【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 13%40005000平方米 %30004000平方米 %20003000平方米 11%15002000平方米 8%10001500平方米 9%5001000平方米 20%500平方米以下 30%對(duì)這兩種矛盾的統(tǒng)計(jì)的合理解釋是：小公司所需面積小、數(shù)量大，大公司所需面積大、數(shù)量少，這兩類(lèi)公司所占總面積均很大，而中等需求所占總面積數(shù)相對(duì)較小。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，一些500平米以上的大中購(gòu)買(mǎi)成交，所選擇區(qū)域不一定在CBD。很多更考慮形象的大型公司的購(gòu)買(mǎi)，會(huì)選擇一些快速路的沿線，包括一些二環(huán)的沿線、長(zhǎng)安街的沿線。大企業(yè)非常關(guān)注開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，一般不會(huì)買(mǎi)期房，買(mǎi)寫(xiě)字樓一般在現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)時(shí)期。2．2．2目標(biāo)市場(chǎng)需求特征分析A、區(qū)域選擇方面周邊原有外資型或傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)公司，它們已習(xí)慣在這個(gè)區(qū)域；一些傳媒類(lèi)企業(yè)，無(wú)須在CBD核心區(qū)辦公，只要地點(diǎn)造靠近核心區(qū)即可，隨業(yè)務(wù)發(fā)展需要，它們更看重交通方便的區(qū)域。一些不屬于CBD的企業(yè)或外業(yè)公司，它們需面向CBD區(qū)域開(kāi)展業(yè)務(wù)，但無(wú)須在核心區(qū)辦公，只要地點(diǎn)靠近CBD區(qū)域即可。認(rèn)同CBD區(qū)域投資，但不看好CBD核心區(qū)未來(lái)投資前景的投資客也會(huì)選擇本區(qū)域。B、何時(shí)更換辦公地點(diǎn)方面多數(shù)公司選擇在未來(lái)1—2年內(nèi)更換辦公地點(diǎn)。C、更換辦公地點(diǎn)時(shí)考慮的因素各公司在更換新的辦公地點(diǎn)前，首先考慮的因素為地理因素，其次為價(jià)格；這兩個(gè)因素將是決定客戶(hù)形成投資意向的決定因素。在上述兩個(gè)因素認(rèn)可后客戶(hù)在最終確定所更換的辦公地點(diǎn)時(shí)，考慮的重要因素依次為：物業(yè)管理、公共區(qū)域裝修及設(shè)備、車(chē)位及商務(wù)中心等配套設(shè)施、寫(xiě)字間內(nèi)部格局，這些將直接影響客戶(hù)的最終決定。1 物業(yè)管理 √2 公共區(qū)域裝修及設(shè)備 √3 車(chē)位 √4 商務(wù)中心配套設(shè)施 √5 寫(xiě)字樓內(nèi)部格局 √D、購(gòu)買(mǎi)時(shí)采用的付款方式隨著銀行向?qū)懽謽琴I(mǎi)賣(mài)行為提供按揭政策的放開(kāi)，絕大多數(shù)客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)將考慮采用銀行按揭的方式。E、需求面積通過(guò)前本區(qū)域需求市場(chǎng)的研究分析報(bào)告看出，未來(lái)市場(chǎng)各公司需要的辦公面積多控制在200—500平方米之間；小部分的小型私營(yíng)企業(yè)其需求面積在200平方米以?xún)?nèi)；而一些大型合資及中資企業(yè)其所需面積在1000平方米以上，整棟、整層或大面積購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)均為自己公司使用。投資客戶(hù)基本上購(gòu)買(mǎi)300平方米以下小面積單位，一是因?yàn)樾∶娣e單位總價(jià)款低不需占用過(guò)多的資金，二是小面積單位容易找到承租客戶(hù)，有利于縮短收回投資的時(shí)間。F、購(gòu)買(mǎi)目的寫(xiě)字樓客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)目的大體上可分為三類(lèi)：自用型、自用兼投資型、純投資型G對(duì)于工程進(jìn)度的要求絕大部分客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓時(shí)只考慮現(xiàn)房亦或半年以同的短期期房，普遍對(duì)遠(yuǎn)期期房寫(xiě)字樓缺乏信心。H、對(duì)于裝修水平的要求多數(shù)公司在選擇寫(xiě)字樓時(shí)希望提供簡(jiǎn)單裝修（即：吊頂、白墻、水泥地面抹平）；以投資為目的的客戶(hù)在選擇物業(yè)時(shí)要求項(xiàng)目提供簡(jiǎn)單裝修甚至精裝修。I對(duì)于配套設(shè)施的要求員工餐廳機(jī)動(dòng)車(chē)位、商務(wù)中心、安全防范系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、防火系統(tǒng)、銀行及郵局、是各個(gè)公司認(rèn)為寫(xiě)字樓內(nèi)必備的基本設(shè)施。2．2．