【正文】 、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。 n 扣除項目及其金額　?。ㄒ唬┬马椖哭D(zhuǎn)讓 —— 房地產(chǎn)企業(yè)扣 5項　　 　　取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的 地價款 和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān) 費用之和 。其中， “取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”可以有三種形式：　　（ 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；　?。?2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；　?。?3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款?！　?（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）　?。?1）土地征用及拆遷補償費　?。?2）前期工程費　　（ 3）建筑安裝工程費　?。?4）基礎(chǔ)設(shè)施費　?。?5）公共配套設(shè)施費　?。?6）開發(fā)間接費用 四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識土地增值稅的計算及舉例n （簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。　　對于利息支出，分兩種情況確定扣除：　?。?1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為： 利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi) （注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）　?。?2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為： （取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi) 。 n 　　指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加也可視同稅金扣除?！　∑渲校?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除 ?！　τ趥€人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。 n 　　對 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計 20%的扣除。四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識土地增值稅的計算及舉例n 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為 10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用 1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本 3000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為 500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有 50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為 555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為 5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。n（ 1）取得土地使用權(quán)支付的地價未及有關(guān)費用為 1000萬元　?。?2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為 3000萬元　　（ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝ 500－ 50＋（ 1000＋ 3000） 5%＝ 650（萬元）　?。?4）允許扣除的稅費為 555萬元　?。?5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除 20%　　加計扣除額＝（ 1000＋ 3000） 20%＝ 800（萬元）　?。?6）允許扣除的項目金額合計＝ 1000＋ 3000＋ 650＋ 555＋ 800＝ 6005（萬元）　?。?7）增值額＝ 10000－ 6005＝ 3995（萬元）　?。?8）增值率＝ 3995247。6005100%＝ %　?。?9）應(yīng)納稅額＝ 399540%－ 60055%＝ （萬元） 四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識土地增值稅的計算及舉例n （一）建造普通標準住宅出售，其增值率未超過 20%的，予以免稅。增值率超過 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。　?。ǘ┮驀医ㄔO(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅?！　。ㄈ?2023年 11月 1日起，對居民個人銷售住房一律免征收土地增值稅。　?。ㄋ模┝庾》?、經(jīng)濟適用住房的免稅政策 四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識土地增值稅減免稅優(yōu)惠 n 普通標準住宅標準必須同時滿足：n 住宅小區(qū)建筑容積率在 ；n 單套建筑面積在 120平方米以下；n 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 ；n （允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20%。 ）四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識n 土地增值稅的清算條件：n 　　 （ 1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：　　 ① 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　　 ② 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　　 ③ 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。n 　?。?2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：　　 ① 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　　 ② 取得銷售（預售）許可證 滿三年 仍未銷售完畢的；　　 ③ 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　　 ④ 省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理n 土地增值稅的扣除項目　　 ；不能提供合法有效憑證的，不予扣除?！　?、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定?！　?、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：　?。?1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；　　（ 2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 　　（ 3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用?！　?，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！　?，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識土地增值稅注意事項n 成地稅函 〔 2023〕 223號 ：n 按照文件要求，我市土地增值稅預征比例調(diào)整為：商用房 %、非普通住房 %、普通住房按 %減半。n 預繳稅金 =預售收入 *預征比例n 工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。 n 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識土地增值稅預繳政策n 企業(yè)所得稅是以企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得為征稅對象所征收的一種稅。n 近三年內(nèi)、外企業(yè)所得稅占稅收總額的比重 15%～ 20%。 n 納稅人 ：在中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織。企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)。 四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識企業(yè)所得稅相關(guān)知識四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識企業(yè)所得稅相關(guān)知識n 應(yīng)納稅所得額的計算n 應(yīng)納稅所得額＝收入總額 不征稅收入 免稅收入 各項扣除項目 允許彌補的以前年度虧損 四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識企業(yè)所得稅相關(guān)知識四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識企業(yè)所得稅相關(guān)知識n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的處理（ 2023年1月 1日起執(zhí)行）　?。ㄒ唬┎扇☆A售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，預繳所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整?！　。ǘ╊A計利潤率暫按以下規(guī)定的標準確定：　　 ：按地區(qū)不得低于20%、 l5%、 l0%?！　?：不得低于 3%。　?。ㄈ┻m用于從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的居民納稅人。 四、 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識企業(yè)所得稅相關(guān)知識謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH