房地產行業(yè)偷逃所得稅案例分析-資料下載頁
2025-02-23 18:20本頁面
【正文】 取偽造銷售合同的手段，隱瞞按借款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。 82 三、收入檢查一般方法 （十）到房管局查“銷售合同”情況 房管局可以查的信息有：銷售合同備案情況、初始產權證明辦理情況、房產證辦理情況，可以有效的控制房地產企業(yè)的收入。 但是這種方法見效的可能效比較小，因為實踐證明，沒有一定的力度，房管局是很難配合的。 83 三、收入檢查一般方法 （十一） 檢查施工單位同房地產公司的款項結算 1．因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤。 2．工抵房問題。 84 三、收入檢查一般方法 （十二）檢查應付款項 （ 1）內資企業(yè)超過三年的應付未付款項，是否調增應納稅所得額。（要注意 13號令的前置條件） （ 2）外資企業(yè)超過兩年的應付未付款項，是否調增應納稅所得額。（國稅發(fā) 〔 1999〕 195號文件） 85 三、收入檢查一般方法 （十三）建設局、規(guī)劃局檢查項目情況 看是否有企業(yè)財務賬目上有明顯的漏項情況。 但如果項目在外地，隱瞞項目問題就很難在建設局、規(guī)劃局查出。 86 三、收入檢查一般方法 （十四）檢查委托代銷合同以保證稅基的完整 因為委托代銷時，有時要按照買斷價或基價確認收入，而不能按照銷售合同確認收入。 當銷售價格小于買斷價或基價時，應當按照買斷價格或者基價來處理，而不能按照銷售合同計稅。此時要特別注意審查委托代銷合同。 87 三、收入檢查一般方法 （ 十五 ） 檢查以地換房在實際銷售階段是否納入銷售入 。 國稅函 〔 2023〕 172號文件的規(guī)定 。 88 第四部分 成本、費用檢查 89 一、索取成本相關資料 索取企業(yè)合同臺賬及合同付款情況臺賬 。 檢查成本項目合同記載內容是否相同 。 將工程決算書同企業(yè)實際列支的成本進行核對 。 計算單位工程成本 ， 以驗證成本項目是否真實 。 90 二、合法扣稅憑證檢查 （一）合法扣稅憑證的完整性檢查 看開發(fā)成本科目借方對應的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無原始憑證列支成本情況。 91 二、合法扣稅憑證檢查 （二）合法扣稅憑的 形式真實性 檢查 看原始憑證中所附發(fā)票是否真實。 1．了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計入開發(fā)成本情況。 2．運用 ctais系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，檢查發(fā)票的真實性。 3．到地稅機關去核實建安發(fā)票的真實性。 92 二、合法扣稅憑證檢查 （三）假票檢查新動向 目前很多省份在網(wǎng)上可以驗證發(fā)票的真?zhèn)?，因此一些供貨商采取發(fā)票真實領用，并未開具。而以假票代替開具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。 以上檢查應注意區(qū)分 假票列支虛假開發(fā)成本 和業(yè)務真實而取得虛假發(fā)票 問題。兩類問題應當區(qū)分處理。 93 二、合法扣稅憑證檢查 （四）檢查真票虛開問題 1．查資金回流，檢查真票虛開。同增值稅專用發(fā)票資金回流同樣的檢查方法。 資金流往往反映了業(yè)務的實質。 2．看是否有大額欠款，卻取得發(fā)票的情況，作為重點。 3．到開票方去外調以確認對方是否真票虛開。 94 二、合法扣稅憑證檢查 （四）檢查真票虛開問題 4．評估報告列支成本問題 （ 1）以土地投資，被投資地產企業(yè)將土地價值按照評估價入賬。根據(jù)國稅發(fā) [2023]118號文件的原則來處理。 （ 2）自行評估，將土地價值按照評估以后的價值入賬。根據(jù)歷史成本原則，財稅 [1997]77號文件，不得列支成本。 95 三、成本結轉方法檢查 （一）檢查是否混淆成本對象 例如： 某地產公司共有二期開發(fā)項目，其中第一期已經(jīng)完工銷售，第二期尚處在預售階段，該企業(yè)將所有地價款均攤入一期，造成混淆成本對象。 96 三、成本結轉方法檢查 （二）檢查是否不配比結轉成本 根據(jù) 31號文件規(guī)定銷售成本的確認應當按照已售的建筑面積確認。檢查房地產企業(yè)是否將未售部門的成本計入銷售成本，從而少繳企業(yè)所得稅。 97 第五部分 項目所在地檢查要點 98 第一步 不妨到樓盤所在地 “ 云中漫步 ” ， 作用：第一 ， 可以發(fā)現(xiàn)違章建筑 ， 比如某電子城 ， 賬目上只有 5層 ， 結果實地查看有 6層 ， 另外一層用于了出租 。 99 第 二 步 由于人防工程改造的車庫不確權 ， 因此用于出租 、 或者出售的車庫 ， 賬目上往往不反映 ， 而檢查車庫的做好辦法是去數(shù)數(shù) 。 100 第 三 步 用房源表去檢查 ， 到底賣了多少套房子 ， 一般來說房子賣與不賣是可以看出來的 ， 例如：可以看是否安裝空調 。 101 第 四 步 到物業(yè)公司去核對 ， 到底有多少戶入住 ， 到底有多少部車駐扎 ， 進行地毯式核對 。 102 第六部分 房地產偷稅手法歸納 103 一、隱瞞項目 隱瞞項目偷稅是房地產企業(yè)偷稅的第一層次手法，可以從五證的辦理情況來核查。 104 二、隱瞞收入、多列成本 采取多種方法以保證收入的完整性以及成本的真實性。 105 三、錯用計算方法 （一）已經(jīng)達到完工標準但未結轉收入和成本而造成少繳稅款 （二）混淆成本對象 （三）不配比結轉成本 106 四、適用政策錯誤 例如：稅法與會計差異問題等。
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