【正文】 圳客廳偷面積是指將原設(shè)計的兩戶之間的管道井面積兩家各分一半，驗收時將墻面用磚墻分隔，驗收后開發(fā)商重新隔墻 ，每戶可分9平方面積參考開發(fā)商項目城市金光華新天地深圳216。以下為小三房例子： 東海銀灣78平米3房一衛(wèi) 點評：本戶型房間都比較小，只有一個衛(wèi)生間對于三房來說比較不方便，如若再能加一個一方左右，只可以上廁所的衛(wèi)生間，相對比較有優(yōu)勢。約71㎡客廳朝南，南北通透明亮。而且所有戶型的飄窗，可根據(jù)業(yè)主的意愿選擇打掉，增加室內(nèi)的空間感。入戶花園連接景觀陽臺，形成L型大空間，采光通風極佳。無錫錫山區(qū)怡東城市廣場御景悅居C戶型4室2廳2衛(wèi)1廚 ㎡點評：2梯4戶的設(shè)計，得房率80%以上（不計贈送面積）,總計24套。約89㎡香港房屋例子:香港信和置業(yè)奧柏御峰743尺（約69方）兩房兩衛(wèi)兩房：建筑面積：668平方尺（約62方）743平方尺（約69方）。 這些“可拆卸凸窗”在交樓時是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設(shè)的）。戶型設(shè)計的創(chuàng)新不只是開發(fā)商和設(shè)計師需不斷改變觀念,還需要審批機關(guān)一同樹立市場觀念,是根本的長期的變革。太大的臥室難以營造溫馨感，又浪費面積；客廳太大會顯得空曠而有隔閡感。就樓盤的市場競爭力而言，決定因素有很多，其中戶型也扮演著一個很重要的角色。有專家認為目前在130140平方米總面積的戶型里設(shè)計30平方米比較合適，從趨勢上看，廳的面積下調(diào)，主臥室面積從1518平方米調(diào)至25平方米。窗臺：現(xiàn)在已從900、850厘米的窗臺變矮、變大，下面可以走暖氣、視野好，但需要有鐵欄桿的保護。以前多為平均一梯8戶甚至10戶，現(xiàn)在減少平均一梯4—6戶，最少一梯1—2戶。其中包括：目前的戶型需求多樣化，市場上并無絕對的主尊戶型。所有的開發(fā)商都希望單價賣得越高越好，因為這是直接體現(xiàn)利潤的，所以只有通過控制面積從而控制總價。戶型設(shè)計不像其它的比如立面、造型等等那樣關(guān)注美學效果，需要更多的專業(yè)審美能力。 1. 地域和環(huán)境因素戶型設(shè)計應適應不斷變化的生活方式，從60 年代的一梯多戶的多層住宅到80年代高容積率的板式和塔式高層住宅；從90 年代的帶電梯的小高層到現(xiàn)今風行南北的TOWNHOUSE，住宅戶型設(shè)計與居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計一樣反映了時代的進步和社會需求。錯層接連要通過樓梯來完成，但過多的扶欄，處理不好會使室內(nèi)顯得很凌亂。貨幣原來超發(fā)的這部分，一時半會下不去，雖然現(xiàn)在已經(jīng)在調(diào)整了。在重點城市，特別是供應偏緊的城市，由于用地的增長，由于自住房供應的增加，未來房價上漲壓力會有所減緩。落地窗 飄窗：大到多少 飄向何方窗戶直接關(guān)系到居住者的健康。具有城市性景觀的開發(fā)項目,如山景、水景、園景等,尤其在南方體現(xiàn)更為明顯,戶型圍繞景觀展開,大戶型的主廳和主房均朝向景觀,每個項目所占的城市性景觀是有限的,能否充分利用有限的景觀,是能否實現(xiàn)最大開發(fā)利潤的關(guān)鍵。由于戶型是學術(shù)和商業(yè)結(jié)合，設(shè)計師和開發(fā)商交流的過程是矛盾最集中的地方。一旦確定具體品牌，供應商就會跟開發(fā)商抬價。潛在的夠房者絕大部分為“非常人口”——有限的收入使其難以實現(xiàn)近期購房的年輕者，其置業(yè)計劃必然是遠期的，并且購房很難把握，也許會選擇過度性的小面積戶型，也許會一步到位，選擇較大面積的戶型。這種形式的是最大優(yōu)點在于采光通風良好，戶與戶之間無遮擋，住戶觀景效果良好。提倡窗向下落到普通高臺的位置。但如果分開后，餐廳的光線、通風以及視野等條件均沒有得到改善，或餐廳分離后反而更象擴大的通道，則不如不分開。