【正文】 進(jìn)行重新列示和披露 盤盈的固定資產(chǎn)通過“以前年度損益調(diào)整”科目核算。 固定資產(chǎn)盤盈 盤盈的固定資產(chǎn)，以同類固定資產(chǎn)的重置完全價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)； —— 《條例》第 58條 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 會計(jì)處理：企業(yè)在財(cái)產(chǎn)清查中盤虧的固定資產(chǎn)－ 固定資產(chǎn)盤虧、 毀損 借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢 —— 待處理固定資產(chǎn)損溢 貸：固定資產(chǎn) 借：營業(yè)外支出 —— 盤虧損失 其他應(yīng)收款 貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢 —— 待處理固定資產(chǎn)損溢 稅務(wù)處理： 國稅發(fā)（ 2023） 88號；財(cái)稅（ 2023） 57號 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過 12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 －《新 31號文》第 24條 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 第二講： 房企匯算操作－－八項(xiàng)實(shí)務(wù) 五、優(yōu)惠政策 的掌控與應(yīng)用 ?免減收入 ?加計(jì)扣除 ?減免所得 ?優(yōu)惠稅率 ?稅款優(yōu)惠 《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅減免稅管理問題的通知 》 －－－ 國稅發(fā)【 2023】第 111號 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 第二講： 房企匯算操作－－八項(xiàng)實(shí)務(wù) ? 六、關(guān)聯(lián)交易及其特別納稅調(diào)整的管控 （ 09） 2號 ? 七、分支機(jī)構(gòu)匯總納稅的相關(guān)管控 （ 08） 2（ 09） 221 ? 八、稅務(wù)局備案（審批）事項(xiàng)。 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 ? 第三講：房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅匯算與“土增稅”清算的區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 ，二者有區(qū)別。 企業(yè)所得稅 中，該項(xiàng)費(fèi)用是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 ，二者有區(qū)別。 而在 土地增值稅 中，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等，不包含 取得土地使用權(quán)所支付的金額 。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 ，二者一致。 ，二者相同。 企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 土地增值稅中的建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。雖然前者特別規(guī)定了建筑費(fèi)用和安裝費(fèi)用，后者特別規(guī)定了承包方式和自營方式，但二者的范圍和內(nèi)容完全相同。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，都允許在稅前扣除。 主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 雖然所得稅強(qiáng)調(diào)是開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用，土地增值稅強(qiáng)調(diào)是開發(fā)小區(qū)內(nèi)的費(fèi)用，但無論哪種，都允許按受益對象合理分?jǐn)?，在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 ，二者有區(qū)別 。 二者的區(qū)別是， 企業(yè)所得稅 對此有限制條件，即必須是“獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與”的公共配套設(shè)施費(fèi)。 土地增值稅 對上述規(guī)定作了補(bǔ)充，國稅發(fā)〔 2023〕 187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 ，二者有區(qū)別。 企業(yè)所得稅 中，該項(xiàng)費(fèi)用是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 和 土地增值稅 中的開發(fā)間接費(fèi)用相比，前者比后者多了工程管理費(fèi)和營銷設(shè)施建造費(fèi)。稅法規(guī)定，工程管理費(fèi)符合土地增值稅間接費(fèi)用范圍，可以作為扣除項(xiàng)目。 而營銷設(shè)施建造費(fèi)能否作為扣除項(xiàng)目 ，需要稅務(wù)總局進(jìn)一步明確。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 ，二者有區(qū)別。 31號文件第 32條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，可以按合同總金額的 10％預(yù)提； 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 ，二者有區(qū)別。 在土地增值稅清算中，稅法規(guī)定預(yù)提費(fèi)用不得稅前扣除，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算扣除，不能重復(fù)計(jì)入開發(fā)成本中。國稅發(fā)〔 2023〕 187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 一、開發(fā)成本的處理有區(qū)別 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 差異一：匯（清）算時(shí)間不同。 房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè) 所得稅 征收，實(shí)行年中預(yù)繳、年終匯算清繳的方式，即每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工，每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額征稅。 而 土增稅 清算則采取項(xiàng)目清算，只有項(xiàng)目到達(dá)清算條件才清算。一般是在開發(fā)項(xiàng)目完工且銷售達(dá)到一定比例后進(jìn)行清算，項(xiàng)目開發(fā)銷售時(shí)間長，則清算時(shí)間跨度長。項(xiàng)目開發(fā)銷售時(shí)間短，則清算時(shí)間跨度短。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 二、應(yīng)稅范圍和征管方法有差異 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 差異二：成本項(xiàng)目計(jì)算不同。 在計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品的單位成本時(shí)，企業(yè)所得稅匯算要求按 6項(xiàng)原則細(xì)分核算成本項(xiàng)目。 31號文件第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)，而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則包括可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 二、應(yīng)稅范圍和征管方法有差異 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 差異二：成本項(xiàng)目計(jì)算不同。 而土地增值稅在清算時(shí)，只要求按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩個(gè)項(xiàng)目分開清算。 國稅發(fā)〔 2023〕 187號 文件第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 二、應(yīng)稅范圍和征管方法有差異 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 差異三：扣除項(xiàng)目存在差異。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算其 企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額的扣除項(xiàng)目時(shí)，主要包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他合理非支出等內(nèi)容。 而 土地增值稅 扣除項(xiàng)目則包括支付土地價(jià)款、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金和加計(jì)扣除等內(nèi)容。 所得稅與 土增稅的區(qū)別 二、應(yīng)稅范圍和征管方法有差異 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 差異四：利息費(fèi)用扣除存在差異。 在 企業(yè)所得稅 匯算中，計(jì)算借款利息時(shí)，分為資本化和費(fèi)用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 而 土地增值稅 清算中，利息支出只能單獨(dú)計(jì)算作為開發(fā)費(fèi)用扣除，國稅發(fā)〔 2023〕 91號文件第 27條要求，在審核利息支出時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注納稅人是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》第七條第三項(xiàng)規(guī)定 …… 所得稅與 土增稅的區(qū)別 二、應(yīng)稅范圍和征管方法有差異 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 主講人簡介 陳萬喬 納稅管理與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制專家，北京東方財(cái)研財(cái)稅研究中心主任、《中國稅收法規(guī)查詢系統(tǒng)》編委會副主任、“中國財(cái)稅顧問網(wǎng)”首席顧問。陳老師長期從事稅收法規(guī)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用性研究，具有豐富的為房企解決開發(fā)項(xiàng)目涉稅規(guī)劃與財(cái)稅疑難問題的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，近三年來為國內(nèi) 20余家房地產(chǎn)企業(yè)提供的稅務(wù)內(nèi)控與節(jié)稅方案，執(zhí)行后成效卓著，被企業(yè)譽(yù)為最富實(shí)效的實(shí)戰(zhàn)派專家。 2023年以來，陳老師應(yīng)邀在全國各地舉辦過 300余場講座，為 20余家大中型企業(yè)（包括上市公司）做過專題內(nèi)訓(xùn)，為三大財(cái)稅培訓(xùn)機(jī)構(gòu) —— “納稅人俱樂部”、“中稅網(wǎng)”、“中財(cái)訊”主講過涉稅課程。其講課的最大特點(diǎn)是案例教學(xué)、聯(lián)系實(shí)際、注 重操作，現(xiàn)場答疑有問必答、中肯務(wù)實(shí)。 3/2/2023 115 陳萬喬房地產(chǎn)財(cái)稅講座 演講完畢，謝謝觀看！