房地產(chǎn)戶型開發(fā)研究探討-wenkub
2023-07-12 15:03:52 本頁面
【正文】 在調整了。現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場存在泡沫化的趨勢，一個是因為經(jīng)濟下行，一個是因為人均收入趕不上GDP的增長，城鄉(xiāng)二元化的問題不解決，很難保證收入往上走，只能是差異越來越大。部分城市已經(jīng)形成了泡沫，并且開始破裂，但是不存在崩盤問題。土改沒有那么容易，土地出讓金這件事一時半會改變不了，最后11月份又搶了那么多地，那么多地王，所以這兩件事不改變，中國高房價的事不會一下子發(fā)生變化。在重點城市，特別是供應偏緊的城市，由于用地的增長，由于自住房供應的增加，未來房價上漲壓力會有所減緩。千變萬化的戶型，讓購物者選擇時眼花繚亂。雖然“大”帶來的舒適程度提高，但不少大戶型在性價比上沒有得到有效保證，“大”在客廳、主臥、陽臺，而廚衛(wèi)的面積和一些空間的功能沒有得到實質改善，并不實用。陽臺：大而有之 多多益善陽臺從基本功能上分為生活陽臺和服務陽臺。落地窗 飄窗：大到多少 飄向何方窗戶直接關系到居住者的健康。小躍層：“小”必然“巧”小躍層設計最大的難點是“交通”。一、 影響戶型設計的因素 是什么在影響著戶型設計的方向？人們理想中的戶型設計又在哪里？然而，現(xiàn)在不難發(fā)現(xiàn)人性化的戶型設計手法儼然成為未來戶型設計的必然趨勢，它建立在滿足購房者“舒適性”需求之上的。住宅的戶型設計除了需要具有時代性外，,還主要受地域和環(huán)境的影響，主要表現(xiàn)在以下幾方面： 1) 日照和通風．依據(jù)氣候區(qū)的不同,東北、華北地區(qū)較華南和華中地區(qū)更注意保暖和朝南向,通風處于次要地位,由于較難提高容積率,北方較南方更易接受大進深的住宅、暗廁及暗廳,提供更大的居室以儲存冬衣,提供封閉的洗衣陽臺等。具有城市性景觀的開發(fā)項目,如山景、水景、園景等,尤其在南方體現(xiàn)更為明顯,戶型圍繞景觀展開,大戶型的主廳和主房均朝向景觀,每個項目所占的城市性景觀是有限的,能否充分利用有限的景觀,是能否實現(xiàn)最大開發(fā)利潤的關鍵。開發(fā)定位是早在購地之初就醞釀在先,規(guī)劃和戶型的單體設計是在投資回報總策劃的大框架下進行的,并借助于規(guī)劃設計盡可能規(guī)避開發(fā)風險,提高投資回報總值。對于這樣的樓盤能用90 平米實現(xiàn)三房就要盡量少做90 平米的兩房。戶型設計主要在于生活功能的設計。由于戶型是學術和商業(yè)結合，設計師和開發(fā)商交流的過程是矛盾最集中的地方。比如重慶的“龍湖花園”，從小區(qū)規(guī)劃到建筑立面以及景觀都設計得非常漂亮，但是總價太高，普通的客戶買不起。對相對低價位的樓盤來講，客戶對銷售總價是非常關心的，同樣是三房，90 平米的戶型比120平米的戶型要便宜30%，這會極大的影響客戶的購房決策。戶型平面是銷售期間最真實的承諾現(xiàn)在絕大多數(shù)樓房賣的都是期房，雖然大型公司會要求做示范區(qū)、做樣板房，將小區(qū)的生活方式和情感體驗通過直觀的方式展示出來，但是這通常是出于營銷的需求，從本質上來說，賣點還是期房。一旦確定具體品牌，供應商就會跟開發(fā)商抬價。戶型平面是客戶最關心的問題客戶家里的安排，有幾間房、房間面積多大、客廳多大、廚房衛(wèi)生間多大、朝向如何等等他是最關心的。在統(tǒng)計數(shù)據(jù)中我們發(fā)現(xiàn)，所有的客戶投訴中有百分之八九十都是投訴客戶自家的事情，往往是家里漏水了等等這類的問題，很少說外面的墻體開裂了，因為只有客戶自己家的或者對自己產(chǎn)生了影響的事情才是客戶最關心的，所以客戶關心戶型也是這個道理。戶型的需求隨時間、區(qū)域而變化。潛在的夠房者絕大部分為“非常人口”——有限的收入使其難以實現(xiàn)近期購房的年輕者，其置業(yè)計劃必然是遠期的，并且購房很難把握，也許會選擇過度性的小面積戶型，也許會一步到位，選擇較大面積的戶型。