房地產(chǎn)戶型開發(fā)研究探討(編輯修改稿)
2024-07-24 15:03 本頁面
【文章內容簡介】 6步，每步17厘米，現(xiàn)在改為1層18步，15厘米高。這樣增加了面積，但舒適度上升，特別是六層樓，會令老人、小孩舒服。75厘米是室內樓梯的最小寬度，如果廳比較小，樓梯可以獨立做，廳大時樓梯可以用來美化客廳，成為一景。復式層頂：，有的采用威盧克斯窗直接開在坡屋頂上，采光好，但視野不好，不能看到天空。提倡窗向下落到普通高臺的位置。室外防護護欄：一層防護欄桿開始縮回墻面，以至整棟樓都不得不做欄桿。功能分區(qū)住宅的使用功能雖然簡單，但卻是不能隨意混淆的，簡而言之一般有如下幾個分區(qū)：公共活動分區(qū)：供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等。私密休息廳：供處理私人事務、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等。輔助區(qū)：供以上兩個部分的輔助支持用，如廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、陽臺等。這些分區(qū)各有明確的專門使用功能，有動、靜的區(qū)別，有小環(huán)境的要求。絕大多數(shù)的平面設計都注意到了正確處理這個三個功能區(qū)的關系，使之使用合理又不互干擾。戶型布局戶型內部應如何布局和配比面積。根據(jù)調查，一般客戶認為評價戶型最重要的依次是：布局、朝向、樓層、使用率。可見布局的重要性。在具體的戶型布局上，客戶認為個功能區(qū)的重要程度依次為：起居室、主臥、次臥。有專家認為目前在130140平方米總面積的戶型里設計30平方米比較合適，從趨勢上看，廳的面積下調，主臥室面積從1518平方米調至25平方米。其中的原因是：客戶年輕化，很少在家度過，回家時臥室是常用的空間，需要組合柜、電視，看書的位置，廳內一部分功能轉移到臥室中。社區(qū)設置會所，會所改變了交友一定要在家的概念。整個社會文明程度提高，人的隱私權要求增加。在設計中通常安排餐廳和起居廳結合，但高標準的住宅內，可以考慮分開設置。但如果分開后，餐廳的光線、通風以及視野等條件均沒有得到改善，或餐廳分離后反而更象擴大的通道，則不如不分開。特別是中小型住宅，一個大起居室的空間感、尺度感和生活氛圍，便優(yōu)于兩個廳的分離設計。a. 戶型影響去化速度去化速度這是房地產(chǎn)行業(yè)的一個專業(yè)術語，指的是房屋銷售的速度，不僅指在一定時間內銷售了多少套，還包括銷售了多大比例的房子。去化速度帶來的時間成本每個開發(fā)商都會考慮的。好的戶型、符合目標客戶需要的戶型，自然就賣得快，反之就慢。很多樓盤會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，有30%或者80%的戶型銷售非常好，但是有一批戶型銷不動，有的是一年以后都銷不動，這種情況就給開發(fā)商帶來了時間成本。比如像南京市東郊小鎮(zhèn)，每開一次盤，都會對前面50 組客戶做一個分析，他最喜歡什么樓層、戶型等等，這些東西會影響后面的配價，影響到銷售，進而影響到開發(fā)商利潤的實現(xiàn)。b. 戶型影響利潤空間一些具有高創(chuàng)新價值的產(chǎn)品，經(jīng)過營銷的引導，會獲得更高的價值。比如萬科的情景花園洋房就是一種非常好的創(chuàng)新戶型，同樣是多層住宅，只是樓層低一點，但是經(jīng)過良好的設計和宣傳，最后按照接近別墅的價格來賣，而且還得到市場的追捧。比如武漢四季花城，在2005 年多層賣2300，情景花園洋房賣3100，這樣通過戶型的創(chuàng)新獲得了一部分新的利潤空間，這是所有的開發(fā)商都樂意去追求的，成本投入不多，可利潤空間巨大。c. 戶型影響產(chǎn)品的市場競爭力產(chǎn)品的市場競爭力也是開發(fā)商非常關心的事情，在同樣的市場環(huán)境下，有的樓盤好賣，有的樓盤不好賣。就樓盤的市場競爭力而言，決定因素有很多，其中戶型也扮演著一個很重要的角色。