房地產(chǎn)融資新途徑探討-閱讀頁
2025-07-12 15:03本頁面
【正文】 是否有瑞思，是否已經(jīng)有了，是否是先有瑞思，都在做，幾年后政府發(fā)現(xiàn)了再用法律進行約束。李曉東：新加坡的瑞思都是跟澳大利亞學習的，澳大利亞是瑞思集中度最高的國家，它的商業(yè)物業(yè)43％是由瑞思持有的，新加坡是緊跟澳大利亞。但是現(xiàn)在沒有任何一個法律說我們的信托不能做50年，為什么只作一、二年，三年以上的很難賣，因為投資者沒有退出的通道，不解決信托的上市通道，長期的產(chǎn)品沒有市場，還有200份的限制，起點很高。 我一個產(chǎn)品要25萬元，我就要說其他的產(chǎn)品沒有我的產(chǎn)品好，這是因為法規(guī)造成的，他們的營銷方法我們都有交，現(xiàn)在的問題是法規(guī)的滯后。他們都清楚怎么操作，我也認同他們的觀點，同樣的東西，中國人玩就會變味。但是中國不會有這樣的情況。我想兩個問題我都回答了。首先我們都是中國人，不同的教育，或者不同的系統(tǒng)，或者再夸張一點，每一個管國際信托的公司，一定要與國際的信托公司合作，各占50％，我認為政府是否想作這件事情，或者是否需要，或者是否準備做這個合作，各占50％，我認為政府是否想作這件事情，或者是否需要，或者是否準備做這個。反而我們的政策是不鼓勵租賃，還要收費。他們正在談?wù)撊鹚家部梢缘姐y行貸款，準備提高到60％—70％，我們的財務(wù)制度也要改，瑞思有一百年的期限，只是到了最后的二十年才可以提折舊，我們的房地產(chǎn)只要提折舊，33％的所得稅還有租賃稅要交，現(xiàn)在外資都要購買中國的房地產(chǎn)，他們認為中國的物業(yè)是不成熟不規(guī)范的環(huán)境，這樣的話，他們對中國物業(yè)的回報要求要比新加坡的高?？妥鞒株惢鶑姡航裉煺劦姆浅６嗔耍艺J為瑞思是很好的，但是我認為一上市就沒有的談，但是我們可以談一點接近的。第二，美國用了非常久的夾層貸款的財務(wù)工具。今天的融資轉(zhuǎn)場不是信托和瑞思想的專場。至少因為我的經(jīng)歷，至少有兩點，我感覺對于整個市場是無法交代的，商業(yè)銀行的運轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)的運轉(zhuǎn)完全是兩張皮，就是說，現(xiàn)在商業(yè)銀行將賣豆?jié){的和搞房地產(chǎn)都混淆在一起，所有的貸款就是一年期，超過就是預(yù)期和不良貸款，所以從長期來看是不存在的。我說生產(chǎn)關(guān)系對生產(chǎn)力的制約，在銀行貸款中還有一點，香港銀行的特點，經(jīng)常組織銀團貸款，也是香港不動產(chǎn)貸款的主要方面，李嘉誠也有銀團貸款，我們現(xiàn)在的銀行是老死不相往來，因為今天的會議，我想通過21世紀或者媒體向中央銀行對于房地產(chǎn)商最貼肉的問題要反應(yīng)一下。現(xiàn)在所有銀行的責任，如果是房地產(chǎn)領(lǐng)導也會體驗到，如果賣房了，銀行找上來了，就是要放貸，雪中送炭是不可能的。我現(xiàn)在接觸的房地產(chǎn)商老板基本上不是老板，是資金調(diào)度員。這是一個非常普遍的現(xiàn)象，這里不談中海、順馳、因為我們中國這樣的房地產(chǎn)商不多，他有許多客觀的歷史條件，他們在資本市場、資金市場上的表現(xiàn)已經(jīng)達到一定的高度。 客座主持陳基強：政府認為發(fā)展商已經(jīng)是暴力了，加入我們可以幫助順馳、中海融資，他們并不是需要，但是他們需要的是更多的融資。我這樣講，我認為李總利害，我們談了半天沒有掌聲，下面是否可以提出一些問題，今天不收錢，大家可以交換意見，這樣才叫做論壇。