3目標(biāo)市場(chǎng)（客戶(hù)）定位結(jié)論根據(jù)對(duì)CBD區(qū)域及本項(xiàng)目東部區(qū)域市場(chǎng)的需求和項(xiàng)目自身狀況及物業(yè)定位的分析，認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)主要依托自身地理位置的優(yōu)勢(shì)，將目標(biāo)客戶(hù)定位在依托CBD地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及地理交通環(huán)境的內(nèi)外資企業(yè)（包括二個(gè)傳媒巨頭入駐CBD后帶來(lái)的傳媒產(chǎn)業(yè)的公司、05年之后外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入的開(kāi)放帶來(lái)的外資金融機(jī)構(gòu)大量涌入CBD的公司、來(lái)自其他區(qū)域和外埠類(lèi)的公司和本區(qū)域原有的外資型大中型企業(yè)，換言之本案是“為高度成長(zhǎng)型企業(yè)及成熟企業(yè)度身定造的辦公及公司辦公總部）目標(biāo)客戶(hù)特征：它們需要較為理想的辦公環(huán)境，并需樹(shù)立一定企業(yè)形象，其中包括：1）高科技、咨詢(xún)行業(yè)、廣告?zhèn)髅健⑸藤Q(mào)、IT信息服務(wù)、醫(yī)療器械、律師事務(wù)所、影視公司等新興行業(yè)大量涌現(xiàn)，ＣＢＤ周邊地區(qū)成為他們的熱選地域。這些企業(yè)技術(shù)含量高，不需要很大規(guī)模和人力、具備一定資金實(shí)力，成長(zhǎng)空間較大，有國(guó)際化趨勢(shì)。2）企業(yè)主對(duì)未來(lái)五年的企業(yè)發(fā)展充滿自信，因此對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展空間要求高，包含企業(yè)發(fā)展需要的辦公空間，區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，周邊客?hù)群潛力，留駐員工的條件等對(duì)他們來(lái)講，置業(yè)也是一種投資，好的寫(xiě)字樓所具有的良好綜合素質(zhì)，會(huì)給企業(yè)發(fā)展提供空間，并支撐優(yōu)良的投資回報(bào)；尤其是以技術(shù)型人才為骨干的企業(yè)，員工比資金更重要。3）關(guān)注中等規(guī)模、發(fā)展迅速的、具有國(guó)際化趨勢(shì)的新興公司和投資者，這些客戶(hù)不愿接受他們所期待的高檔辦公樓所提供服務(wù)所帶來(lái)昂貴成本，這其中可能包含許多他們并不必需的附加服務(wù)，如果可能，他們更愿意務(wù)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)能夠滿足他們需要的成本合理的辦公空間。4）真正的IT型企業(yè)選擇寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)并不僅僅關(guān)注外觀和硬件，很重要的一點(diǎn)就是大廈的形象和企業(yè)的文化理念、企業(yè)的價(jià)值觀是否一致，是以人為本，要求格調(diào)、舒適圖表 CBD東區(qū)商務(wù)區(qū)企業(yè)的行業(yè)分布2．3形象定位形象定位的目的即為告知客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)本物業(yè)的利益點(diǎn)所在，對(duì)于投資者而言則是——購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的原因。2．3．1形象訴求重點(diǎn)從本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)著手，將本項(xiàng)目的形象訴求點(diǎn)歸納為：A優(yōu)越的地理位置、便捷的交通條件B價(jià)格性能比C周邊環(huán)境怡人D商務(wù)氛圍與自然環(huán)境的切換E具有領(lǐng)先水準(zhǔn)的大廈硬件配置和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)2．3．2形象包裝定位綜合考慮本項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶(hù)群情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的區(qū)隔，建議本項(xiàng)目形象包裝定位應(yīng)著重凸顯項(xiàng)目高品質(zhì)的物業(yè)形象，具體定位為；“CBD東區(qū)內(nèi)典藏純粹辦公空間”2．4價(jià)格定位在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，定價(jià)是最敏感、最重要的事。方案能達(dá)到多少預(yù)期的利潤(rùn)，全在定價(jià)一舉。價(jià)格定高了，不會(huì)被購(gòu)房者所接受而滯銷(xiāo)；如果定低了，雖然能在很短的時(shí)間內(nèi)搶購(gòu)一空，發(fā)展商就會(huì)少賺利潤(rùn)。在具體制訂房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時(shí)、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略極為重要，故要在定價(jià)方法之上考慮整體因素，確定最恰當(dāng)?shù)膬r(jià)格，獲取最大的利潤(rùn)目標(biāo)。