【正文】 其原因是這些國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很成熟，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)量正逐步減小有關(guān)。 ? 投資對(duì)象大多數(shù)為能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)證券，不動(dòng)產(chǎn)以寫字樓、購(gòu)物中心、住宅為主。 3/2/2023 ? 以美國(guó)和德國(guó)為代表歐美國(guó)家的 REIT推出的時(shí)間較早，發(fā)展的很成熟 ? 亞洲各國(guó)也開始了對(duì) REITs的探索，但都是剛剛起步。 ? 閑置資金的運(yùn)用，也只能購(gòu)買政府債券、金融債券、國(guó)庫(kù)券等，不能投資股票。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托只能投資有穩(wěn)定收入的不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利、金融資產(chǎn)證券化或不動(dòng)產(chǎn)證券化受益證券等，而且，連同現(xiàn)金、政府債券的投資比率，至少要達(dá) 75%。 《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》中對(duì) REITs的有如下規(guī)定 ? 不動(dòng)產(chǎn)信托分為不動(dòng)產(chǎn)投資信托和不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托兩種：不動(dòng)產(chǎn)投資信托，是先發(fā)行證券募集資金，再投資不動(dòng)產(chǎn)，有點(diǎn)類似投資信托基金；不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托則是，先將不動(dòng)產(chǎn)信托，再據(jù)以發(fā)行證券募集資金。 3/2/2023 香港的 REITs 2023年 3月，香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)推出了《房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件）》， 7月發(fā)布了《房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢總結(jié)）》，隨后開始審查房地產(chǎn)投資信托基金的上市申請(qǐng)。 ? 對(duì)未開發(fā)完成不動(dòng)產(chǎn)的總投資 ≤ 總資產(chǎn) 20％，對(duì)單一發(fā)展商未完成開發(fā)案的投資 ≤總資產(chǎn) 10％。 ? 總資產(chǎn)的 30％，可投資于政府公債及上市公司債、非資產(chǎn)公司的公司債或股份、現(xiàn)金或其它近似現(xiàn)金的投資標(biāo)的。 相關(guān)要求 ? 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者是與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)標(biāo)的投資 ≥ 總資產(chǎn)的 70％，其中的一半以上必須是投資于不動(dòng)產(chǎn)。如果以公司法人設(shè)立，不動(dòng)產(chǎn)投資信托必須在新加坡證券交易所 (SGX)公開募集資金。 3/2/2023 新加坡的 REITs 簡(jiǎn) 介 新加坡財(cái)政當(dāng)局在 1999年 5月 14日公布了不動(dòng)產(chǎn)基金設(shè)立準(zhǔn)則，最初有三個(gè) REITs在新加坡證券交易所上市：嘉德置地的 CapitaMall Trust (CMT)、騰飛公司的工業(yè)房地產(chǎn)信托 Ascendas Reit和香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)公司的置富房地產(chǎn)信托 forture Reit。 REITs指數(shù) 東京股票交易所從 2023年 4月 1日起開始計(jì)算 REITs指數(shù)，下圖是 REIT指數(shù)的變化情形。 最先掛牌的兩支 REITs為 Japan Real Estate Investment Corp. (JREA)和 Japan Building Investment Corp. (NBF)，其發(fā)行者是日本的兩大不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商，Mitsubishi Estate (JREA)三菱和 Mitsui Fudosan (NBF)三井。 3/2/2023 日本上市的 JREITs 2023年 9月，日本第一家 REITs在東京證券交易所掛牌上市交易。 在日本， REITs有兩種型態(tài)：一是公司型態(tài)，所發(fā)行的證券是投資憑證；另一種形式是稱為契約型，可以想象成是基金的形式，發(fā)行受益憑證 (beneficiary certificates)；兩類都可以在東京股票交易所上市。 下表為 19722023年間 ， 各種指數(shù)的年綜合收益率比較 。 法律核心規(guī)定 ? REITs須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，（比如：前五大 (或以內(nèi) )股東不可持股超過五成），以防止股份過于集中； ? 75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時(shí)至少有 75％的總收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得； ? 不能擁有其它 REITs子公司 20%的股票； ? 每年 90％以上的收益要分配給股東； ? REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅 3/2/2023 美國(guó) REITs投資的資產(chǎn)類型 依據(jù) 2023年美國(guó) REITs協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)， REITs投資的 各類型比例為零售 ％、住宅 ％、工業(yè)區(qū)或辦公室 ％、特殊類型 ％、醫(yī)療中心 ％、倉(cāng)庫(kù) ％、多樣化 %、抵押 %、公寓 /游憩 ％。后來隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，使得房地產(chǎn)投資信托的避稅優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮，并且 REITs不能直接擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的情況也得以改變， REITs從 80年代開始再次回升，資產(chǎn)量不斷增長(zhǎng)。2023年第一個(gè) REITs產(chǎn)品在新加坡上市，當(dāng)時(shí)僅 3億坡幣，僅 3年時(shí)間，已達(dá)到95億坡幣，三年增長(zhǎng)了 30倍。以美國(guó)為例，美國(guó)REITs在證券市場(chǎng)中的比重日益上升，已有超過 3000億美元的市值。 ? 截止到 2023年 11月，全球已有 18個(gè)國(guó)家和地區(qū)制定了 REITs的相關(guān)法規(guī)。 