這么好的東西，哪怕不成熟，東西都在中國的大地上，我認為目前的市場條件，經(jīng)過那么多高深的專家完全有理由有資格和能力走向國際市場。這一點也希望通過講臺反應(yīng)到有關(guān)的主管部門去。你首先是零負債，我們這里很多人可以幫助你解決，孫飛、李曉東也可以幫你解決。 陶冬：天津已經(jīng)有地產(chǎn)銀行，實際上中國金融體制改革已經(jīng)處于前沿，中國也在尋求金融創(chuàng)新，包括四大國有銀行的改制上市，這些已經(jīng)擺在前端的位置，作為地產(chǎn)提出很多新的課題，實際上歸結(jié)起來就是讓國際的瑞思沖擊一下中國的房地產(chǎn)金融，實際上是互動的。作為融資來講，房地產(chǎn)老板，總是講如何操作，為什么昨天的對話說要研究宏觀的東西，研究帳目的問題，實際上你們應(yīng)該提前安排融資帳目的安排。 其次是中國的信托投資機構(gòu)是金融機構(gòu)，你在四個城市，我想每個項目融資一、二億元不是很難。如果你有商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓，我們可以讓境外收購你的資產(chǎn)包，到新加坡、香港上市，如果你的企業(yè)很大，可以在國內(nèi)和美國上市。客座主持陳基強：剛才給了很多的融資路線，第一個問題要問題你自己，你的公司將來想如何走。這樣的好處就是不需要與這么多的財務(wù)機構(gòu)打交道，關(guān)鍵是你想怎么做？我認為很多人有很多的解決辦法，講房地產(chǎn)投資銀行，但真正老師講，所謂的房地產(chǎn)投資銀行，真正做得大的并不是房地產(chǎn)投資銀行，所以房地產(chǎn)投資銀行在國外只是專著一樣事情。 他們到底做什么業(yè)務(wù)，基本上是管理房地產(chǎn)的基金、房地產(chǎn)的借錢服務(wù)、幫你去怎么樣，他們的投資銀行主要分兩部分，一是傳統(tǒng)的投資服務(wù)，另外一部分是管理房地產(chǎn)基金。 李堅平：中國的外匯信托辦法還沒有出來，原來廣東國投為什么破產(chǎn)是因為做的境外的業(yè)務(wù)太多，現(xiàn)在我們只是幫助境外的基金進行管理，如果信托公司賠了，也不會給他賠款。陶冬也說了不希望外資進來，如果是外債進來，可能會造成金融危機，如果短期的資金會造成金融泡沫的風險。外資應(yīng)該以信托的方式進入中國的房地市場。所謂的瑞思他們拿著別人的錢給別人回報，這是不太可能的李堅平：我并不是講瑞思的概念，境外的資金可以通過信托進行理財。 開發(fā)商：為什么談今天的主題，有一些專家判斷是冬天來了，昨天聽了陶總的講話，作為冬天來了，或者地產(chǎn)不太好作了，難道是開發(fā)商的問題，是否是地產(chǎn)金融界的冬天來了，但是我看了諸位都很輕松，難道就是開發(fā)商的問題嗎陶冬：我將這個問題分成兩個階段，我是長期做投資的，過去我不和地產(chǎn)商打交道的，第一次是在北京首屆房地產(chǎn)金融政策賞發(fā)言，當時的題目是從銀行主導到金融主導。我為什么不找地產(chǎn)商，朱總理在93年就規(guī)定，中國的房地產(chǎn)不上市，所以我看了一下，朱總理的話到現(xiàn)在，基本上通過正門上市的房地產(chǎn)公司只有深圳的幾家，不讓房地產(chǎn)公司上市，所以這一行的也不去找他們。已經(jīng)有了瑞思的基金了，中國的金融服務(wù)水平實在是太落后的。 李堅平：以前有很多非金融的東西，中國的金融發(fā)展慢這是因為政府的政策導向，現(xiàn)在政府覺得這種東西和國際慣例是不接軌的，國際認為金融還是金融的事，最近發(fā)展商感覺貸款的門檻高了。大家不要認為心情沉重了，因為社會越往后發(fā)展，分工越細致，開發(fā)商做好自己的事情就可以了。
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