四、 好戶型一般標準　　房子的戶型好，晴朗的天氣，白天所有房間不需要開燈，光照也充足；往房間里擺放基本尺寸家具，不妨礙人走動；不借助通風設(shè)備能自然通風?！　∩虾１P古天地專案經(jīng)理朱偉駿提醒，選戶型也要看住宅類型?！癘FFICE”:屬于寫字樓里的小戶型,一般100 平方米左右。 在樣板房中明顯地將“偷的面積”用紅色墻面表示。樓層戶型示意圖長信銀灣89平3房2衛(wèi)點評：長信銀灣此戶型相對比較有優(yōu)勢，視覺觀感比較好。約89㎡客廳陽臺的設(shè)計，增加了客廳的空間感。長信銀灣的開發(fā)商雖然不是知名的品牌房企，但項目自從開盤以來，就一路狂銷，每次推貨都被搶購一空。如果是祖孫三代同居，這種戶型是比較適合的，生活起居各不干擾。4房主要以120平至140平為主。約71㎡48平米總價雖低，但單價必定太高， 如若15000元/平米，20萬可上樓，必然吸引住客。既不計入建筑面積，又使業(yè)主擁有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積交房后房屋驗收216。在框架體系的住宅內(nèi),除戶內(nèi)廚房和衛(wèi)生間預留水電設(shè)施外,廳室僅在設(shè)計時進行分隔,工程上不作任何隔斷,這種空殼住宅的設(shè)計,充分考慮人們對住宅的共同需要,及不同人對住宅各功能的特殊要求,以不變應萬變,以簡單應復雜,作到了極至。房間太小會讓人感覺壓抑、不舒服，但是單個房間太大會感覺空曠。c. 戶型影響產(chǎn)品的市場競爭力產(chǎn)品的市場競爭力也是開發(fā)商非常關(guān)心的事情，在同樣的市場環(huán)境下，有的樓盤好賣，有的樓盤不好賣。在具體的戶型布局上，客戶認為個功能區(qū)的重要程度依次為：起居室、主臥、次臥。建議陽臺的實欄板部分不要太高，影響使用效果。平面形式平面形式上的變化主要表現(xiàn)在兩個方面：一是每一層的戶數(shù)在減少，尤其是小高層和高層住宅。那么什么樣的 戶型類別配置才能緊扣項目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費者現(xiàn)在與將來的生活需求呢？戶型設(shè)計都需要注意哪些問題呢？戶型需求戶型需求是運動的，它隨著市場的變化而變化。而價格分析最終也會折算到單價和戶型面積，這兩個因素一確定，總價就定下來了。5. 戶型設(shè)計需要生活經(jīng)驗我們每天都在家里生活，每個房間怎么布置才好用，這需要生活經(jīng)驗。所以，戶型的市場調(diào)研所要尋找的是，有哪些影響元素決定戶型設(shè)計的走向。這種不分場合的濫用，會給老人和孩子的生活帶來不便，浪費了高度或面積，同時也降低了抗震要求。這兩個因素是推動高房價的因素，這兩個因素改變哪一個都不容易，都變不了，不可能把M2一下子搞得特別低。對于企業(yè)和區(qū)域來說，企業(yè)之間的分化會進一步演繹，區(qū)域之間的分化不像今年這么突出，但是企業(yè)之間強者越強，弱小者被出局的局面肯定會延續(xù)。過大的玻璃窗會出現(xiàn)“白天陽臺燦燦，晚上冷氣颼颼”，其主要原因就是保溫性能降低，熱量散失過快。2. 政策的導向性首先,戶型設(shè)計受國家規(guī)范的影響如:《住宅設(shè)計規(guī)范》《防火設(shè)計規(guī)范》等,使9 層(多層住宅) 、12層(一電梯一樓梯的小高層) 、18 層(兩電梯一樓梯的中高層) 、30 層(多電梯兩樓梯的高層) 的住宅居多,其次,各地地方查賬銷售面積的方法有微差也對戶型產(chǎn)生較大的影響,如深圳的雙層高的景觀陽臺不計面積,層高低于2. 2 的夾層不計建筑面積,封閉陽臺計半面積等。設(shè)計師往往關(guān)注產(chǎn)品本身，比如外觀、造型等，因為戶型平面在一定程度上會影響外部造型，所以有很多設(shè)計師往往為了造型的需要而隨意改變戶型，這就導致了戶型設(shè)計的不合理。結(jié)果到客戶那里就是開發(fā)商什么都沒有承諾，地磚也好、潔具也好，浴霸、櫥柜也好，什么都不能承諾。還有一種就是有固定住房，追求自在新潮的生活，經(jīng)濟實力強的上班族，其購買心理也是不確定性，因為其購房主要目的調(diào)節(jié)生活或者爭脫父母的束縛。內(nèi)部間隔以往戶型間