房地產(chǎn)戶型開發(fā)研究探討-wenkub
2023-07-12 15:03:52 本頁(yè)面
【正文】 在調(diào)整了?，F(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫化的趨勢(shì)，一個(gè)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行，一個(gè)是因?yàn)槿司杖脍s不上GDP的增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)二元化的問(wèn)題不解決，很難保證收入往上走，只能是差異越來(lái)越大。部分城市已經(jīng)形成了泡沫，并且開始破裂，但是不存在崩盤問(wèn)題。土改沒(méi)有那么容易，土地出讓金這件事一時(shí)半會(huì)改變不了，最后11月份又搶了那么多地，那么多地王，所以這兩件事不改變，中國(guó)高房?jī)r(jià)的事不會(huì)一下子發(fā)生變化。在重點(diǎn)城市，特別是供應(yīng)偏緊的城市，由于用地的增長(zhǎng)，由于自住房供應(yīng)的增加，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力會(huì)有所減緩。千變?nèi)f化的戶型，讓購(gòu)物者選擇時(shí)眼花繚亂。雖然“大”帶來(lái)的舒適程度提高，但不少大戶型在性價(jià)比上沒(méi)有得到有效保證，“大”在客廳、主臥、陽(yáng)臺(tái)，而廚衛(wèi)的面積和一些空間的功能沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)改善，并不實(shí)用。陽(yáng)臺(tái)：大而有之 多多益善陽(yáng)臺(tái)從基本功能上分為生活陽(yáng)臺(tái)和服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。落地窗 飄窗：大到多少 飄向何方窗戶直接關(guān)系到居住者的健康。小躍層：“小”必然“巧”小躍層設(shè)計(jì)最大的難點(diǎn)是“交通”。一、 影響戶型設(shè)計(jì)的因素 是什么在影響著戶型設(shè)計(jì)的方向？人們理想中的戶型設(shè)計(jì)又在哪里？然而，現(xiàn)在不難發(fā)現(xiàn)人性化的戶型設(shè)計(jì)手法儼然成為未來(lái)戶型設(shè)計(jì)的必然趨勢(shì)，它建立在滿足購(gòu)房者“舒適性”需求之上的。住宅的戶型設(shè)計(jì)除了需要具有時(shí)代性外，,還主要受地域和環(huán)境的影響，主要表現(xiàn)在以下幾方面： 1) 日照和通風(fēng)．依據(jù)氣候區(qū)的不同,東北、華北地區(qū)較華南和華中地區(qū)更注意保暖和朝南向,通風(fēng)處于次要地位,由于較難提高容積率,北方較南方更易接受大進(jìn)深的住宅、暗廁及暗廳,提供更大的居室以儲(chǔ)存冬衣,提供封閉的洗衣陽(yáng)臺(tái)等。具有城市性景觀的開發(fā)項(xiàng)目,如山景、水景、園景等,尤其在南方體現(xiàn)更為明顯,戶型圍繞景觀展開,大戶型的主廳和主房均朝向景觀,每個(gè)項(xiàng)目所占的城市性景觀是有限的,能否充分利用有限的景觀,是能否實(shí)現(xiàn)最大開發(fā)利潤(rùn)的關(guān)鍵。開發(fā)定位是早在購(gòu)地之初就醞釀在先,規(guī)劃和戶型的單體設(shè)計(jì)是在投資回報(bào)總策劃的大框架下進(jìn)行的,并借助于規(guī)劃設(shè)計(jì)盡可能規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),提高投資回報(bào)總值。對(duì)于這樣的樓盤能用90 平米實(shí)現(xiàn)三房就要盡量少做90 平米的兩房。戶型設(shè)計(jì)主要在于生活功能的設(shè)計(jì)。由于戶型是學(xué)術(shù)和商業(yè)結(jié)合，設(shè)計(jì)師和開發(fā)商交流的過(guò)程是矛盾最集中的地方。比如重慶的“龍湖花園”，從小區(qū)規(guī)劃到建筑立面以及景觀都設(shè)計(jì)得非常漂亮，但是總價(jià)太高，普通的客戶買不起。對(duì)相對(duì)低價(jià)位的樓盤來(lái)講，客戶對(duì)銷售總價(jià)是非常關(guān)心的，同樣是三房，90 平米的戶型比120平米的戶型要便宜30%，這會(huì)極大的影響客戶的購(gòu)房決策。戶型平面是銷售期間最真實(shí)的承諾現(xiàn)在絕大多數(shù)樓房賣的都是期房，雖然大型公司會(huì)要求做示范區(qū)、做樣板房，將小區(qū)的生活方式和情感體驗(yàn)通過(guò)直觀的方式展示出來(lái)，但是這通常是出于營(yíng)銷的需求，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，賣點(diǎn)還是期房。一旦確定具體品牌，供應(yīng)商就會(huì)跟開發(fā)商抬價(jià)。戶型平面是客戶最關(guān)心的問(wèn)題客戶家里的安排，有幾間房、房間面積多大、客廳多大、廚房衛(wèi)生間多大、朝向如何等等他是最關(guān)心的。在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中我們發(fā)現(xiàn)，所有的客戶投訴中有百分之八九十都是投訴客戶自家的事情，往往是家里漏水了等等這類的問(wèn)題，很少說(shuō)外面的墻體開裂了，因?yàn)橹挥锌蛻糇约杭业幕蛘邔?duì)自己產(chǎn)生了影響的事情才是客戶最關(guān)心的，所以客戶關(guān)心戶型也是這個(gè)道理。