【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 把房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為不同的價(jià)值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域： ? 既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資； ? 既可以進(jìn)行全程投資，又可以進(jìn)行階段性投資； ? 既可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體收購(gòu)，又可以進(jìn)行杠桿收購(gòu)； ? 既可以對(duì)銀行的壞帳進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場(chǎng)； ? 在資金空閑時(shí)期還可以投資于短期資金市場(chǎng)或進(jìn)行證券投資，保證資金的安全性和流動(dòng)性。 3/2/2023 ? 基金持有人 基金持有人指投資者購(gòu)買(mǎi)并持有基金證券的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對(duì)基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 ? 基金組織 在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會(huì)、基金公司董事會(huì)及其它辦事機(jī)構(gòu)。其中，基金持有人會(huì)議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)日常重大事項(xiàng)做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個(gè)無(wú)形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。 ? 基金管理人 基金管理人是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場(chǎng)部、稽核部等部門(mén)和投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)等機(jī)構(gòu)。 ?基金托管人 基金托管人又稱(chēng)基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。 1. 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系 房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)： 3/2/2023 1. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門(mén)分工 ? 基金規(guī)劃部 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。 ? 基金募集部 負(fù)責(zé)基金募集的銷(xiāo)售策略．并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷(xiāo)基金受益憑證．募集資金。 ? 基金管理部 負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。 ? 投資服務(wù)部 按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問(wèn)，并保留投資人名冊(cè)，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。 ? 財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)所有基金的會(huì)計(jì)、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會(huì)定期報(bào)告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。 根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)．在設(shè)立 封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金 時(shí)，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一般都設(shè)有 5個(gè)部門(mén)分工管理，分別為： 3/2/2023 房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式 2. 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。 自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。 自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人組織專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營(yíng)權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營(yíng)權(quán)，但對(duì)重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會(huì)甚至控股股東掌控。 優(yōu)點(diǎn)： 這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn) 投資者主權(quán) 的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)。 缺點(diǎn)： 經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場(chǎng)和投資市場(chǎng)的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過(guò)其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專(zhuān)家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專(zhuān)業(yè)化水平。 3/2/2023 委托管理模式 基本特征： 投資基金不設(shè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營(yíng)管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專(zhuān)業(yè)化，并通過(guò)量化業(yè)績(jī)報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。 一般運(yùn)作程序 ： 有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的 受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估分析和提出投資建議書(shū)，報(bào)經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書(shū)，報(bào)送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。 信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無(wú)一例外類(lèi)屬于當(dāng)然的“信托契約”委托管理模式。 優(yōu)勢(shì)： 相對(duì)于聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢(shì)不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢(shì)就是 專(zhuān)家理財(cái)、專(zhuān)業(yè)投資 。 目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開(kāi)始改變過(guò)去 潛水運(yùn)行 的低調(diào)姿態(tài)而逐漸 浮出水面 ，如在地產(chǎn)投資市場(chǎng)日見(jiàn)活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠(chéng)聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國(guó)信用環(huán)境、法制環(huán)境和專(zhuān)業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場(chǎng)的形成，還需要一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過(guò)程。 3/2/2023 2. 2 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程 基金發(fā)起設(shè)立的過(guò)程 選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)管理投資項(xiàng)目重要 項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力、資金狀況、管理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程 3/2/2023 2. 3 房地產(chǎn)基金操盤(pán)關(guān)注點(diǎn) ? 項(xiàng)目規(guī)模 —— 開(kāi)發(fā)面積 2030萬(wàn)平米之間，年竣工銷(xiāo)售面積 1020萬(wàn)平米，２－３年即可完成 ? 成長(zhǎng)型企業(yè) —— 在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場(chǎng)和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段 ? 城市選擇 —— 首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線(xiàn)城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等 ? 客戶(hù)選擇 —— 在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)影響力的開(kāi)發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目 ? 