【正文】 圳客廳偷面積是指將原設(shè)計(jì)的兩戶(hù)之間的管道井面積兩家各分一半，驗(yàn)收時(shí)將墻面用磚墻分隔，驗(yàn)收后開(kāi)發(fā)商重新隔墻 ，每戶(hù)可分9平方面積參考開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目城市金光華新天地深圳216。以下為小三房例子： 東海銀灣78平米3房一衛(wèi) 點(diǎn)評(píng)：本戶(hù)型房間都比較小，只有一個(gè)衛(wèi)生間對(duì)于三房來(lái)說(shuō)比較不方便，如若再能加一個(gè)一方左右，只可以上廁所的衛(wèi)生間，相對(duì)比較有優(yōu)勢(shì)。約71㎡客廳朝南，南北通透明亮。而且所有戶(hù)型的飄窗，可根據(jù)業(yè)主的意愿選擇打掉，增加室內(nèi)的空間感。入戶(hù)花園連接景觀陽(yáng)臺(tái)，形成L型大空間，采光通風(fēng)極佳。無(wú)錫錫山區(qū)怡東城市廣場(chǎng)御景悅居C戶(hù)型4室2廳2衛(wèi)1廚 ㎡點(diǎn)評(píng)：2梯4戶(hù)的設(shè)計(jì)，得房率80%以上（不計(jì)贈(zèng)送面積）,總計(jì)24套。約89㎡香港房屋例子:香港信和置業(yè)奧柏御峰743尺（約69方）兩房?jī)尚l(wèi)兩房：建筑面積：668平方尺（約62方）743平方尺（約69方）。 這些“可拆卸凸窗”在交樓時(shí)是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設(shè)的）。戶(hù)型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新不只是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)師需不斷改變觀念,還需要審批機(jī)關(guān)一同樹(shù)立市場(chǎng)觀念,是根本的長(zhǎng)期的變革。太大的臥室難以營(yíng)造溫馨感，又浪費(fèi)面積；客廳太大會(huì)顯得空曠而有隔閡感。就樓盤(pán)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而言，決定因素有很多，其中戶(hù)型也扮演著一個(gè)很重要的角色。有專(zhuān)家認(rèn)為目前在130140平方米總面積的戶(hù)型里設(shè)計(jì)30平方米比較合適，從趨勢(shì)上看，廳的面積下調(diào)，主臥室面積從1518平方米調(diào)至25平方米。窗臺(tái)：現(xiàn)在已從900、850厘米的窗臺(tái)變矮、變大，下面可以走暖氣、視野好，但需要有鐵欄桿的保護(hù)。以前多為平均一梯8戶(hù)甚至10戶(hù)，現(xiàn)在減少平均一梯4—6戶(hù)，最少一梯1—2戶(hù)。其中包括：目前的戶(hù)型需求多樣化，市場(chǎng)上并無(wú)絕對(duì)的主尊戶(hù)型。所有的開(kāi)發(fā)商都希望單價(jià)賣(mài)得越高越好，因?yàn)檫@是直接體現(xiàn)利潤(rùn)的，所以只有通過(guò)控制面積從而控制總價(jià)。戶(hù)型設(shè)計(jì)不像其它的比如立面、造型等等那樣關(guān)注美學(xué)效果，需要更多的專(zhuān)業(yè)審美能力。 1. 地域和環(huán)境因素戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)適應(yīng)不斷變化的生活方式，從60 年代的一梯多戶(hù)的多層住宅到80年代高容積率的板式和塔式高層住宅；從90 年代的帶電梯的小高層到現(xiàn)今風(fēng)行南北的TOWNHOUSE，住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)與居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一樣反映了時(shí)代的進(jìn)步和社會(huì)需求。錯(cuò)層接連要通過(guò)樓梯來(lái)完成，但過(guò)多的扶欄，處理不好會(huì)使室內(nèi)顯得很凌亂。