廳內要有良好的光照、通風和視野。衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用時，不然老人兒童使用均不便。密集的戶型在后期將不收歡迎。這種形式的是最大優(yōu)點在于采光通風良好，戶與戶之間無遮擋，住戶觀景效果良好。臥室置于一側，衛(wèi)生間、浴室等置于一側，中間形成一道走廊。而住一般宅戶型面積的分配如下：廳（起居室：）：2045㎡主臥室：1525㎡次臥室1：15㎡次臥室2：812㎡衛(wèi)生間：410㎡保姆間：46㎡廚房：812㎡洗衣機間：4㎡（附污水盆）陽臺：412㎡儲藏室：6㎡生活陽臺46㎡ 走入式儲藏室：6㎡上述面積中，保姆間、家庭團聚室、走入室儲藏室根據(jù)商品房的目標客戶而選擇配置。樓梯：，一般為1層16步，每步17厘米，現(xiàn)在改為1層18步，15厘米高。提倡窗向下落到普通高臺的位置。輔助區(qū)：供以上兩個部分的輔助支持用，如廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、陽臺等。根據(jù)調查，一般客戶認為評價戶型最重要的依次是：布局、朝向、樓層、使用率。其中的原因是：客戶年輕化，很少在家度過，回家時臥室是常用的空間，需要組合柜、電視，看書的位置，廳內一部分功能轉移到臥室中。但如果分開后，餐廳的光線、通風以及視野等條件均沒有得到改善，或餐廳分離后反而更象擴大的通道，則不如不分開。好的戶型、符合目標客戶需要的戶型，自然就賣得快，反之就慢。比如萬科的情景花園洋房就是一種非常好的創(chuàng)新戶型，同樣是多層住宅，只是樓層低一點，但是經(jīng)過良好的設計和宣傳，最后按照接近別墅的價格來賣，而且還得到市場的追捧。有一個很有趣的現(xiàn)象，有的樓盤看的人很多，但成交者寥寥，有的樓盤看的人一般，但是成交量還不錯這就有一個客戶的成交率概念。四、 好戶型一般標準 房子的戶型好，晴朗的天氣，白天所有房間不需要開燈，光照也充足；往房間里擺放基本尺寸家具，不妨礙人走動；不借助通風設備能自然通風。如果房間進深偏大，光線從窗外投射進來經(jīng)過漫反射，仍然照不到離窗較遠的區(qū)域，白天仍然需要燈光照明。節(jié)能環(huán)保還在其次，關鍵是衛(wèi)生間是一套房子里最潮濕的房間，除濕不利會影響人的健康。另外，設計時，在整套房子的面積確定的前提下，某個房間面積太大，可能還需要將另外一個空間設計得偏小?！ ∩虾１P古天地專案經(jīng)理朱偉駿提醒，選戶型也要看住宅類型。如果想要更多陽光[最新消息 價格 戶型 點評]照射，又想通風良好，可以考慮買高層住宅中高區(qū)的全南戶型。2. 增加戶型設計的可變性不斷變化的生活方式和更快的節(jié)奏要求戶型空間的可變性和可改性,可變性是房屋價值可持續(xù)發(fā)展的具體化措施,開發(fā)商可以根據(jù)市場銷售情況變化調整房型,住戶可以依據(jù)個人需求改變功能分區(qū),可變性首先分為戶間的彈性設計,如一梯三或四戶預留可變?yōu)橐惶荻舻目赡苄?再如一房和二房的房型成為母子房,自住和投資兩用,或者靈活處理轉角戶型的分割等等。3. 創(chuàng)造豐富的戶內空間中青年的購房者比較偏愛錯層和復式房豐富的空間變化,所以有微型復式住宅的產(chǎn)生?！癘FFICE”:屬于寫字樓里的小戶型,一般100 平方米左右。六、戶型設計新走勢5原則：原則1：戶型設計方正，保證動靜分區(qū)重慶東原親親里VS 遵義東欣彩虹城重慶東原親親里靜區(qū)動區(qū)戶型設計方正，實現(xiàn)動靜分區(qū)，保證生活空間的私密性。 入戶花園可以隔成一個小書房，非常實用216。 業(yè)主在裝修時，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面） 開發(fā)商項目城市佳兆業(yè)地產(chǎn)桂芳園深圳“步入式凸窗梁 ”，步入式凸窗的進深越大，所送面積當然也越大。 在樣板
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