房地產(chǎn)戶型開(kāi)發(fā)研究探討(文件)
【正文】 房中明顯地將“偷的面積”用紅色墻面表示。 “客廳偷面積”指的是將原設(shè)計(jì)的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半（每戶可分9平方米的面積） 花架鏤空全贈(zèng)送：花架通過(guò)先不布置陽(yáng)臺(tái)樓板而設(shè)置構(gòu)件梁，等工程驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一布置樓盤(pán)，進(jìn)行陽(yáng)臺(tái)空間全面積贈(zèng)送的方式簡(jiǎn)介：不計(jì)入容積率的戶型贈(zèng)送方式之一，將陽(yáng)臺(tái)的樓板先不布置，而是設(shè)置構(gòu)件梁，等工程驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一布置樓板，面積全贈(zèng)送；特點(diǎn)：因不計(jì)容，不受17%贈(zèng)送比例限制；面積全贈(zèng)送，大力提升性價(jià)比；實(shí)用率較高案例：柳州保利大江郡交房前交房后房屋外圍部分構(gòu)件梁鏤空設(shè)計(jì)，不計(jì)容通過(guò)布置樓板，得到贈(zèng)送空間陽(yáng)臺(tái)構(gòu)件梁鏤空設(shè)計(jì)扭轉(zhuǎn)板作為保證建筑結(jié)構(gòu)安全性的公共空間，交房時(shí)通過(guò)墻體密封，形成戶型的一個(gè)功能空間，實(shí)用率高；建議戶型設(shè)計(jì)與扭轉(zhuǎn)板結(jié)合優(yōu)化，保證空間的實(shí)用性簡(jiǎn)介：不計(jì)入容積率的戶型贈(zèng)送方式之一，扭轉(zhuǎn)板作為保證建筑結(jié)構(gòu)安全的部分，可通過(guò)交房時(shí)墻體密封，作為戶型贈(zèng)送空間；特點(diǎn)：不計(jì)容，實(shí)用率高建筑結(jié)構(gòu)扭轉(zhuǎn)板建議：? 保證建筑結(jié)構(gòu)安全的部分空間通過(guò)交房墻體封閉形成戶型的一個(gè)功能空間；? 戶型設(shè)計(jì)注意與結(jié)構(gòu)扭轉(zhuǎn)板結(jié)合優(yōu)化，保證空間的實(shí)用性；案例：重慶渝安金港尚城三房?jī)煞颗まD(zhuǎn)板通過(guò)墻體密封，成為戶型功能空間七、戶型設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng)戶型設(shè)計(jì)是小區(qū)設(shè)計(jì)中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是在商品房銷售的市場(chǎng)，近幾年戶型的重要性似乎漸漸被人們忽略了。如若小兩房面積在50M 2 至70 M 2 ，必能吸引大量住客購(gòu)買。實(shí)用面積：511平方尺（）571平方尺（約53方） 點(diǎn)評(píng)：香港戶型房間比較小，但是房間與客廳都帶落地窗，視覺(jué)上顯得沒(méi)那么狹窄，而且兩房戶型主人房也帶獨(dú)立廁所，非常方便實(shí)用。樓層戶型示意圖長(zhǎng)信銀灣89平3房2衛(wèi)點(diǎn)評(píng)：長(zhǎng)信銀灣此戶型相對(duì)比較有優(yōu)勢(shì)，視覺(jué)觀感比較好。套內(nèi)面積1約91㎡約89㎡另外，這個(gè)戶型的廚房，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的連在一起的，這極大的方便了水管，燃?xì)夤艿鹊牟季?，而且很好的利用了本?lái)陰暗不適宜作為臥室的空間。2. 小四房由于計(jì)劃生育政策開(kāi)始放開(kāi)，單獨(dú)可以生2胎，許多八十后的孩子開(kāi)始長(zhǎng)大，所以一些有能力的人開(kāi)始追求改善性換房，四房必然是其更好的選擇。；，參考面積約13平米；兩個(gè)次臥參考面積910平米；贈(zèng)送4個(gè)飄窗及一半陽(yáng)臺(tái)，約為14平米?？蛷d陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，增加了客廳的空間感。綜合評(píng)價(jià)：整體來(lái)看，該戶型方正，南北通透，設(shè)計(jì)緊湊。長(zhǎng)信銀灣135㎡大戶四房三衛(wèi)設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng)：21棟的04戶型，3+1設(shè)計(jì)，建筑面積約135㎡，可使用面積約137㎡，使用率也高達(dá)100%以上。同時(shí)入戶花園也可以根據(jù)需要改造成多功能房，滿足三代同居的需要。長(zhǎng)信銀灣的開(kāi)發(fā)商雖然不是知名的品牌房企，但項(xiàng)目自從開(kāi)盤(pán)以來(lái)，就一路狂銷，每次推貨都被搶購(gòu)一空。工人房配備獨(dú)立衛(wèi)廁并置于廚房?jī)?nèi)，使得住戶能更好地享受生活區(qū)的獨(dú)立性。這種戶型除了更具有改造性和可塑造性，更重要的一點(diǎn)就是，贈(zèng)送的多，并意味著花較小的錢(qián)，買更多的空間。