房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)研究(文件)
【正文】 險(xiǎn)較高。 （ 3） 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)貸款的項(xiàng)目特征非常明顯，使得具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)中占有非常顯著的位置。一旦市場(chǎng)惡化，成交量大幅萎縮，企業(yè)將虧損，進(jìn)而引發(fā)企業(yè)債務(wù)危機(jī)，后果不堪設(shè)想。 合肥 項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)較大。根據(jù)剩余價(jià)值理論， 房產(chǎn) 供過于求，其價(jià)格必然下 跌。一旦房地產(chǎn)發(fā)生動(dòng)搖，市場(chǎng)惡化，資金鏈斷裂，將不可避免地出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)，他甚 至預(yù)言：三分之一房地產(chǎn)企業(yè)將要破產(chǎn)，三分之一房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困難，三分之一房地產(chǎn)企業(yè)茍延殘喘。 ③ 拓寬融資渠道，完善房地產(chǎn)融資體系，實(shí)行合資合作，共同抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力。貸款增長(zhǎng)過猛勢(shì)必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對(duì)銀行貸款的依賴增強(qiáng)，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資金主要來自銀行貸款。 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資融資各種方式均有局限性。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。 經(jīng)過 25 年的改革，中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資市場(chǎng)融資渠道單一的局面仍未根本改變，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)項(xiàng)目融資企業(yè)注冊(cè)資本金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不會(huì)甘心將大部分的開發(fā)收益拱手相讓，所以在實(shí)踐中也難推行。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的 體系 ，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目融資融資渠道的正常開展。這是國(guó)家金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)融資業(yè)擴(kuò)張對(duì)資金需求的增強(qiáng)所致。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資渠道，間接融資手段與直接融資手段并用。信托的方式有兩種，即投資收益型和借貸型。盡管信托投資公司已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史，但《信托法》、《信托投資公司 管理 辦法》和《資金信托管理暫行辦法》2020 年才頒布，信托 公司 經(jīng)過 5 次清理整頓，重新 登記之后，才開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，其業(yè)務(wù)時(shí)間很短。 2020 年房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信 7 托將有更多的創(chuàng)新產(chǎn)品出臺(tái)。但在我國(guó)改革大旗之下發(fā)展起來的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，本身存在太多矛盾性的問題。因此，商業(yè)銀行在拓展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中更主要的是追求風(fēng)險(xiǎn)可控，如何處理好銀行業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，這將是房地產(chǎn)金融 發(fā)展中的重要課題。但如果控制過嚴(yán)，門檻過高，也會(huì)在一定程度上減緩發(fā)展速度，影響長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但是，由于監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資金信托的控制，目前人們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信托的認(rèn)知還不 高。盡管如此，與銀行貸款業(yè)務(wù)相比，信托所占比例可以忽略不計(jì)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信托快速發(fā)展 信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利
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