企業(yè)機(jī)制選擇 —— 民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國(guó)企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則 房地產(chǎn)基金操盤(pán)關(guān)注點(diǎn)： 基金目標(biāo)客戶(hù)的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資 基金目標(biāo)客戶(hù)的選擇 3/2/2023 ? 風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目 選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開(kāi)發(fā)和已銷(xiāo)售過(guò)的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場(chǎng)慣性 ? 風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也相對(duì)高的項(xiàng)目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶(hù)型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專(zhuān)業(yè)分工和人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺(jué)敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng) 基金選擇項(xiàng)目的傾向 ? 方式一 選擇 23個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào) ? 方式二 選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場(chǎng)均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益 基金組合投資 3/2/2023 基金介入 基金介入 基金介入 土地投標(biāo) 拿到預(yù)售證 結(jié)構(gòu)封頂 拿到四證 拿 地 缺口一： 啟動(dòng)資金 缺口二： 四證未全，銀 行不發(fā)放開(kāi)發(fā) 貸款 缺口三： 項(xiàng)目未封頂， 銀行不發(fā)放按揭貸款 2. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)點(diǎn) 3/2/2023 北京左岸公社。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問(wèn)題，土地出讓金都沒(méi)辦法繳納。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問(wèn)題： ? 以項(xiàng)目控股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息； ? 協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款； ? 資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。 北京國(guó)恒基業(yè)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： ? 偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性； ? 推薦有實(shí)力的建筑商帶資施工； ? 自身拆借 2500萬(wàn)給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； ? 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款 。 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例 資金缺口一的解決個(gè)案： 資金缺口 二的解決個(gè)案： 3/2/2023 資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán)“蘋(píng)果社區(qū)”的“貼息委托貸款”案例。因?yàn)椤?121文件”規(guī)定商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項(xiàng)目封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團(tuán)推出“發(fā)展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資 2億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤(pán)封頂之前向購(gòu)房者進(jìn)行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤(pán)封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國(guó)投的介入改變來(lái)了上述模式： 資金缺口三的解決個(gè)案： ? 先由北國(guó)投針對(duì)蘋(píng)果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國(guó)外的資金能力相配合，向國(guó)內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資； ? 在項(xiàng)目樓盤(pán)封頂之前，是由北國(guó)投通過(guò)發(fā)行信托融得的資金，來(lái)向蘋(píng)果社區(qū)的購(gòu)房者按揭貸款； ? 樓盤(pán)封頂之后，北國(guó)投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國(guó)投相應(yīng)的款項(xiàng)，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來(lái)做； 3/2/2023 ④ 樓盤(pán)封頂之前提供按揭 封頂之后轉(zhuǎn)按 支付購(gòu)房款 投資房貸信托 銷(xiāo)售房貸計(jì)劃 ① ② 基金 +信托介入解決資金缺口的操作流程圖 前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿 2億元出來(lái)委托銀行“貼息貸款”。在新模式中，這 2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對(duì)象包括國(guó)外基金和國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人 ,信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。 3/2/2023 2. 5 三種典型的盈利模式 增值為王 —— 房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想 以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過(guò)系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)（如房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營(yíng)模式在目前市場(chǎng)環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。 3/2/2023 2. 6 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運(yùn)營(yíng)和盈利模式 ? 一是 開(kāi)發(fā)型投資 對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值； ? 二是 風(fēng)險(xiǎn)投資型投資 運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值； ? 三是 收租型投資 長(zhǎng)期持有寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠(chǎng)房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)透過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； ? 四是 抵押資產(chǎn)型投資 投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國(guó)際信托投資公司發(fā)行的“深國(guó)投 深圳發(fā)展銀行總行營(yíng)業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃” 于 2023年 1月 14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例； ? 五是 不良資產(chǎn)處置型投資 投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國(guó)際著名投資銀行就對(duì)國(guó)內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。 3/2/2023 境內(nèi)外房地產(chǎn)基金在中國(guó)的 運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品 3. 1 進(jìn)入中國(guó)的境外房地產(chǎn)基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)及其 基金 產(chǎn)品 澳大利亞最大投行“麥格理”公司（ MacquarieBank）與英國(guó)基金管理公司“施羅德”所屬的“亞洲物業(yè)集團(tuán)”（ SAP）合資成立了“第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司”，并成功開(kāi)發(fā)了高檔住宅小區(qū)“奧麗花苑”。這是上海住宅開(kāi)發(fā)商中第一個(gè)非亞洲區(qū)開(kāi)發(fā)商。 第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司 ? “中國(guó)房地產(chǎn)基金”由荷蘭 ING國(guó)際集團(tuán)與首創(chuàng)集團(tuán)在 2023年在開(kāi)曼群島共同合資成立，基金的主要股東是來(lái)自歐美、東南亞、中國(guó)香港和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)