房地產(chǎn)戶型開(kāi)發(fā)研究探討-文庫(kù)吧
2025-06-12 15:03 本頁(yè)面
【正文】 面、造型等等那樣關(guān)注美學(xué)效果，需要更多的專業(yè)審美能力。戶型設(shè)計(jì)主要在于生活功能的設(shè)計(jì)?？蛷d、廚房、餐廳、書(shū)房、臥室、衛(wèi)生間各自有不同的功能需求。只有在廚房做過(guò)菜，才會(huì)知道廚房的流線應(yīng)該如何組織；買過(guò)家具才知道客廳多大才合適；用過(guò)電腦才知道書(shū)房需要多少插座。一個(gè)好的戶型設(shè)計(jì)需要有生活經(jīng)驗(yàn)且細(xì)心的設(shè)計(jì)師才能做出來(lái)。由于戶型是學(xué)術(shù)和商業(yè)結(jié)合，設(shè)計(jì)師和開(kāi)發(fā)商交流的過(guò)程是矛盾最集中的地方。設(shè)計(jì)師往往關(guān)注產(chǎn)品本身，比如外觀、造型等，因?yàn)閼粜推矫嬖谝欢ǔ潭壬蠒?huì)影響外部造型，所以有很多設(shè)計(jì)師往往為了造型的需要而隨意改變戶型，這就導(dǎo)致了戶型設(shè)計(jì)的不合理。一個(gè)好的戶型必須是與時(shí)代同步的、與市場(chǎng)同步的、滿足居民需求的設(shè)計(jì)。二、 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)劣的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)銷售總價(jià)影響戶型的選擇我們經(jīng)常出現(xiàn)這種情況，客戶看得上買不起。比如重慶的“龍湖花園”，從小區(qū)規(guī)劃到建筑立面以及景觀都設(shè)計(jì)得非常漂亮，但是總價(jià)太高，普通的客戶買不起。房屋的銷售總價(jià)會(huì)影響決策，而銷售總價(jià)決定于單價(jià)和房屋面積（根據(jù)地方不同分別為建筑面積或使用面積）。房屋單價(jià)是由地價(jià)、建造成本、管理成本以及區(qū)位等多方面的綜合因素共同決定的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，同一區(qū)段、相同品質(zhì)的房屋往往單價(jià)也會(huì)保存一致，這時(shí)候，房屋的銷售總價(jià)就由戶型面積決定了。對(duì)相對(duì)低價(jià)位的樓盤來(lái)講，客戶對(duì)銷售總價(jià)是非常關(guān)心的，同樣是三房，90 平米的戶型比120平米的戶型要便宜30%，這會(huì)極大的影響客戶的購(gòu)房決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中很重要的一項(xiàng)就是價(jià)格分析，要判斷目標(biāo)客戶群是否有支付能力，以及客戶對(duì)價(jià)格的敏感程度。而價(jià)格分析最終也會(huì)折算到單價(jià)和戶型面積，這兩個(gè)因素一確定，總價(jià)就定下來(lái)了。所有的開(kāi)發(fā)商都希望單價(jià)賣得越高越好，因?yàn)檫@是直接體現(xiàn)利潤(rùn)的，所以只有通過(guò)控制面積從而控制總價(jià)。戶型平面是銷售期間最真實(shí)的承諾現(xiàn)在絕大多數(shù)樓房賣的都是期房，雖然大型公司會(huì)要求做示范區(qū)、做樣板房，將小區(qū)的生活方式和情感體驗(yàn)通過(guò)直觀的方式展示出來(lái)，但是這通常是出于營(yíng)銷的需求，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，賣點(diǎn)還是期房。在賣期房的過(guò)程中有個(gè)很重要的現(xiàn)象，就是期房是看不見(jiàn)的，看得見(jiàn)的是什么？