REITs的 投資收益 3/2/2023 4. 2 REITs的發(fā)展歷程 ? REITs最早出現(xiàn)于 60年代初期的美國(guó)，此后得到日本、英國(guó)等國(guó)家爭(zhēng)相仿效。 REITs 使房地產(chǎn)商能夠通過規(guī)范的 REITs 渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。在 REITs推出以前，房地產(chǎn)融資對(duì)象主要是機(jī)構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限。這些監(jiān)督者包括獨(dú)立的受托人委員會(huì)、獨(dú)立的審計(jì)師、證券交易委員會(huì)和投資分析師。但 REIT 一般擁有多樣化的房地產(chǎn)投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，因而投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。在這個(gè)意義上， REITs 具有基金的特點(diǎn)。因此， REIT股份的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。 流動(dòng)性強(qiáng) 公開上市的 REITs 可以在證券交易所自由交易。盡管 REITs 的股票價(jià)格也受到市場(chǎng)力量的影響，但是基于穩(wěn)定的租金收入，股票價(jià)格波動(dòng)較小。 穩(wěn)定的高收益 REITs 必須要把 90 ％的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票綜合指數(shù)的收益率相對(duì)要高。 3/2/2023 REITs的基本特性 稅收優(yōu)惠 在很多國(guó)家和地區(qū)， REITs的最大特點(diǎn)就是具有避免雙重征稅的特征，這對(duì)于投資者來說具有很大的吸引力。 4. 1 REITs概述 REITs 實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或信托受益單位，吸引公眾投資者的資金，并委托專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理。 ? 有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù) 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式（案例） 總結(jié) 3/2/2023 房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）與中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合 REITs的定義 房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts,簡(jiǎn)稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。 ? 上述案例嚴(yán)格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。 ? 以上案例中全部以私募方式募集。市場(chǎng)需要房地產(chǎn)基金。 ? 與國(guó)內(nèi)的民生銀行、北京國(guó)際信托投資公司和重慶國(guó)際信托投資公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議書》，此舉目的是為了解決基金托管和國(guó)內(nèi)資金的募集問題。 ? 投資顧問：全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)作為投資顧問，向投資公司提供大量?jī)?yōu)秀項(xiàng)目并組織專家委員會(huì)，為投資公司在挑選項(xiàng)目和技術(shù)方面把關(guān)。 ? 基金管理公司設(shè)立董事會(huì)，負(fù)責(zé)制定、審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金管理公司的投資決策和執(zhí)行情況。 ? 投資于單個(gè)項(xiàng)目的比重 ≤基金資產(chǎn)凈值的 20％； 中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金 3/2/2023 ? 基金管理機(jī)構(gòu)：香港注冊(cè)的中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司和國(guó)內(nèi)注冊(cè)的北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司。 金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 3/2/2023 ? 成立日期： 2023年 9月 20日； ? 注冊(cè)地：香港； ? 規(guī)模： 1億美元 ? 性質(zhì)：離岸、私募、封閉式、公司型投資基金 ? 投資目標(biāo)：屬于價(jià)值型基金，投資于價(jià)值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對(duì)價(jià)值的項(xiàng)目 ? 投資范圍：土地開發(fā)、住宅開發(fā)、高科技產(chǎn)品開發(fā)、住宅不良資產(chǎn)的整合、MBO等。 ? 管理團(tuán)隊(duì) 信托執(zhí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理團(tuán)隊(duì)：管理團(tuán)隊(duì)的信托執(zhí)行經(jīng)理由受托人單位的專業(yè)人員出任，執(zhí)行經(jīng)理助理由受托人及各發(fā)起人單位的專業(yè)人員出任。 ? 分配原則 信托收益每年分配一次；每年所分配的收益一般情況下不低于本信托計(jì)劃可分配收益的 80%，剩余收益累積到清算時(shí)一次性分配。 金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃簡(jiǎn)介 金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 概要 規(guī)模： 規(guī)模 5億元，信托合同不超過 200 份 期限： 5年（到期經(jīng)全體當(dāng)事人同意可延長(zhǎng)） 類型： 后續(xù)加入式 投資范圍： 投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)、土地儲(chǔ)備 起點(diǎn)金額： 發(fā)起委托人人民幣 2500 萬(wàn)元并保證其合計(jì)信托受益權(quán)份額不低于信托受益權(quán)總份額的 15％；一般委托人不低于人民幣 500 萬(wàn)元。 項(xiàng)目選擇偏好 3/2/2023 金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 2023年 10月，金信信托投資股份有限公司推出了“金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃為非指定信托計(jì)劃，而且不向社會(huì)公開募集，是由通和置業(yè)投資有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和上市公司金地集團(tuán)股份有限公司作為發(fā)起委托人聯(lián)合投資發(fā)起進(jìn)行私募。