【正文】 進行重新列示和披露 盤盈的固定資產(chǎn)通過“以前年度損益調(diào)整”科目核算。 固定資產(chǎn)盤盈 盤盈的固定資產(chǎn)，以同類固定資產(chǎn)的重置完全價值為計稅基礎； —— 《條例》第 58條 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 會計處理：企業(yè)在財產(chǎn)清查中盤虧的固定資產(chǎn)－ 固定資產(chǎn)盤虧、 毀損 借：待處理財產(chǎn)損溢 —— 待處理固定資產(chǎn)損溢 貸：固定資產(chǎn) 借：營業(yè)外支出 —— 盤虧損失 其他應收款 貸：待處理財產(chǎn)損溢 —— 待處理固定資產(chǎn)損溢 稅務處理： 國稅發(fā)（ 2023） 88號；財稅（ 2023） 57號 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 －《新 31號文》第 24條 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 第二講： 房企匯算操作－－八項實務 五、優(yōu)惠政策 的掌控與應用 ?免減收入 ?加計扣除 ?減免所得 ?優(yōu)惠稅率 ?稅款優(yōu)惠 《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅減免稅管理問題的通知 》 －－－ 國稅發(fā)【 2023】第 111號 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 第二講： 房企匯算操作－－八項實務 ? 六、關聯(lián)交易及其特別納稅調(diào)整的管控 （ 09） 2號 ? 七、分支機構匯總納稅的相關管控 （ 08） 2（ 09） 221 ? 八、稅務局備案（審批）事項。 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 ? 第三講：房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅匯算與“土增稅”清算的區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 ，二者有區(qū)別。 企業(yè)所得稅 中，該項費用是指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 ，二者有區(qū)別。 而在 土地增值稅 中，此項費用包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等，不包含 取得土地使用權所支付的金額 。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 ，二者一致。 ，二者相同。 企業(yè)所得稅中，該項費用是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 土地增值稅中的建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。雖然前者特別規(guī)定了建筑費用和安裝費用，后者特別規(guī)定了承包方式和自營方式，但二者的范圍和內(nèi)容完全相同。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 基礎設施建設費，都允許在稅前扣除。 主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 雖然所得稅強調(diào)是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的費用，土地增值稅強調(diào)是開發(fā)小區(qū)內(nèi)的費用，但無論哪種，都允許按受益對象合理分攤，在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 ，二者有區(qū)別 。 二者的區(qū)別是， 企業(yè)所得稅 對此有限制條件，即必須是“獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與”的公共配套設施費。 土地增值稅 對上述規(guī)定作了補充，國稅發(fā)〔 2023〕 187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 ，二者有區(qū)別。 企業(yè)所得稅 中，該項費用是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 和 土地增值稅 中的開發(fā)間接費用相比，前者比后者多了工程管理費和營銷設施建造費。稅法規(guī)定，工程管理費符合土地增值稅間接費用范圍，可以作為扣除項目。 而營銷設施建造費能否作為扣除項目 ，需要稅務總局進一步明確。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 ，二者有區(qū)別。 31號文件第 32條規(guī)定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，可以按合同總金額的 10％預提； 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 ，二者有區(qū)別。 在土地增值稅清算中，稅法規(guī)定預提費用不得稅前扣除，利息費用要單獨計算扣除，不能重復計入開發(fā)成本中。國稅發(fā)〔 2023〕 187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 差異一：匯（清）算時間不同。 房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè) 所得稅 征收，實行年中預繳、年終匯算清繳的方式，即每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工，每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應納稅所得額征稅。 而 土增稅 清算則采取項目清算，只有項目到達清算條件才清算。一般是在開發(fā)項目完工且銷售達到一定比例后進行清算，項目開發(fā)銷售時間長，則清算時間跨度長。項目開發(fā)銷售時間短，則清算時間跨度短。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 二、應稅范圍和征管方法有差異 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 差異二：成本項目計算不同。 在計算開發(fā)產(chǎn)品的單位成本時，企業(yè)所得稅匯算要求按 6項原則細分核算成本項目。 31號文件第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費，而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則包括可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權益區(qū)分原則。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 二、應稅范圍和征管方法有差異 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 差異二：成本項目計算不同。 而土地增值稅在清算時，只要求按普通標準住宅和非普通標準住宅兩個項目分開清算。 國稅發(fā)〔 2023〕 187號 文件第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 二、應稅范圍和征管方法有差異 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 差異三：扣除項目存在差異。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算其 企業(yè)所得稅 應納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他合理非支出等內(nèi)容。 而 土地增值稅 扣除項目則包括支付土地價款、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金和加計扣除等內(nèi)容。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 二、應稅范圍和征管方法有差異 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 差異四：利息費用扣除存在差異。 在 企業(yè)所得稅 匯算中，計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 而 土地增值稅 清算中，利息支出只能單獨計算作為開發(fā)費用扣除，國稅發(fā)〔 2023〕 91號文件第 27條要求，在審核利息支出時應重點關注納稅人是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)整至開發(fā)費用。 《 土地增值稅暫行條例實施細則 》第七條第三項規(guī)定 …… 所得稅與 土增稅的區(qū)別 二、應稅范圍和征管方法有差異 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 主講人簡介 陳萬喬 納稅管理與稅務風險控制專家，北京東方財研財稅研究中心主任、《中國稅收法規(guī)查詢系統(tǒng)》編委會副主任、“中國財稅顧問網(wǎng)”首席顧問。陳老師長期從事稅收法規(guī)在房地產(chǎn)領域的應用性研究，具有豐富的為房企解決開發(fā)項目涉稅規(guī)劃與財稅疑難問題的實操經(jīng)驗，近三年來為國內(nèi) 20余家房地產(chǎn)企業(yè)提供的稅務內(nèi)控與節(jié)稅方案，執(zhí)行后成效卓著，被企業(yè)譽為最富實效的實戰(zhàn)派專家。 2023年以來，陳老師應邀在全國各地舉辦過 300余場講座，為 20余家大中型企業(yè)（包括上市公司）做過專題內(nèi)訓，為三大財稅培訓機構 —— “納稅人俱樂部”、“中稅網(wǎng)”、“中財訊”主講過涉稅課程。其講課的最大特點是案例教學、聯(lián)系實際、注 重操作，現(xiàn)場答疑有問必答、中肯務實。 3/2/2023 115 陳萬喬房地產(chǎn)財稅講座 演講完畢，謝謝觀看！