實(shí)際就是戶型，這是客戶能看到的。景觀是圖片，立面效果圖也可以換掉，還有很多的細(xì)節(jié)，在銷售階段都沒(méi)法確定。比如精裝修的房屋，所有的室內(nèi)設(shè)施在銷售名詞上都只能標(biāo)注同檔次品牌。一旦確定具體品牌，供應(yīng)商就會(huì)跟開(kāi)發(fā)商抬價(jià)。結(jié)果到客戶那里就是開(kāi)發(fā)商什么都沒(méi)有承諾，地磚也好、潔具也好，浴霸、櫥柜也好，什么都不能承諾。唯一承諾真實(shí)的就是戶型，而且這是購(gòu)房合同中會(huì)出現(xiàn)的，誤差不會(huì)超過(guò)3%，這是真正的承諾。所以客戶會(huì)非常關(guān)心。戶型平面是客戶最關(guān)心的問(wèn)題客戶家里的安排，有幾間房、房間面積多大、客廳多大、廚房衛(wèi)生間多大、朝向如何等等他是最關(guān)心的。因?yàn)檫@就是他以后的生活，戶型在很大程度上決定了住戶的生活方式。家里人口多少，是否和老人同住、有沒(méi)有小孩，需不需要書(shū)房等等，這都是非常實(shí)在且客戶最關(guān)心的。而且很多客戶非常成熟，他自己可以做一點(diǎn)家居布置，以前住過(guò)什么樣的房子，他想要什么樣的空間，要買什么樣的家具，他都在設(shè)想。在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中我們發(fā)現(xiàn)，所有的客戶投訴中有百分之八九十都是投訴客戶自家的事情，往往是家里漏水了等等這類的問(wèn)題，很少說(shuō)外面的墻體開(kāi)裂了，因?yàn)橹挥锌蛻糇约杭业幕蛘邔?duì)自己產(chǎn)生了影響的事情才是客戶最關(guān)心的，所以客戶關(guān)心戶型也是這個(gè)道理。三、 戶型設(shè)計(jì)注意問(wèn)題可以說(shuō)，戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的因素。那么什么樣的 戶型類別配置才能緊扣項(xiàng)目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費(fèi)者現(xiàn)在與將來(lái)的生活需求呢？戶型設(shè)計(jì)都需要注意哪些問(wèn)題呢？戶型需求戶型需求是運(yùn)動(dòng)的，它隨著市場(chǎng)的變化而變化。其中包括：目前的戶型需求多樣化，市場(chǎng)上并無(wú)絕對(duì)的主尊戶型。戶型的需求隨時(shí)間、區(qū)域而變化。戶型需求的多樣化源自市場(chǎng)消費(fèi)層次的多樣化：比如作為移民城市的深圳，人口來(lái)自全國(guó)各地，多種地域文化形成撞擊，不同地域、不同文化層次的消費(fèi)構(gòu)成了不同的需求層次，消費(fèi)心理難以一一把握，銷售難度往往集中于如何將不同需求導(dǎo)向某個(gè)需求目標(biāo)。而在黃石，購(gòu)房群體只要是在本城區(qū)，文化層次較集中，消費(fèi)習(xí)慣易于把握。購(gòu)買群年輕化，購(gòu)房者年齡大都在25—45歲之間，年輕化使需求呈現(xiàn)復(fù)雜的個(gè)性化。潛在的夠房者絕大部分為“非常人口”——有限的收入使其難以實(shí)現(xiàn)近期購(gòu)房的年輕者，其置業(yè)計(jì)劃必然是遠(yuǎn)期的，并且購(gòu)房很難把握，也許會(huì)選擇過(guò)度性的小面積戶型，也許會(huì)一步到位，選擇較大面積的戶型。還有一種就是有固定住房，追求自在新潮的生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的上班族，其購(gòu)買心理也是不確定性，因?yàn)槠滟?gòu)房主要目的調(diào)節(jié)生活或者爭(zhēng)脫父母的束縛。