房地產(chǎn)項(xiàng)目私募融資操作實(shí)務(wù)研究-展示頁
2025-07-09 11:52本頁面
【正文】 資金業(yè)還有以其他貸款用途和名義最終流入房地產(chǎn)行業(yè)作為開發(fā)項(xiàng)目的投資資金。但實(shí)際上除了房地產(chǎn)貸款資金總體規(guī)模受到限制外，對于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款和項(xiàng)目運(yùn)營并不會(huì)產(chǎn)生牽制作用，利率的調(diào)高并會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)成本和資金費(fèi)用比例以及會(huì)降低了房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的依賴程度和預(yù)期。；失敗的例子是順馳和SOHO中國，前者原因在于公司治理缺陷和信息披露缺乏透明，后者原因在于只有概念推銷卻缺少項(xiàng)目開發(fā)的土地儲(chǔ)備。 另一類是資本市場股權(quán)融資——發(fā)行股票及債券 主要指上市公司通過增發(fā)、配股、等股票流通方式以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債方式在證券市場募集資金。 這一點(diǎn)既是市場融資規(guī)則完善和風(fēng)險(xiǎn)防范的需要，也時(shí)前述自有資金比例政策施行有效保障的基本路徑。 在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)等前期環(huán)節(jié)，特別是土地招標(biāo)和項(xiàng)目報(bào)建階段，房地產(chǎn)企業(yè)基本都可以達(dá)到這一指標(biāo)要求，實(shí)際上也有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目并不完全真實(shí)具備35%的自有資金比例，主要通過銀行資信證明（甚至是復(fù)印本）或企業(yè)內(nèi)外部的資金騰挪。該部分資金的準(zhǔn)確和及時(shí)、全部到位對于后期項(xiàng)目建設(shè)過程中的融資時(shí)，針對企業(yè)的實(shí)力和信譽(yù)以及項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，將會(huì)形成非常有利的條件和評估結(jié)論。 就國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為來說，主要表現(xiàn)為如下的幾種或多種方式或特征。 在我國房地產(chǎn)行業(yè)的后新政時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的來源不僅關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和項(xiàng)目進(jìn)程，也直接關(guān)系到訪地產(chǎn)市場本身的前景和新政施行成效。同時(shí)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)貸款并沒有政策和趨勢證明已經(jīng)得到緩解。 本文延引“私募融資”的概念恰恰想修正這一“理論”定義，試圖在我國實(shí)際的融資需求和真實(shí)的融資交易中間找到符合國情的一種含義，更多地要表明在中國的融資環(huán)境和需求中，它主要的就是指向民間融資的范疇而非由西方資本市場和理論推導(dǎo)出的金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)形式，同時(shí)基本表現(xiàn)形式為財(cái)務(wù)融資和股權(quán)融資這兩種權(quán)益融資模式。房地產(chǎn)項(xiàng)目私募融資操作實(shí)務(wù)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道和方式多種多樣，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須根據(jù)市場的環(huán)境要素、自身的特點(diǎn)和需求以及市場規(guī)則擬定符合企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務(wù)安排。 一種普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為：私募融資（Private Placement），是相對于股票公募（Public Offering）的公開發(fā)行而言，即指通過非正規(guī)金融市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資人，引入風(fēng)險(xiǎn)投資者和策略投資者。 由于宏觀政策調(diào)控的后作用力，直接的后果就是房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速普遍下滑，其導(dǎo)致的最為普遍的現(xiàn)象就是開發(fā)企業(yè)的資金來源大大減少，即，樓市定金、銷售預(yù)收款、個(gè)人住房貸款等三個(gè)主要資金來源渠道的流量大幅度下降。 這種局面對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的后果就是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營周期延長，資金周轉(zhuǎn)延緩甚至停滯，資金內(nèi)部收益率（IRR）大大降低；工程建設(shè)進(jìn)度緩慢，銷售量徘徊不前，價(jià)格維持在現(xiàn)有水平，價(jià)格策略難以奏效，新開樓盤定價(jià)猶疑不定；房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。而作為一個(gè)高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性，在今后一段很長時(shí)間里，融資需求會(huì)非?；钴S并且將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)投資和運(yùn)營基礎(chǔ)性的前提。 一、 股權(quán)融資，包括兩種形式 一類是投資性的股權(quán)融資——注冊資本和固有資本 通常指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立或項(xiàng)目立項(xiàng)啟動(dòng)時(shí)，特定股東投入的資金類型，包括 國有劃撥資金、企業(yè)自有資金、股本金等；根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定該部分自有資金的比例不得少于房地產(chǎn)項(xiàng)投資總額的35%，同時(shí)也是金融機(jī)構(gòu)審查、發(fā)放房地產(chǎn)信貸資金的基本要件。 而從房地產(chǎn)行業(yè)投資分析結(jié)構(gòu)來看，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中土地購入成本占項(xiàng)目投入的構(gòu)成比例是2035%.我們可以理解國家這一政策規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本風(fēng)險(xiǎn)控制，即試圖通過對房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的要求來防范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金嚴(yán)重不足導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和過分依賴銀行信貸資金。 從項(xiàng)目運(yùn)營以及融資的角度來分析，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目35%比例自有資金的真實(shí)與來源，無論是從政策審查還是市場信譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)都必須有透明的信息披露，特別重要的是必須具備和提供可信的財(cái)務(wù)資料，包括供獨(dú)立第三方審計(jì)。另一方面，它也能夠反映一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場估值和融資談判的定價(jià)能力（Pricing Power）的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)行業(yè)上市公司通過國內(nèi)證券市場歷年融資額： 2002 年起，中國房地產(chǎn)企業(yè)對海外上市發(fā)生了濃厚的興趣，上海復(fù)地、 SOHO 中國、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和順馳中國、富力集團(tuán)、華銀控股等都有海外上市動(dòng)作。 二、信貸融資，即為銀行貸款 幾乎所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)依賴銀行貸款支持，但隨著央行和銀監(jiān)局加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸的管理，貸款條件日趨嚴(yán)格。 至于信貸資金的融資成本，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的最終綜合成本并不會(huì)比其他融資方式要低，根據(jù)央行研究局關(guān)于《金融腐敗制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究》的結(jié)論，在我國企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)過程中，貸款綜合成本折合實(shí)際利率在1219%之間，主要用于支付包括貸款行賄尋租和維持信貸合作關(guān)系的費(fèi)用等，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)為此付出的資金成本應(yīng)當(dāng)是在整個(gè)各類企業(yè)中較高比例的那一部分。比較典型的有個(gè)人住房按揭貸款，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的方案，也是房地產(chǎn)投資資金的主要來源和構(gòu)成；施工企業(yè)的建筑貸款或材料供應(yīng)商的流動(dòng)資金貸款以施工保證金或合作資金的名義作為投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)； 三、房地產(chǎn)信托 一般普遍認(rèn)為，是121號(hào)文件提高房地產(chǎn)開發(fā)信貸的門檻，催生了房地產(chǎn)信托的火爆。 根據(jù)《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不得作保底承諾，“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。 在《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》征求意見稿中，房地產(chǎn)收益憑證將替代目前的信托合同，這對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通過房地產(chǎn)信托渠道融資無疑會(huì)更加規(guī)范和擴(kuò)展。 隨著金融政策的趨緊和房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加大，信托正成為許多房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選，主要原因就在于信托融資的條
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