房地產(chǎn)融資新途徑探討-wenkub
2023-07-12 15:03:14 本頁面
【正文】 能力體現(xiàn)在你能否上市，還有通過股權(quán)的私募，還有引進一些海外的投資者、國內(nèi)的一些投資者等等，第二通過發(fā)債，引進房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金、還有（英文）這些方面，這些都是能夠提高資本能力的。前一陣房地產(chǎn)金融分析報告里也提出了一些置疑，今后這一塊也面臨調(diào)整，應(yīng)該說對房地產(chǎn)的資金來源更是嚴(yán)峻，所以一定要思考怎么樣改變居民的一些局勢，對策，改變應(yīng)該是不可避免的。跟資本市場一樣，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場很像當(dāng)年的上海市場，開發(fā)商可以用很少的成本來操作這個市場。 另外一方面社會有大量的資金缺乏投資渠道，我們國家有將近30億的金融資產(chǎn)，十幾萬億居民儲蓄都在銀行卡上，這就造成了社會資源的一個極大的浪費。 由于中國房地產(chǎn)金融體系的不發(fā)達，現(xiàn)在房地產(chǎn)確實面臨著資金上的一個困窘，一方面對現(xiàn)在房地產(chǎn)的主要資金來源進行一下分析，我這里做的一個統(tǒng)計是自己根據(jù)一些公開的材料做的數(shù)據(jù)，可以看的出來幾個特色： 第一、開發(fā)商的自有資金非常有限。我們國家改革開放二十年，城市化率從原來的不到20％，％這么一個水平，隨著經(jīng)濟的不斷成長，這一塊還會增加，城市化不斷的增加的話，肯定是需要解決住房的問題，所以說為住宅產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)提供了一個很大的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)融資新途徑探討作者：日期：房地產(chǎn)融資新途徑 房地產(chǎn)融資新途徑，大概講三個方面的內(nèi)容： 第一、按照我的體會講一下現(xiàn)代化方面金融的一個現(xiàn)狀。 另外房地產(chǎn)投資占全社會總投資和GDP的比重也不斷的提升，我這里有一些不完全的統(tǒng)計，從86年到03年，房地產(chǎn)的GDP比重從1％％，％，％。 第二、銀行的貸款從121號文件發(fā)布開始，不斷處于收縮的狀態(tài)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾很大程度是優(yōu)于缺乏投資機構(gòu)人的參與，由于沒有機構(gòu)投資人的參與，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場的一個現(xiàn)狀就是開發(fā)比例不合理，高檔的比例過高，這是由于目前投機的比例過大造成的，為什么投機比例過大，是因為散戶比較多，散戶投資的時候往往缺乏對市場的研究能力和對風(fēng)險的控制的能力，往往是“跟風(fēng)炒作”。去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出來的時候，上海的市場出現(xiàn)瘋狂的增長，樓盤一天一個價格。房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生一些什么樣的改變呢，我個人認為一個是房地產(chǎn)的分工將更加明確，行業(yè)的集中度會提高，業(yè)內(nèi)的并購不可避免，現(xiàn)在這幾年已經(jīng)有大量的房地產(chǎn)并購的案例，包括萬科并購“蘭都”（音）；第二是房地產(chǎn)專門的機構(gòu)會逐漸產(chǎn)生，原來我們國家跟香港學(xué)的模式，把開發(fā)商和投資商的身份是融為一身的。 在上述各種選擇中間，我是干國內(nèi)信托公司的，我也介紹一下國內(nèi)信托的一些情況：首先從02年起，信托行業(yè)開始重新出發(fā)，前二十年中國的信托公司的建立，主要是為了滿足投資的沖動和需求而產(chǎn)生的，當(dāng)時是在資金缺乏的時候，信托公司一上來目的很明確就是為了融資，中國的信托公司是79年開始的，當(dāng)時信托公司叫不務(wù)正業(yè)，干的都是“二財政”的事，所以信托都是由政府和銀行開辦，這中間由于方向不對，思想的不正確，出現(xiàn)了大量的風(fēng)險，前后經(jīng)歷了五次整頓，從第五次開始是最徹底的一次整頓，開始前有239家，目前重新登記59家。 ?。?）運用得當(dāng)?shù)幕軌驗殚_發(fā)商帶來整體財務(wù)費用的降低，大家都知道信托的錢比銀行貴，實際上這是兩種不同類型的錢，比如在買地環(huán)節(jié)銀行根本不能給你提供錢?，F(xiàn)有的這種是它有它的局限，信托資金門檻都比較高，目前買到我們聯(lián)華信托的沒有低于20萬的，由于受流動性的限制，期限比較短，由于它不能上市，由于受規(guī)模和期間的限制，主要還是以貸款的方式進入。 根據(jù)以上的介紹，我個人認為房地產(chǎn)信托有望成為房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的一只重要的力量，但是還需要做一些工作，首先就是繼續(xù)發(fā)展，以具體項目融資為主，主要形成私募型的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品。 ?。?）可以徹底改變當(dāng)前的房地產(chǎn)投融資模式，第三就是專業(yè)化水平高的開發(fā)商將作為我們的合作伙伴宏觀調(diào)控背景下的地產(chǎn)融資新路徑 進入2005年，房產(chǎn)新政“組合拳”連番出擊。今天的主題包含了今天下午的話題，第一在宏觀調(diào)控下地產(chǎn)企業(yè)面臨怎樣的融資環(huán)境，對我們的企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響，從現(xiàn)在到將來有什么改變，這是我們探討的第一話題，在這樣的融資環(huán)境大勢下，地產(chǎn)企業(yè)有什么更好的融資方式，讓我們發(fā)展得更好更快，請各位給予解答。 陶冬：我個人對于這個問題，很難有結(jié)構(gòu)性根本性的解決，解決的方案要靠四位穿黃色衣服的解決。 昨天我們討論了，是否會出現(xiàn)千億企業(yè)，我個人認為希望不大，這樣將銀行的風(fēng)險一個發(fā)展商的決策人的決策失誤對中國整體經(jīng)濟帶來的沖擊，相當(dāng)于一個省出現(xiàn)毀滅性的經(jīng)濟災(zāi)難的結(jié)果，這種沖擊，是中國經(jīng)濟所不能承受的，這種結(jié)果是我們不能承受的，也不應(yīng)該出現(xiàn)的。因為這些摩根基金今天購買這棟寫字樓后，他就有現(xiàn)金流，馬上就打包賣出去，或者在資本市場中間，通過瑞思這樣送出去，或者根本不通過資本市場在幾家保險公司之間一配售問題就解決了，這筆資金少賺一點，幾個月就可以回籠了，接下來第二個、第三個，今天的地產(chǎn)商做不到這一點，如果目前的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，依然維持目前的架構(gòu)的話，中國房地產(chǎn)的發(fā)展會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的扭曲，一大批的房地產(chǎn)投資商會死掉，因為我們面臨的是不健全的市場競爭。 陳基強：陶先生講得非常好，講了兩個結(jié)構(gòu)性的改變，第一整個房地產(chǎn)是供求關(guān)系，實際上是98年的房改影響了供求市場，將消費者推向市場。陶總體現(xiàn)了另外一個融資方案，剛才說了其實就是摩根購買寫字樓后的去樓，他說分配給幾家保險公司，實際上就是私募資金，今天我們希望談多一點的結(jié)構(gòu)，其實很多的專家談了很多的途徑，但是沒有人注意到，其實很多摩根的錢也是從國外融過來他們?nèi)诘氖歉阋说腻X。中國的地產(chǎn)金融業(yè)需要進化，如果要形成一個理論體系就是地產(chǎn)進化論，我認為中國未來的地產(chǎn)進化的走勢是多元化和國際化，這是我提出來的觀點。銀行業(yè)有28萬億元，房地產(chǎn)的資金90％來自于銀行，在此情況下，銀行是主渠道，在未來的3—5年不可能改變，這是可能的。我就提出了第二點，信托是中國地產(chǎn)取得資金來
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