【正文】 異）China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q q 1）國稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)文第二十六條：成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ 海口?？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 2）成本對(duì)象劃分的六原則q （ 1）可否銷售原則（公共配套設(shè)施） 國稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)文第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：　　 (一 )屬于 ① 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的， ② 或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?！　hina Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳(二 )屬于 ① 營利性的， ② 或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的， ③ 或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的 ， ④ 或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的 停車場(chǎng)所 ，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整 當(dāng)期 應(yīng)納稅所得額。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ 海口海口 ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q （ 2）功能區(qū)分原則 （商鋪與住宅）q （ 3）定價(jià)差異原則q （ 4）產(chǎn)品差異原則q （ 5）分類歸集原則：對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 q （ 6）權(quán)益區(qū)分原則（代建房屋）China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q q 1）國稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)文第二十七條第一款：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括 土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi) 等。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：q 　?。ㄒ唬┢髽I(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：q 　　 、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 　 、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 2）問題：（ 1） “ 土地出讓金 ” 和 “ 買價(jià) （差額征稅的規(guī)定） ”（ 2） “ 以地補(bǔ)路 ” （南京土地增值稅問答第 17條）（ 3）返還的土地出讓金（ 青地稅發(fā) 【 2023】 100號(hào)第 22條 ）（ 4）直接減免的土地出讓金是否繳納企業(yè)所得稅？（ 5）股權(quán)溢價(jià)問題（通過購買股權(quán)購買土地）（ 6）大市政配套費(fèi)與契稅（ 財(cái)稅 【 2023】 134號(hào) ）（ 7）土地使用費(fèi)與土地使用稅（海南、青島等省規(guī)定）（ 8）土地閑置費(fèi)（ 國稅函 【 2023】 220號(hào) ）（ 9）拆遷補(bǔ)償支出（ 合作建房 、一級(jí)土地開發(fā)）China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 3）分?jǐn)偡椒╭ 國稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)文第三十條第一款：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)用地總面積為 10萬平方米，分兩期開發(fā)，一期有 2棟樓，每棟樓 基底 面積為 1萬平方米，二期有 3棟樓，每棟樓 基底為也為 1萬平方米，建設(shè)會(huì)所屬于全體業(yè)主所有， 基底 面積為 1萬平米。道路、綠化等面積為 4萬平方米。土地成本 10000萬，如何分配？ 步驟： 將土地面積分為三部分：一期、二期、配套負(fù)擔(dān)面積。 一期： 2/6 １０ = 二期： 3/6 １０ =5萬平米 公建： 1/6 １０ =China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 一期土地面積為 第一棟樓負(fù)擔(dān)占地面積 =。 第一棟樓分?jǐn)偟耐恋爻杀?=*10000/10=1670萬 第二棟樓負(fù)擔(dān)占地面積 =。 第二棟樓分?jǐn)偟耐恋爻杀?=*10000/10=1670萬　 公共配套負(fù)擔(dān)的土地成本，同其他成本一起用建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂? 在實(shí)際業(yè)務(wù)中，有按照中心線劃分的方法，也有按照基底面積劃分的方法，在新 31號(hào)文件出臺(tái)后，除非商得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，否則就應(yīng)全部改為按照樓座面積劃分的方法了。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 問題： ，只有整體規(guī)劃的建筑面積，沒有全部建筑物的占地面積，如何分?jǐn)偼恋爻杀?？q ，裙樓是商鋪，如何分?jǐn)偼恋爻杀?？q ，如何分?jǐn)偼恋爻杀?？China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ 海口?？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q ：q 1）國稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)文第二十七條第二款：指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ 海口?？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q ：q ：q 案例： 武漢某房地產(chǎn)公司 向香港某公司支付建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 500萬元，香港公司派員來 武漢 進(jìn)行了前期的勘察、目測(cè)等工作，主體設(shè)計(jì)工作返回香港完成，該房地產(chǎn) 公司是否需要對(duì)香港的設(shè)計(jì)公司來是否需要代扣代繳預(yù)提所得稅和營業(yè)稅？China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q （ 1） 營業(yè)稅。q 1） 《 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第四條q 2）財(cái)稅 【 2023】 111號(hào)文件q （ 2）企業(yè)所得稅q 1） 國家稅務(wù)總局第 19號(hào)局長令q 2） 國稅發(fā) 【 2023】 19號(hào)文件第 7條China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q （ 3）雙邊稅收協(xié)定q 1）國稅發(fā) 【 2023】 75號(hào)（中新稅收協(xié)定）q 2） 國稅發(fā) 【 2023】 124號(hào)q 3） 國稅函 【 2023】 290號(hào) （ 124號(hào)文件的補(bǔ)充規(guī)定）q 4） 國稅函 【 2023】 507q 5） 國稅函 【 2023】 46號(hào)China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q ：q 1）國稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)文第二十七條第三款：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。q 2）甲供材問題：是否需要轉(zhuǎn)換發(fā)票？q 3）材料供應(yīng)商同時(shí)提供建安勞務(wù)如何取得發(fā)票？China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 國家稅務(wù)總局 2023年第 23號(hào)公告q 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照 《 中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第六條及 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。 q 　　納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營業(yè)稅。 q 　　 本公告自 2023年 5月 1日起施行。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 4）建安發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地開具？China Taoism Cons