房地產(chǎn)融資新途徑探討-wenkub
2023-07-12 15:03:14 本頁(yè)面
【正文】 能力體現(xiàn)在你能否上市，還有通過(guò)股權(quán)的私募，還有引進(jìn)一些海外的投資者、國(guó)內(nèi)的一些投資者等等，第二通過(guò)發(fā)債，引進(jìn)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金、還有（英文）這些方面，這些都是能夠提高資本能力的。前一陣房地產(chǎn)金融分析報(bào)告里也提出了一些置疑，今后這一塊也面臨調(diào)整，應(yīng)該說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)的資金來(lái)源更是嚴(yán)峻，所以一定要思考怎么樣改變居民的一些局勢(shì)，對(duì)策，改變應(yīng)該是不可避免的。跟資本市場(chǎng)一樣，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)很像當(dāng)年的上海市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商可以用很少的成本來(lái)操作這個(gè)市場(chǎng)。 另外一方面社會(huì)有大量的資金缺乏投資渠道，我們國(guó)家有將近30億的金融資產(chǎn)，十幾萬(wàn)億居民儲(chǔ)蓄都在銀行卡上，這就造成了社會(huì)資源的一個(gè)極大的浪費(fèi)。 由于中國(guó)房地產(chǎn)金融體系的不發(fā)達(dá)，現(xiàn)在房地產(chǎn)確實(shí)面臨著資金上的一個(gè)困窘，一方面對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)的主要資金來(lái)源進(jìn)行一下分析，我這里做的一個(gè)統(tǒng)計(jì)是自己根據(jù)一些公開(kāi)的材料做的數(shù)據(jù)，可以看的出來(lái)幾個(gè)特色： 第一、開(kāi)發(fā)商的自有資金非常有限。我們國(guó)家改革開(kāi)放二十年，城市化率從原來(lái)的不到20％，％這么一個(gè)水平，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷成長(zhǎng)，這一塊還會(huì)增加，城市化不斷的增加的話，肯定是需要解決住房的問(wèn)題，所以說(shuō)為住宅產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)很大的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)融資新途徑探討作者：日期：房地產(chǎn)融資新途徑 房地產(chǎn)融資新途徑，大概講三個(gè)方面的內(nèi)容： 第一、按照我的體會(huì)講一下現(xiàn)代化方面金融的一個(gè)現(xiàn)狀。 另外房地產(chǎn)投資占全社會(huì)總投資和GDP的比重也不斷的提升，我這里有一些不完全的統(tǒng)計(jì)，從86年到03年，房地產(chǎn)的GDP比重從1％％，％，％。 第二、銀行的貸款從121號(hào)文件發(fā)布開(kāi)始，不斷處于收縮的狀態(tài)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾很大程度是優(yōu)于缺乏投資機(jī)構(gòu)人的參與，由于沒(méi)有機(jī)構(gòu)投資人的參與，現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)狀就是開(kāi)發(fā)比例不合理，高檔的比例過(guò)高，這是由于目前投機(jī)的比例過(guò)大造成的，為什么投機(jī)比例過(guò)大，是因?yàn)樯?hù)比較多，散戶(hù)投資的時(shí)候往往缺乏對(duì)市場(chǎng)的研究能力和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制的能力，往往是“跟風(fēng)炒作”。去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出來(lái)的時(shí)候，上海的市場(chǎng)出現(xiàn)瘋狂的增長(zhǎng)，樓盤(pán)一天一個(gè)價(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)發(fā)生一些什么樣的改變呢，我個(gè)人認(rèn)為一個(gè)是房地產(chǎn)的分工將更加明確，行業(yè)的集中度會(huì)提高，業(yè)內(nèi)的并購(gòu)不可避免，現(xiàn)在這幾年已經(jīng)有大量的房地產(chǎn)并購(gòu)的案例，包括萬(wàn)科并購(gòu)“蘭都”（音）；第二是房地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)會(huì)逐漸產(chǎn)生，原來(lái)我們國(guó)家跟香港學(xué)的模式，把開(kāi)發(fā)商和投資商的身份是融為一身的。 在上述各種選擇中間，我是干國(guó)內(nèi)信托公司的，我也介紹一下國(guó)內(nèi)信托的一些情況：首先從02年起，信托行業(yè)開(kāi)始重新出發(fā)，前二十年中國(guó)的信托公司的建立，主要是為了滿(mǎn)足投資的沖動(dòng)和需求而產(chǎn)生的，當(dāng)時(shí)是在資金缺乏的時(shí)候，信托公司一上來(lái)目的很明確就是為了融資，中國(guó)的信托公司是79年開(kāi)始的，當(dāng)時(shí)信托公司叫不務(wù)正業(yè)，干的都是“二財(cái)政”的事，所以信托都是由政府和銀行開(kāi)辦，這中間由于方向不對(duì)，思想的不正確，出現(xiàn)了大量的風(fēng)險(xiǎn)，前后經(jīng)歷了五次整頓，從第五次開(kāi)始是最徹底的一次整頓，開(kāi)始前有239家，目前重新登記59家。 ?。?）運(yùn)用得當(dāng)?shù)幕?，能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商帶來(lái)整體財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低，大家都知道信托的錢(qián)比銀行貴，實(shí)際上這是兩種不同類(lèi)型的錢(qián)，比如在買(mǎi)地環(huán)節(jié)銀行根本不能給你提供錢(qián)?，F(xiàn)有的這種是它有它的局限，信托資金門(mén)檻都比較高，目前買(mǎi)到我們聯(lián)華信托的沒(méi)有低于20萬(wàn)的，由于受流動(dòng)性的限制，期限比較短，由于它不能上市，由于受規(guī)模和期間的限制，主要還是以貸款的方式進(jìn)入。 根據(jù)以上的介紹，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)信托有望成為房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的一只重要的力量，但是還需要做一些工作，首先就是繼續(xù)發(fā)展，以具體項(xiàng)目融資為主，主要形成私募型的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品。 （2）可以徹底改變當(dāng)前的房地產(chǎn)投融資模式，第三就是專(zhuān)業(yè)化水平高的開(kāi)發(fā)商將作為我們的合作伙伴宏觀調(diào)控背景下的地產(chǎn)融資新路徑 進(jìn)入2005年，房產(chǎn)新政“組合拳”連番出擊。今天的主題包含了今天下午的話題，第一在宏觀調(diào)控下地產(chǎn)企業(yè)面臨怎樣的融資環(huán)境，對(duì)我們的企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響，從現(xiàn)在到將來(lái)有什么改變，這是我們探討的第一話題，在這樣的融資環(huán)境大勢(shì)下，地產(chǎn)企業(yè)有什么更好的融資方式，讓我們發(fā)展得更好更快，請(qǐng)各位給予解答。 陶冬：我個(gè)人對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，很難有結(jié)構(gòu)性根本性的解決，解決的方案要靠四位穿黃色衣服的解決。 昨天我們討論了，是否會(huì)出現(xiàn)千億企業(yè)，我個(gè)人認(rèn)為希望不大，這樣將銀行的風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)發(fā)展商的決策人的決策失誤對(duì)中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊，相當(dāng)于一個(gè)省出現(xiàn)毀滅性的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難的結(jié)果，這種沖擊，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)所不能承受的，這種結(jié)果是我們不能承受的，也不應(yīng)該出現(xiàn)的。因?yàn)檫@些摩根基金今天購(gòu)買(mǎi)這棟寫(xiě)字樓后，他就有現(xiàn)金流，馬上就打包賣(mài)出去，或者在資本市場(chǎng)中間，通過(guò)瑞思這樣送出去，或者根本不通過(guò)資本市場(chǎng)在幾家保險(xiǎn)公司之間一配售問(wèn)題就解決了，這筆資金少賺一點(diǎn)，幾個(gè)月就可以回籠了，接下來(lái)第二個(gè)、第三個(gè)，今天的地產(chǎn)商做不到這一點(diǎn)，如果目前的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，依然維持目前的架構(gòu)的話，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的扭曲，一大批的房地產(chǎn)投資商會(huì)死掉，因?yàn)槲覀兠媾R的是不健全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 陳基強(qiáng)：陶先生講得非常好，講了兩個(gè)結(jié)構(gòu)性的改變，第一整個(gè)房地產(chǎn)是供求關(guān)系，實(shí)際上是98年的房改影響了供求市場(chǎng)，將消費(fèi)者推向市場(chǎng)。陶總體現(xiàn)了另外一個(gè)融資方案，剛才說(shuō)了其實(shí)就是摩根購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓后的去樓，他說(shuō)分配給幾家保險(xiǎn)公司，實(shí)際上就是私募資金，今天我們希望談多一點(diǎn)的結(jié)構(gòu)，其實(shí)很多的專(zhuān)家談了很多的途徑，但是沒(méi)有人注意到，其實(shí)很多摩根的錢(qián)也是從國(guó)外融過(guò)來(lái)他們?nèi)诘氖歉阋说腻X(qián)。中國(guó)的地產(chǎn)金融業(yè)需要進(jìn)化，如果要形成一個(gè)理論體系就是地產(chǎn)進(jìn)化論，我認(rèn)為中國(guó)未來(lái)的地產(chǎn)進(jìn)化的走勢(shì)是多元化和國(guó)際化，這是我提出來(lái)的觀點(diǎn)。銀行業(yè)有28萬(wàn)億元，房地產(chǎn)的資金90％來(lái)自于銀行，在此情況下，銀行是主渠道，在未來(lái)的3—5年不可能改變，這是可能的。我就提出了第二點(diǎn)，信托是中國(guó)地產(chǎn)取得資金來(lái)
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