戶型適用適用是住宅建設(shè)的基本要求，戶型設(shè)計(jì)的第一位選擇因素就是使用方面，舒適度較高，離開(kāi)這點(diǎn)就談不上戶型設(shè)計(jì)的先進(jìn)和前瞻性。面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會(huì)客、團(tuán)聚、視聽(tīng)、休閑的公共性活動(dòng)功能。廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)和視野。廳內(nèi)不要有太多的洞口和門，以方面家具的擺設(shè)和隱私的保護(hù)。廚房最好靠近門口，以利購(gòu)買菜蔬與處理垃圾，避免污染。廚房和餐廳最好相鄰，以便用餐和撤除餐具。衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用時(shí)，不然老人兒童使用均不便。集中歸納起來(lái)，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私（公用區(qū)和私密區(qū)）分區(qū)應(yīng)是使用功能合理的基本原則。平面形式平面形式上的變化主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是每一層的戶數(shù)在減少，尤其是小高層和高層住宅。以前多為平均一梯8戶甚至10戶，現(xiàn)在減少平均一梯4—6戶，最少一梯1—2戶。密集的戶型在后期將不收歡迎。二是平面形式增多，以前那種簡(jiǎn)單的十字形也在變化?！熬弊?、“米”字已經(jīng)很少使用，“蝶”形、“品”字型以及單排式、錯(cuò)層式涌現(xiàn)出來(lái)。現(xiàn)在較多采用的是“品”字型（或“工”字形）結(jié)構(gòu)和蝶式設(shè)計(jì)。這種形式的是最大優(yōu)點(diǎn)在于采光通風(fēng)良好，戶與戶之間無(wú)遮擋，住戶觀景效果良好。內(nèi)部間隔以往戶型間隔布局雜亂，功能分區(qū)不明。主要表現(xiàn)在：餐廳和客廳不分，開(kāi)門即廳，廳當(dāng)走道；衛(wèi)生間對(duì)著房門，而且與臥室相鄰，由于隔音效果不好，衛(wèi)生間的水龍頭一打開(kāi)，相鄰的房間深受噪音之苦等等。為此，戶型間隔上應(yīng)注意：開(kāi)門是廳或玄關(guān)，飯廳與廚房相鄰。臥室置于一側(cè)，衛(wèi)生間、浴室等置于一側(cè)，中間形成一道走廊。走廊盡端是主臥室。一般都是“工”字、“T”字或者蝶式設(shè)計(jì)，景觀互不遮擋。戶型大小和構(gòu)成戶型大小與產(chǎn)品形態(tài)有著很大的關(guān)聯(lián)。而住一般宅戶型面積的分配如下：廳（起居室：）：2045㎡主臥室：1525㎡次臥室1：15㎡次臥室2：812㎡衛(wèi)生間：410㎡保姆間：46㎡廚房：812㎡洗衣機(jī)間：4㎡（附污水盆）陽(yáng)臺(tái)：412㎡儲(chǔ)藏室：6㎡生活陽(yáng)臺(tái)46㎡ 走入式儲(chǔ)藏室：6㎡上述面積中，保姆間、家庭團(tuán)聚室、走入室儲(chǔ)藏室根據(jù)商品房的目標(biāo)客戶而選擇配置。除此之外，常見(jiàn)戶型設(shè)計(jì)的細(xì)部處理還需改進(jìn)的地方：起居室窗戶：目前窗臺(tái)高8090厘米，外有封閉式陽(yáng)臺(tái)，兩層窗戶遮光，人們站在陽(yáng)臺(tái)上不舒服，現(xiàn)在改進(jìn)為落地窗戶加透空欄桿，陽(yáng)臺(tái)有陽(yáng)光室的作用。建議陽(yáng)臺(tái)的實(shí)欄板部分不要太高，影響使用效果。窗臺(tái)：現(xiàn)在已從900、850厘米的窗臺(tái)變矮、變大，下面可以走暖氣、視野好，但需要有鐵欄桿的保護(hù)。樓梯：，一般為1層1
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