2．4．1定價(jià)原則A市場(chǎng)定位決定物業(yè)價(jià)格一般而言，物業(yè)定價(jià)的高低，取決于其綜合市場(chǎng)定位的高低，物業(yè)綜合素質(zhì)高，其市場(chǎng)定位高，價(jià)格自然高，反之亦然。一個(gè)恰當(dāng)?shù)姆衔飿I(yè)市場(chǎng)定位的價(jià)格，輔之以行之有效的銷(xiāo)售策略，便容易取得良好的銷(xiāo)售成績(jī)。反之，違背其事實(shí)市場(chǎng)定位所確定的銷(xiāo)售價(jià)格，便會(huì)違反市場(chǎng)規(guī)律，極易導(dǎo)致銷(xiāo)售工作的失敗。在所研究的物業(yè)個(gè)案中，象招商局大廈、建外SOHO、住邦2000、藍(lán)堡國(guó)際中心便屬于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，價(jià)格符合其定位需要，而取得了成功；而象百富大廈、昆泰國(guó)際中心，則是定價(jià)與定位不符，而相對(duì)推廣失敗的例子。B價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境穩(wěn)定的政治局勢(shì)，繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及良好的供給關(guān)系，能促使物業(yè)價(jià)格走強(qiáng)；同樣，經(jīng)濟(jì)蕭條、物業(yè)明顯供過(guò)于求時(shí)，物業(yè)的降價(jià)也就不可避免。C定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)企業(yè)持不同的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，會(huì)采用不同的定價(jià)策略。當(dāng)供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不得不定為保全收益平衡時(shí)，此時(shí)的定價(jià)往往采用低價(jià)入市的策略。而當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定為品質(zhì)與信譽(yù)領(lǐng)先時(shí)，常制訂出相對(duì)較高的價(jià)位。D定價(jià)要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)時(shí)無(wú)論采用何種定價(jià)方法，其所制定的價(jià)格都應(yīng)具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。因?yàn)閮r(jià)格是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中令廣大客戶(hù)最為敏感的因素之一，故應(yīng)保證項(xiàng)目在推廣銷(xiāo)售時(shí)（特別是在推廣銷(xiāo)售初期）的價(jià)格具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，此舉有利于項(xiàng)目在入市之初就能吸引客戶(hù)關(guān)注，盡快搶占市場(chǎng)份額，并創(chuàng)造較旺的人氣，為后期銷(xiāo)售打下較好的基礎(chǔ)。2．4．2定價(jià)方法A成本加成定價(jià)法將產(chǎn)品的成本加上預(yù)期利潤(rùn)（一般為二成左右），具體額度自行控制，即為最基本的定價(jià)方法。成本基本上可分為固定成本與變動(dòng)成本，固定成本加變動(dòng)成本=總成本。成本加成定價(jià)雖然較簡(jiǎn)單，仍必須考慮市場(chǎng)行情及競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，才能訂出合理的價(jià)格。B市場(chǎng)比較定價(jià)法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而訂。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶(hù)舍棄。相比競(jìng)爭(zhēng)者推出價(jià)格較高的物業(yè)，通常為信譽(yù)良好的公司開(kāi)發(fā)或者建材裝修檔次較高級(jí)，具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)。C客戶(hù)感受定價(jià)法當(dāng)客戶(hù)對(duì)物業(yè)及發(fā)展商實(shí)力有信心時(shí)，縱然定價(jià)相對(duì)較高，購(gòu)房者仍會(huì)欣然前往。但若購(gòu)房者對(duì)推出個(gè)案的發(fā)展商沒(méi)有信心時(shí)，一旦定價(jià)過(guò)低，購(gòu)房者反而會(huì)懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購(gòu)買(mǎi)。時(shí)至今日，房地產(chǎn)和其他商品一樣，品牌信譽(yù)在一定程度上作用于消費(fèi)者的消費(fèi)意愿，盡管如此，房地產(chǎn)的定價(jià)亦不能太高，超過(guò)客戶(hù)所能承受的價(jià)位，對(duì)于銷(xiāo)售反而不利。