發(fā)生變化?！　　白龉蓹?quán)的趨勢(shì)比較明顯?！睆埫窀硎?，剛開始主要做債權(quán)，現(xiàn)在夾層比較多，也開始做一些純股權(quán)的。上述PE母基金投資的項(xiàng)目以股權(quán)投資為主?！　埫窀J(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)總有盡頭，美國(guó)、英國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和面積占整個(gè)交易量的比例已經(jīng)很小，主要是做存量項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)交易、管理經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)型做存量經(jīng)營(yíng)。做存量經(jīng)營(yíng)并不需要大量借款，但是需要股權(quán)投資和投后服務(wù)，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)逐漸成熟起來?！　》康禺a(chǎn)基金投資的純債權(quán)之路也越來越窄。一方面，競(jìng)爭(zhēng)在加劇，最早信托做純債權(quán)，后來各家機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)來搶占市場(chǎng)。另一方面，交易對(duì)手在資金獲取渠道上越來越寬，也變得更為強(qiáng)勢(shì)，這對(duì)房地產(chǎn)基金本身提出了投后服務(wù)、管理能力的要求?！　≡円啾硎荆骸翱傮w來看純債權(quán)的比例一直在下降，更多的做股債結(jié)合，也做了一些純股權(quán)，未來還會(huì)做得更深入。我們都在思考怎樣提供更好的專業(yè)價(jià)值和投后服務(wù)?！薄　「桁迟Y產(chǎn)在管理團(tuán)隊(duì)上也進(jìn)行了調(diào)整。此前做純債權(quán)并不太關(guān)注項(xiàng)目投資后的狀態(tài)，而是更關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)。如今要做重組、股權(quán)，實(shí)際上要更多地參與到項(xiàng)目中去，歌斐資產(chǎn)的房地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)正在往這一方向做配置，增加一些有投后管理經(jīng)驗(yàn)的人才?！　〉牵壳胺康禺a(chǎn)基金主要以外資為主，而法律地位尚未完全確立，尚無真正意義上機(jī)構(gòu)投資者，且缺少投資管理人才、金融工具缺失等因素導(dǎo)致本土私募房地產(chǎn)基金尚處于發(fā)展的萌芽階段，探索股權(quán)投資之路依然漫長(zhǎng)?？蛻簦骸≈袊?guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行南寧市分行　　　　　　　　　　　　　　　制作單位：安邦集團(tuán)　客戶需求：關(guān)于私募房地產(chǎn)基金方面的資料客服經(jīng)理（客戶關(guān)系經(jīng)理）：武思思　　　　　　檢索人員：蘇晶本期檢索共計(jì)12000字　　　　　　　　　　　 本期檢索時(shí)間 60分鐘本期檢索需付費(fèi)用：0人民幣重要聲明信息均來源于安邦研究人員認(rèn)為可信的公開資料，但我公司對(duì)所引用信息的準(zhǔn)確性和完整性不作任何保證。文中的觀點(diǎn)、內(nèi)容、結(jié)論僅供參考，我公司不承擔(dān)任何投資者因使用本信息材料而產(chǎn)生的任何責(zé)任。鑒于市場(chǎng)上出現(xiàn)假冒及轉(zhuǎn)發(fā)安邦產(chǎn)品的現(xiàn)象，特此聲明：安邦咨詢向正式客戶提供的所有產(chǎn)品，只通過如下郵箱發(fā)送：anbound@、anbound@、anboundmail@，客戶也可從安邦官方產(chǎn)品網(wǎng)站（）獲得。從任何其他途徑收到的產(chǎn)品，都不能代表安邦產(chǎn)品，安邦咨詢概不負(fù)責(zé)。北京北京安邦信息科技有限公司地址：北京市朝陽區(qū)工人體育場(chǎng)北路8號(hào)院三里屯SOHO E座702室（100027）電話：（8610）56763000傳真：（8610）56763059Email：aic@上海上海安邦投資咨詢有限公司 地 址：上海市靜安區(qū)愚園路紫安大廈616室（200040）電 話：862162488666傳 真：862162486072Email：shanghai@ 深圳深圳市安邦投資咨詢有限公司地　址：深圳市福田區(qū)紅荔西路香蜜三村天健名苑B座11G（518034）電　話：8675582903343～44傳 真：8675582903345Email：shenzhen@成都成都興邦咨詢有限公司 地 址：成都市高新區(qū)高朋大道科園三路4號(hào)火炬時(shí)代B52（610041）電 話：862868222002傳 真：862868222011Email：xingbang@ 杭州杭州安邦投資管理有限公司地 址：杭州市拱墅區(qū)湖墅南路271號(hào)中環(huán)大廈403室（310005）電 話：8657187222210傳 真：8657181398275Email：anboundhz@重慶重慶安之信投資咨詢有限公司 地 址：重慶市沙坪壩區(qū)天陳路1號(hào) 融匯新時(shí)代大廈2015室郵 編：400030電 話：02386968538傳真： 02386968559Email：chongqing@1