貨幣原來(lái)超發(fā)的這部分，一時(shí)半會(huì)下不去，雖然現(xiàn)在已經(jīng)在調(diào)整了。在重點(diǎn)城市，特別是供應(yīng)偏緊的城市，由于用地的增長(zhǎng)，由于自住房供應(yīng)的增加，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力會(huì)有所減緩。落地窗 飄窗：大到多少 飄向何方窗戶(hù)直接關(guān)系到居住者的健康。具有城市性景觀的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,如山景、水景、園景等,尤其在南方體現(xiàn)更為明顯,戶(hù)型圍繞景觀展開(kāi),大戶(hù)型的主廳和主房均朝向景觀,每個(gè)項(xiàng)目所占的城市性景觀是有限的,能否充分利用有限的景觀,是能否實(shí)現(xiàn)最大開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的關(guān)鍵。由于戶(hù)型是學(xué)術(shù)和商業(yè)結(jié)合，設(shè)計(jì)師和開(kāi)發(fā)商交流的過(guò)程是矛盾最集中的地方。一旦確定具體品牌，供應(yīng)商就會(huì)跟開(kāi)發(fā)商抬價(jià)。潛在的夠房者絕大部分為“非常人口”——有限的收入使其難以實(shí)現(xiàn)近期購(gòu)房的年輕者，其置業(yè)計(jì)劃必然是遠(yuǎn)期的，并且購(gòu)房很難把握，也許會(huì)選擇過(guò)度性的小面積戶(hù)型，也許會(huì)一步到位，選擇較大面積的戶(hù)型。這種形式的是最大優(yōu)點(diǎn)在于采光通風(fēng)良好，戶(hù)與戶(hù)之間無(wú)遮擋，住戶(hù)觀景效果良好。提倡窗向下落到普通高臺(tái)的位置。但如果分開(kāi)后，餐廳的光線、通風(fēng)以及視野等條件均沒(méi)有得到改善，或餐廳分離后反而更象擴(kuò)大的通道，則不如不分開(kāi)。四、 好戶(hù)型一般標(biāo)準(zhǔn)　　房子的戶(hù)型好，晴朗的天氣，白天所有房間不需要開(kāi)燈，光照也充足；往房間里擺放基本尺寸家具，不妨礙人走動(dòng)；不借助通風(fēng)設(shè)備能自然通風(fēng)?！　∩虾１P(pán)古天地專(zhuān)案經(jīng)理朱偉駿提醒，選戶(hù)型也要看住宅類(lèi)型。“OFFICE”:屬于寫(xiě)字樓里的小戶(hù)型,一般100 平方米左右。 在樣板房中明顯地將“偷的面積”用紅色墻面表示。樓層戶(hù)型示意圖長(zhǎng)信銀灣89平3房2衛(wèi)點(diǎn)評(píng)：長(zhǎng)信銀灣此戶(hù)型相對(duì)比較有優(yōu)勢(shì)，視覺(jué)觀感比較好。約89㎡客廳陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，增加了客廳的空間感。長(zhǎng)信銀灣的開(kāi)發(fā)商雖然不是知名的品牌房企，但項(xiàng)目自從開(kāi)盤(pán)以來(lái)，就一路狂銷(xiāo)，每次推貨都被搶購(gòu)一空。如果是祖孫三代同居，這種戶(hù)型是比較適合的，生活起居各不干擾。4房主要以120平至140平為主。約71㎡48平米總價(jià)雖低，但單價(jià)必定太高， 如若15000元/平米，20萬(wàn)可上樓，必然吸引住客。既不計(jì)入建筑面積，又使業(yè)主擁有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積交房后房屋驗(yàn)收216。在框架體系的住宅內(nèi),除戶(hù)內(nèi)廚房和衛(wèi)生間預(yù)留水電設(shè)施外,廳室僅在設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行分隔,工程上不作任何隔斷,這種空殼住宅的設(shè)計(jì),充分考慮人們對(duì)住宅的共同需要,及不同人對(duì)住宅各功能的特殊要求,以不變應(yīng)萬(wàn)變,以簡(jiǎn)單應(yīng)復(fù)雜,作到了極至。房間太小會(huì)讓人感覺(jué)壓抑、不舒服，但是單個(gè)房間太大會(huì)感覺(jué)空曠。