2．4．3價(jià)格水平控制尺度結(jié)合以往定價(jià)經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)狀況，建議本項(xiàng)目采取“成本加成定價(jià)法”與“市場(chǎng)比較定價(jià)法”相結(jié)合的定價(jià)方法。由于受到本區(qū)域?qū)懽謽?年內(nèi)集中大規(guī)模供應(yīng)的影響，在同等物業(yè)品質(zhì)上，本項(xiàng)目的平均售價(jià)應(yīng)略低于或低于該價(jià)格水平平均線。CBD區(qū)域、東區(qū)區(qū)域主要代表性寫(xiě)字樓售價(jià)表物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)售價(jià)（均價(jià)：元/平方米）住邦2000 11000遠(yuǎn)洋商務(wù)樓 9000藍(lán)堡國(guó)際中心 15000萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 12000富爾國(guó)際大廈 15000尚都國(guó)際中心 14000百富國(guó)際大廈 11000金地國(guó)際中心 15000由上表可知，目前本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)的多數(shù)寫(xiě)字樓的價(jià)格分布在900015000元/平方米之間。（參見(jiàn)市場(chǎng)研究報(bào)告）因此，綜合考慮項(xiàng)目自身位置、工程進(jìn)度、規(guī)模、裝修及配套標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)情況，建議本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的全盤(pán)均價(jià)定為：10000元/平方米。2．4．4定價(jià)策略物業(yè)定價(jià)與其定價(jià)策略從性質(zhì)上講，并不屬于同一概念。準(zhǔn)確、合理的價(jià)格策略，最優(yōu)秀銷(xiāo)售工作的基礎(chǔ)和前提，定價(jià)策略來(lái)源于物業(yè)市場(chǎng)定位，而最終服務(wù)于銷(xiāo)售策略。物業(yè)從推廣上市，到銷(xiāo)售工作完滿結(jié)束，這期間要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程。物業(yè)的定價(jià)策略，是指在物業(yè)整體定價(jià)確定的前提下，在銷(xiāo)售過(guò)程中，采取何種策略，根據(jù)物業(yè)及市場(chǎng)的發(fā)展情況，引導(dǎo)價(jià)格發(fā)展走勢(shì)的價(jià)格方案。在不同的物業(yè)中，由于物業(yè)自身的各項(xiàng)素質(zhì)差異很大，加之市場(chǎng)狀況不同，每個(gè)物業(yè)會(huì)根據(jù)自己的特點(diǎn)采取不同的策略，以引導(dǎo)物業(yè)價(jià)格的正確發(fā)展。概括來(lái)說(shuō)，物業(yè)的定價(jià)策略分為以下幾種：●在物業(yè)綜合素質(zhì)高，市場(chǎng)狀況好，競(jìng)爭(zhēng)不激烈的情況下，物業(yè)往往采取突出物業(yè)優(yōu)秀品質(zhì)，大規(guī)模營(yíng)造物業(yè)形象和知名度，高價(jià)報(bào)盤(pán)，高價(jià)成交，在短期內(nèi)迅速獲得市場(chǎng)認(rèn)同的“高開(kāi)高走”的策略。●在物業(yè)綜合素質(zhì)高，而市場(chǎng)狀況不好，競(jìng)爭(zhēng)又較為激烈的情況下，物業(yè)往往采取突出物業(yè)優(yōu)秀品質(zhì)，高報(bào)價(jià)樹(shù)立物業(yè)形象和知名度，而實(shí)際以較低成交價(jià)格爭(zhēng)取客戶(hù)和市場(chǎng)份額的“高開(kāi)低走”的策略?！裨谖飿I(yè)素質(zhì)一般，而市場(chǎng)狀況很好的情況下，有些物業(yè)也采取“平穩(wěn)推進(jìn)”的策略，報(bào)價(jià)符合物業(yè)實(shí)際成交價(jià)，價(jià)格提升較為平穩(wěn)，給客戶(hù)以放心的心理滿足，最終追求較好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)?！裨谖飿I(yè)綜合素質(zhì)較低，市場(chǎng)認(rèn)同感差，且市場(chǎng)狀況不好競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的情況下，物業(yè)一般只能采取低報(bào)價(jià)，低價(jià)成交，以?xún)r(jià)格取勝的“低開(kāi)低走”策略?！裨谖飿I(yè)綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢(shì)不明顯，而市場(chǎng)狀況不好或市場(chǎng)發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場(chǎng)認(rèn)同，物業(yè)應(yīng)采取低價(jià)入市，根據(jù)銷(xiāo)售工作的開(kāi)展，視具體情況適時(shí)調(diào)價(jià)的“低開(kāi)高走”的策略，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)展的好壞，決定價(jià)格的提升。