公司總經(jīng)理及管理層按市場(chǎng)原則聘用，投資方可擇優(yōu)推薦，團(tuán)隊(duì)組成主要由地產(chǎn)專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。 治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì) 治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì)架構(gòu)設(shè)計(jì)分兩個(gè)階段 : 第一階段： 按照有限責(zé)任公司管理，建立現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)股東會(huì)、董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)。 項(xiàng)目周期：項(xiàng)目開發(fā)周期一般小于三年，最長(zhǎng)不超過五年。 產(chǎn)品偏好：重點(diǎn)關(guān)注土地儲(chǔ)備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項(xiàng)目；跟蹤品牌企業(yè)的新項(xiàng)目，不放棄對(duì)新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機(jī)會(huì)。公司將申請(qǐng)成為房地產(chǎn)基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。 第二階段：建立資金管理平臺(tái)，擴(kuò)大融資渠道，開展受托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。 偉業(yè)公司簡(jiǎn)介 偉業(yè)的類基金計(jì)劃 3/2/2023 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金運(yùn)作模式 3/2/2023 中城房網(wǎng)投資管理有限公司房地產(chǎn)投資基金 公司簡(jiǎn)介 2023年 11月，在上海成立，股東為深圳萬(wàn)科、北京萬(wàn)通、浙江南都、河南建業(yè)等 12家房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收資本１億元。偉業(yè)提出了類基金運(yùn)作模式，并開始實(shí)際操作。 主要業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本運(yùn)作 、房地產(chǎn)的證券化及金融創(chuàng)新業(yè)務(wù) 、項(xiàng)目融資 、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等 。 ６、其他 3/2/2023 ? 海外基金介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式有幾種： ? 一是自主投資取得土地并開發(fā)，通過銷售實(shí)現(xiàn)退出； ? 二是與本地的開發(fā)商合作開發(fā)，按比例分享收益； ? 第三就是與政府合作參與土地一級(jí)開發(fā)； ? 第四是個(gè)別的向房地產(chǎn)公司提供過橋融資，獲得利息收入及其他權(quán)利； ? 第五是收購(gòu)銀行不良資產(chǎn)包中的房地產(chǎn)項(xiàng)目并通過整收零售或二次開發(fā)后出售實(shí)現(xiàn)收益； ? 最后就是他們通過收購(gòu)長(zhǎng)期持有型物業(yè)，通過租金收入和資產(chǎn)增值獲得長(zhǎng)期收益。其中，美國(guó)房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開合作，在京城北部開發(fā)項(xiàng)目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國(guó)內(nèi)兩家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開發(fā)項(xiàng)目；韓國(guó)房協(xié)房地產(chǎn)基金則與國(guó)內(nèi)三十多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。 ? 2023 年，美國(guó)房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金會(huì)、韓國(guó)房協(xié)房地產(chǎn)基金會(huì)和德意志銀行房地產(chǎn)投資基金開始尋找在中國(guó)落地的機(jī)會(huì)。這是美資首次進(jìn)軍上海高端住宅市場(chǎng)，摩根士丹利在 “錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的 10%左右。該項(xiàng)目由住宅、服務(wù)式公寓和商業(yè)組成。項(xiàng)目總投資達(dá) 9000萬(wàn)美元折合人民幣 7． 45億元。 ３、中國(guó)住宅發(fā)展基金 ? 2023 年 7 月 10 日 ,摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。 中國(guó)房地產(chǎn)基金 3/2/2023 ? 2023年 7月底 ,亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一 —— 新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國(guó)住宅發(fā)展基金 ,來自歐美、新加坡、臺(tái)灣等地的投資者拿出 1億至 2 億美元成立中國(guó)住宅發(fā)展基金 ,投資于上?；虮本┑闹懈邫n私人住宅項(xiàng)目。但是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。但在國(guó)內(nèi)，由于大多存在非理性競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。 ? 中國(guó)房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人、北京太平洋城董事長(zhǎng)胡旭成表示，他們所看中的是商務(wù)開發(fā)。該基金籌集資金超過 60 億元，期限為 8~10 年，這也是全球首家面向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。這是上海住宅開發(fā)商中第一個(gè)非亞洲區(qū)開發(fā)商。如高盛、摩根斯坦利等幾大國(guó)際著名投資銀行就對(duì)國(guó)內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。深圳國(guó)際信托投資公司發(fā)行的“深國(guó)投 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營(yíng)模式在目前市場(chǎng)環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。 3/2/2023 2. 5 三種典型的盈利模式 增值為王 —— 房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想 以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資