c. 戶(hù)型影響產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也是開(kāi)發(fā)商非常關(guān)心的事情，在同樣的市場(chǎng)環(huán)境下，有的樓盤(pán)好賣(mài)，有的樓盤(pán)不好賣(mài)。在具體的戶(hù)型布局上，客戶(hù)認(rèn)為個(gè)功能區(qū)的重要程度依次為：起居室、主臥、次臥。建議陽(yáng)臺(tái)的實(shí)欄板部分不要太高，影響使用效果。平面形式平面形式上的變化主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是每一層的戶(hù)數(shù)在減少，尤其是小高層和高層住宅。那么什么樣的 戶(hù)型類(lèi)別配置才能緊扣項(xiàng)目總體定位？什么樣的戶(hù)型功能布局才能最大程度地滿足消費(fèi)者現(xiàn)在與將來(lái)的生活需求呢？戶(hù)型設(shè)計(jì)都需要注意哪些問(wèn)題呢？戶(hù)型需求戶(hù)型需求是運(yùn)動(dòng)的，它隨著市場(chǎng)的變化而變化。而價(jià)格分析最終也會(huì)折算到單價(jià)和戶(hù)型面積，這兩個(gè)因素一確定，總價(jià)就定下來(lái)了。5. 戶(hù)型設(shè)計(jì)需要生活經(jīng)驗(yàn)我們每天都在家里生活，每個(gè)房間怎么布置才好用，這需要生活經(jīng)驗(yàn)。所以，戶(hù)型的市場(chǎng)調(diào)研所要尋找的是，有哪些影響元素決定戶(hù)型設(shè)計(jì)的走向。這種不分場(chǎng)合的濫用，會(huì)給老人和孩子的生活帶來(lái)不便，浪費(fèi)了高度或面積，同時(shí)也降低了抗震要求。這兩個(gè)因素是推動(dòng)高房?jī)r(jià)的因素，這兩個(gè)因素改變哪一個(gè)都不容易，都變不了，不可能把M2一下子搞得特別低。對(duì)于企業(yè)和區(qū)域來(lái)說(shuō)，企業(yè)之間的分化會(huì)進(jìn)一步演繹，區(qū)域之間的分化不像今年這么突出，但是企業(yè)之間強(qiáng)者越強(qiáng)，弱小者被出局的局面肯定會(huì)延續(xù)。過(guò)大的玻璃窗會(huì)出現(xiàn)“白天陽(yáng)臺(tái)燦燦，晚上冷氣颼颼”，其主要原因就是保溫性能降低，熱量散失過(guò)快。2. 政策的導(dǎo)向性首先,戶(hù)型設(shè)計(jì)受?chē)?guó)家規(guī)范的影響如:《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》《防火設(shè)計(jì)規(guī)范》等,使9 層(多層住宅) 、12層(一電梯一樓梯的小高層) 、18 層(兩電梯一樓梯的中高層) 、30 層(多電梯兩樓梯的高層) 的住宅居多,其次,各地地方查賬銷(xiāo)售面積的方法有微差也對(duì)戶(hù)型產(chǎn)生較大的影響,如深圳的雙層高的景觀陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積,層高低于2. 2 的夾層不計(jì)建筑面積,封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)半面積等。設(shè)計(jì)師往往關(guān)注產(chǎn)品本身，比如外觀、造型等，因?yàn)閼?hù)型平面在一定程度上會(huì)影響外部造型，所以有很多設(shè)計(jì)師往往為了造型的需要而隨意改變戶(hù)型，這就導(dǎo)致了戶(hù)型設(shè)計(jì)的不合理。結(jié)果到客戶(hù)那里就是開(kāi)發(fā)商什么都沒(méi)有承諾，地磚也好、潔具也好，浴霸、櫥柜也好，什么都不能承諾。還有一種就是有固定住房，追求自在新潮的生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的上班族，其購(gòu)買(mǎi)心理也是不確定性，因?yàn)槠滟?gòu)房主要目的調(diào)節(jié)生活或者爭(zhēng)脫父母的束縛。內(nèi)部間隔以往戶(hù)型間