有一個很有趣的現(xiàn)象，有的樓盤看的人很多，但成交者寥寥，有的樓盤看的人一般，但是成交量還不錯這就有一個客戶的成交率概念。所有的開發(fā)商都希望提高客戶的成交率，而成交率和戶型有很重要的關系。因為來看的人多，表示營銷做得好、品牌影響力大等等因素，但是成交率低說明客戶來看了，但是沒選中合適的房子，也就是戶型不滿足目標客戶群的需要。如果樓盤設計得好，營銷推廣也做的不錯，戶型設計又滿足目標客戶群的需求，自然產(chǎn)品也就具有了相應的市場競爭力，就可以賣得比別人好。四、 好戶型一般標準 房子的戶型好，晴朗的天氣，白天所有房間不需要開燈，光照也充足；往房間里擺放基本尺寸家具，不妨礙人走動；不借助通風設備能自然通風。通常有5條基本標準： 整體形狀方正 整體形狀方正的意思，不是整套房子是一個完整的方形，而是各個房間和功能區(qū)域的形狀是方正的矩形。同時整套房子看起來也大致是個矩形，同時允許有一些“溢”出來的邊角?！ ∑竺鎸挕⑵∵M深 面寬直接關系到房間的寬闊度和房間里家具的擺放，同時考慮到自然采光的范圍。如果房間進深偏大，光線從窗外投射進來經(jīng)過漫反射，仍然照不到離窗較遠的區(qū)域，白天仍然需要燈光照明?！ ]有暗間 暗間除了無法自然采光，通風也是大問題?，F(xiàn)在的新房如果有暗間，多數(shù)被安排在衛(wèi)生間。沒有窗戶的衛(wèi)生間，除濕、通風完全要依賴排風設備，采光照明完全依靠室內燈光。節(jié)能環(huán)保還在其次，關鍵是衛(wèi)生間是一套房子里最潮濕的房間，除濕不利會影響人的健康?！ 》块g大小適中 房間越大越好？當然不是。房間太小會讓人感覺壓抑、不舒服，但是單個房間太大會感覺空曠。太大的臥室難以營造溫馨感，又浪費面積；客廳太大會顯得空曠而有隔閡感。另外，設計時，在整套房子的面積確定的前提下，某個房間面積太大，可能還需要將另外一個空間設計得偏小?！ 泳€合理 動線合理的標準有些抽象，較難概括，需要在看戶型圖、看樣板房之前，對居住活動線就比較熟悉才能判斷。動線合理的戶型，在房間里活動的人的行動不會互相干擾。人在房間里做事情、走動，也最符合 生活習慣，不容易出錯和出意外?！ ∩虾１P古天地專案經(jīng)理朱偉駿提醒，選戶型也要看住宅類型。不同的類型的住宅，相同的房型居住感覺也不一樣。 高層住宅的中高區(qū)空氣流動快，而南北通戶型是出于對流通風的考慮而設計的，因此，買高層住宅，南北通戶型和全南戶型都能比較好地通風。但總高6層及以下的多層住宅，選南北通戶型才能更好地通風，尤其較低樓層要更多考慮南北通的戶型。如果想要更多陽光[最新消息 價格 戶型 點評]照射，又想通風良好，可以考慮買高層住宅中高區(qū)的全南戶型。五、 戶型設計創(chuàng)新應在地域性、舒適性、空間的趣味性和有效性、人際交往、無障礙使用等諸多方面多下功夫，彌補功能缺失，還應注意時尚檔次和消費層次的對應關系，使戶型具有可持續(xù)發(fā)展的可能性。近年戶型創(chuàng)新主要在以下幾個方面：減少條件不好的單元是降低開發(fā)風險的最有效的方式,除了在規(guī)劃上為不利位置的戶型設置單獨的景觀或稍微降低容積率等方法外,戶型設計上也可以進行彌補,如增加入戶花園的設計,特別的玄關設計。再如在多層住宅中設置獨立電梯以彌補6層住戶上下樓的不便。2. 增加戶型設計的可變性不斷變化的生活方式和更快的節(jié)奏要求戶型空間的可變性和可改性,可變性是房屋價值可持續(xù)發(fā)展的具體化措施,開發(fā)商可以根據(jù)市場銷售情況變化調整房型,住戶可以依據(jù)個人需求改變功能分區(qū),可變性首先分為戶間的彈性設計,如一梯三或四戶預留可變?yōu)橐惶荻舻目赡苄?再如一房和二房的房型成為母子房,自住和投資兩用,或者靈活處理轉角戶型的分割等等。另一種為戶內彈性設計,如考慮主衛(wèi)可以改為書房,適應人口較少的住戶,臥室之間的隔墻可以打通,可以靈活分割和變化,但在結構設計之初應預留可能性。在框架體系的住宅內,除戶內廚房和衛(wèi)生間預留水電設施外,廳室僅在設計時進行分隔,工程上不作任何隔斷
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