誠(chéng)然，物業(yè)的定價(jià)策略方式并不是完全孤立的，會(huì)出現(xiàn)幾種策略共用的情況。也不會(huì)在銷(xiāo)售工作開(kāi)展之初一經(jīng)確定便一成不變，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化情況隨時(shí)予以調(diào)整，以爭(zhēng)取獲得最佳的銷(xiāo)售成果。針對(duì)本項(xiàng)目自身狀況及當(dāng)前市場(chǎng)情況，建議開(kāi)盤(pán)初期采取“低開(kāi)高走”的定價(jià)策略。低價(jià)入市場(chǎng)有利于在前期推廣時(shí)吸引客戶(hù)關(guān)注，盡快在先期積累一定數(shù)量的客戶(hù)，聚集“人氣”，形成良好的市場(chǎng)氛圍，以搶占市場(chǎng)先機(jī)；待物業(yè)達(dá)到一定知名度時(shí)，再逐步抬高售價(jià)，給客戶(hù)以本項(xiàng)目定能“保值、增值”的信息；同時(shí)，利用購(gòu)置物業(yè)“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的心理給遲疑不決的客戶(hù)造成一定緊迫感，以促使其下決心最終成交。建議在成本和預(yù)期利潤(rùn)允許的條件下，考慮到未來(lái)階段周邊市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)及周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的狀況，為使本案能夠在一入市就迅速通過(guò)價(jià)格吸引客戶(hù)關(guān)注，聚集“人氣”，并搶占市場(chǎng)先機(jī)，建議前寫(xiě)字樓入市場(chǎng)均價(jià)控制在11000元/平方米左右。整棟銷(xiāo)售均價(jià)可控制在9500元/平方米左右，在利用整棟、分層銷(xiāo)售的辦法當(dāng)其銷(xiāo)售率分別達(dá)到20%、40%、60%、80%時(shí)再分階段上調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格，具體方案如下：開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 10000元/平方米銷(xiāo)售率達(dá)到20%后：每平方米提價(jià)500元，達(dá)到10500元/平方米銷(xiāo)售率達(dá)到40%后：每平方米提價(jià)500元，達(dá)到11000元/平方米銷(xiāo)售率達(dá)到60%后，每平方米提價(jià)500元，達(dá)到11500元/平方米銷(xiāo)售率達(dá)到80%后，每平方米提價(jià)5000元，達(dá)到12000元/平方米項(xiàng)目均價(jià)： 11000元/平方米部分CBD公司購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓對(duì)比付款方式的選擇通過(guò)提供的市場(chǎng)數(shù)據(jù)了解到絕大部分的公司希望采用按竭或是按工程分期付款的方式購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，很少有客戶(hù)會(huì)采用一次性付款的方式（特別是在遠(yuǎn)期期房階段）。盡早取得銀行的金融支持（封頂后）將會(huì)大大減輕客戶(hù)的付款壓力，從而拓寬客戶(hù)來(lái)源。若本項(xiàng)目資金充足，亦可考慮按工程分期付款的方式，打消客戶(hù)對(duì)購(gòu)買(mǎi)期房的疑慮。建議依據(jù)不同付款方式給予相應(yīng)折扣，以滿足客戶(hù)在折扣方面的心理需求。注：此方案之調(diào)價(jià)周期可根據(jù)工程進(jìn)度及銷(xiāo)售情況，對(duì)提價(jià)幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整；此外，應(yīng)考慮不同朝向及景觀單位在銷(xiāo)售速度上的差異，分別調(diào)整提價(jià)幅度，避免“一刀切”的作法。3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足市場(chǎng)中潛在消費(fèi)者的需求，以產(chǎn)品能夠滿足客戶(hù)消費(fèi)欲望為最終目的。根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)位、目標(biāo)市場(chǎng)潛在客戶(hù)群的需求特征以及目前區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的產(chǎn)品特征等相關(guān)因素，提供以下有關(guān)本物業(yè)的具體建議：3．1建筑外觀風(fēng)格建議建筑外觀對(duì)于一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的形象確立起著較為重要的作用，甲級(jí)寫(xiě)字樓作為大型公共建筑，即使不能成為整個(gè)城市或某個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑，也將是城市景觀的重要組成部分。建筑物需通過(guò)自身所