戶型的需求隨時(shí)間、區(qū)域而變化。潛在的夠房者絕大部分為“非常人口”——有限的收入使其難以實(shí)現(xiàn)近期購(gòu)房的年輕者，其置業(yè)計(jì)劃必然是遠(yuǎn)期的，并且購(gòu)房很難把握，也許會(huì)選擇過(guò)度性的小面積戶型，也許會(huì)一步到位，選擇較大面積的戶型。廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)和視野。衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用時(shí)，不然老人兒童使用均不便。密集的戶型在后期將不收歡迎。這種形式的是最大優(yōu)點(diǎn)在于采光通風(fēng)良好，戶與戶之間無(wú)遮擋，住戶觀景效果良好。臥室置于一側(cè)，衛(wèi)生間、浴室等置于一側(cè)，中間形成一道走廊。而住一般宅戶型面積的分配如下：廳（起居室：）：2045㎡主臥室：1525㎡次臥室1：15㎡次臥室2：812㎡衛(wèi)生間：410㎡保姆間：46㎡廚房：812㎡洗衣機(jī)間：4㎡（附污水盆）陽(yáng)臺(tái)：412㎡儲(chǔ)藏室：6㎡生活陽(yáng)臺(tái)46㎡ 走入式儲(chǔ)藏室：6㎡上述面積中，保姆間、家庭團(tuán)聚室、走入室儲(chǔ)藏室根據(jù)商品房的目標(biāo)客戶而選擇配置。樓梯：，一般為1層16步，每步17厘米，現(xiàn)在改為1層18步，15厘米高。提倡窗向下落到普通高臺(tái)的位置。輔助區(qū)：供以上兩個(gè)部分的輔助支持用，如廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、陽(yáng)臺(tái)等。根據(jù)調(diào)查，一般客戶認(rèn)為評(píng)價(jià)戶型最重要的依次是：布局、朝向、樓層、使用率。其中的原因是：客戶年輕化，很少在家度過(guò)，回家時(shí)臥室是常用的空間，需要組合柜、電視，看書的位置，廳內(nèi)一部分功能轉(zhuǎn)移到臥室中。但如果分開后，餐廳的光線、通風(fēng)以及視野等條件均沒(méi)有得到改善，或餐廳分離后反而更象擴(kuò)大的通道，則不如不分開。好的戶型、符合目標(biāo)客戶需要的戶型，自然就賣得快，反之就慢。比如萬(wàn)科的情景花園洋房就是一種非常好的創(chuàng)新戶型，同樣是多層住宅，只是樓層低一點(diǎn)，但是經(jīng)過(guò)良好的設(shè)計(jì)和宣傳，最后按照接近別墅的價(jià)格來(lái)賣，而且還得到市場(chǎng)的追捧。有一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，有的樓盤看的人很多，但成交者寥寥，有的樓盤看的人一般，但是成交量還不錯(cuò)這就有一個(gè)客戶的成交率概念。四、 好戶型一般標(biāo)準(zhǔn) 房子的戶型好，晴朗的天氣，白天所有房間不需要開燈，光照也充足；往房間里擺放基本尺寸家具，不妨礙人走動(dòng)；不借助通風(fēng)設(shè)備能自然通風(fēng)。如果房間進(jìn)深偏大，光線從窗外投射進(jìn)來(lái)經(jīng)過(guò)漫反射，仍然照不到離窗較遠(yuǎn)的區(qū)域，白天仍然需要燈光照明。節(jié)能環(huán)保還在其次，關(guān)鍵是衛(wèi)生間是一套房子里最潮濕的房間，除濕不利會(huì)影響人的健康。另外，設(shè)計(jì)時(shí)，在整套房子的面積確定的前提下，某個(gè)房間面積太大，可能還需要將另外一個(gè)空間設(shè)計(jì)得偏小?！ ∩虾１P古天地專案經(jīng)理朱偉駿提醒，選戶型也要看住宅類型。如果想要更多陽(yáng)光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]照射，又想通風(fēng)良好，可以考慮買高層住宅中高區(qū)的全南戶型。2. 增加戶型設(shè)計(jì)的可變性不斷變化的生活方式和更快的節(jié)奏要求戶型空間的可變性和可改性,可變性是房屋價(jià)值可持續(xù)發(fā)展的具體化措施,開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)銷售情況變化調(diào)整房型,住戶可以依據(jù)個(gè)人需求改變功能分區(qū),可變性首先分為戶間的彈性設(shè)計(jì),如一梯三或四戶預(yù)留可變?yōu)橐惶荻舻目赡苄?再如一房和二房的房型成為母子房,自住和投資兩用,或者靈活處理轉(zhuǎn)角戶型的分割等等。3. 創(chuàng)造豐富的戶內(nèi)空間中青年的購(gòu)房者比較偏愛(ài)錯(cuò)層和復(fù)式房豐富的空間變化,所以有微型復(fù)式住宅的產(chǎn)生?！癘FFICE”:屬于寫字樓里的小戶型,一般100 平方米左右。六、戶型設(shè)計(jì)新走勢(shì)5原則：原則1：戶型設(shè)計(jì)方正，保證動(dòng)靜分區(qū)重慶東原親親里VS 遵義東欣彩虹城重慶東原親親里靜區(qū)動(dòng)區(qū)戶型設(shè)計(jì)方正，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，保證生活空間的私密性。 入戶花園可以隔成一個(gè)小書房，非常實(shí)用216。 業(yè)主在裝修時(shí)，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面） 開發(fā)商項(xiàng)目城市佳兆業(yè)地產(chǎn)桂芳園深圳“步入式凸窗梁 ”，步入式凸窗的進(jìn)深越大，所送面積當(dāng)然也越大。 在樣板
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