如果是祖孫三代同居，這種戶型是比較適合的，生活起居各不干擾。120平能夠做到四房?jī)尚l(wèi)，非常難得。主臥朝南帶大飄窗，采光佳；帶獨(dú)立衛(wèi)生間，主人享受私密生活。功能布局：該戶型布局方正，動(dòng)靜分區(qū)明顯。4房主要以120平至140平為主。和之前的90方4房戶型相比，發(fā)展商很貼心的吧衛(wèi)生間廚房等沒(méi)有觀景要求的房間設(shè)計(jì)在與對(duì)面單位“面對(duì)面”的側(cè)，從而為臥室讓出了采光較好位置。此外，主臥得益于兩衛(wèi)的設(shè)計(jì)主臥室順利“升級(jí)”成帶衛(wèi)生間的套房。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)約71㎡可使用面積戶型方正實(shí)用，各臥室均設(shè)有飄窗，采光效果極佳陽(yáng)臺(tái)可以改成臥室，偶爾家里有客人，也不用擔(dān)心沒(méi)有留宿之地樓層示意圖東海銀灣 89平3房2衛(wèi)4單元戶型示意圖小三房由80平至90平最多客戶購(gòu)買。48平米總價(jià)雖低，但單價(jià)必定太高， 如若15000元/平米，20萬(wàn)可上樓，必然吸引住客。1. 小兩房由于房?jī)r(jià)急升，小兩房作為小面積戶型，總價(jià)低，使用實(shí)用，具有宜租宜居的功能。 在竣工驗(yàn)收時(shí)該紅白墻面交界處有磚墻分隔。 在售樓處的戶型模型上，標(biāo)明“送”面積字樣 216。既不計(jì)入建筑面積，又使業(yè)主擁有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積交房后房屋驗(yàn)收216。在同屬性（動(dòng)區(qū)或靜區(qū)）空間統(tǒng)一布局的同時(shí)，功能空間的合理布局可避免造成過(guò)大面積的交通組織過(guò)道空間浪費(fèi)遵義迎紅水岸三房94m2遵義東欣彩虹城三房114m2重慶旭陽(yáng)臺(tái)北城二變?nèi)?3m2空間布局合理，無(wú)較大面積的浪費(fèi)， 功能空間布局欠合理，導(dǎo)致交通組織造成的過(guò)道空間的浪費(fèi) 將三房面積控制在83平方原則2：削減非必要的功能空間，如獨(dú)立餐廳、主臥套房設(shè)計(jì)深圳康達(dá)爾花園 VS 遵義迎紅水岸 VS 遵義航天陽(yáng)光深圳康達(dá)爾花園三房88m2遵義迎紅水岸三房94m2遵義航天陽(yáng)光三房114m2? 餐廳及客廳連通，空間感更強(qiáng)；? 主臥取消獨(dú)立衛(wèi)生間的私享，有效控制面積? 獨(dú)立餐廳的設(shè)置導(dǎo)致了空間的浪費(fèi)及視野的局限；? 動(dòng)靜分區(qū)不明，影響生活私密性；? 主衛(wèi)及衣櫥的設(shè)計(jì)增加了總體面積客廳餐廳餐廳客廳? 餐廳與客廳的相對(duì)獨(dú)立，功能空間的布局欠缺合理，導(dǎo)致空間的浪費(fèi)餐廳與客廳的融合，取消獨(dú)立空間視野更開(kāi)闊主臥套房設(shè)計(jì)，包括主衛(wèi)及衣帽間過(guò)道空間的浪費(fèi)原則3：玄關(guān)與餐廳融合，壓縮無(wú)感知空間柳州中鐵金色藍(lán)庭二變?nèi)?0m2 VS 遵義航天陽(yáng)光兩房93m2柳州中鐵金色藍(lán)庭 二變?nèi)?90平方入戶玄關(guān)與餐廳融合，壓縮無(wú)感知空間浪費(fèi)壓縮出功能空間實(shí)現(xiàn)2變3廚房安排在進(jìn)深處遵義航天陽(yáng)光兩房93平方? 入戶玄關(guān)獨(dú)立，與餐廳劃分為兩個(gè)空間，造成了玄關(guān)與餐廳連接處的過(guò)道空間浪費(fèi)原則4：取消入戶花園等實(shí)用性不強(qiáng)的空間對(duì)于剛需客戶普遍對(duì)入戶花園的情調(diào)設(shè)計(jì)感知度不強(qiáng)，而無(wú)完整功能空間的入戶花園導(dǎo)致銷售面積的增加，降低客戶接受度重慶興隆城市廣場(chǎng)一變二56m2 VS 遵義保利一變二70m2遵義保利一變二70㎡重慶興隆城市廣場(chǎng) 一變二56㎡同樣以陽(yáng)臺(tái)作為可變空間入戶花園面積約為4㎡餐廳與玄關(guān)的融合? 入戶花園作為住宅的情調(diào)感知設(shè)計(jì)，剛需客戶普遍對(duì)于無(wú)完整功能空間的入戶花園的認(rèn)知感不強(qiáng)，因此面積較小的入戶花園僅能增加銷售面積，而難以提升客戶的接受度原則5：廚衛(wèi)放置進(jìn)深處，不占用南北價(jià)值較高的面寬，把更多的面寬尺度留給客廳及臥室，控制尺度的同時(shí)保證關(guān)鍵功能空間尺度重慶協(xié)信總部城兩變?nèi)?3m2 VS 遵義保利二變?nèi)?17m2重慶協(xié)信總部城二變?nèi)?3m2 遵義保利二變?nèi)?房117m2 面寬 進(jìn)深廚房進(jìn)深面寬 ? 廚房置于面寬處，使房間的整體面寬無(wú)法得到較好的控制，同時(shí)相對(duì)貶損了客廳及主臥的空間價(jià)值
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