【正文】 了你項(xiàng)目的周期，減少了你占用資金的時(shí)間，運(yùn)用得當(dāng)可以降低整體財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低。第二個(gè)信托的介入可以改善房地產(chǎn)投資界結(jié)構(gòu)，促進(jìn)融資多元化，信托業(yè)也抓住了這個(gè)機(jī)遇，逐漸的增加了投入，這個(gè)有一組數(shù)據(jù)可以看得出來(lái)，按公開發(fā)布的04年信托產(chǎn)品的一個(gè)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)信托從發(fā)行數(shù)量上排到了第一，從募集資金量來(lái)說(shuō)，僅次于基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)有的模式大部分是指定用途的房地產(chǎn)信托，就是我先確定一個(gè)項(xiàng)目，比如說(shuō)做一個(gè)采訪貸款的投資的信托計(jì)劃，然后再把這個(gè)計(jì)劃向客戶進(jìn)行推進(jìn)，這個(gè)各家信托公司都會(huì)做，它的特點(diǎn)是實(shí)行備案，發(fā)行靈活，第二這樣期限比較短，風(fēng)險(xiǎn)抵御能力比較強(qiáng)。因?yàn)槟汩T檻較高，我讓勞動(dòng)力雞蛋放在一個(gè)籃子里，交給一個(gè)開發(fā)商，一個(gè)項(xiàng)目出問(wèn)題，就全有問(wèn)題了，所以雞蛋不要放在一個(gè)籃子里，銀監(jiān)會(huì)也意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，去年出了一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)信托管理暫行辦法，主要是限制房地產(chǎn)信托，這為中國(guó)打下了基礎(chǔ)，五億以上規(guī)模，三年以上的期間等等。像我們“聯(lián)華保立”（音）推出，第五期已經(jīng)賣完，第六期馬上就出來(lái)了。 　　第二就是大力發(fā)展以產(chǎn)業(yè)投資為基金的房地產(chǎn)的投資基金，比如像買進(jìn)“保立”（音）這樣的產(chǎn)品，賣到一千份、兩千份這樣的產(chǎn)品等等。 　　（1）通過(guò)房地產(chǎn)信托的發(fā)展，應(yīng)該能夠突破當(dāng)前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的一個(gè)局限。此前一路高歌猛進(jìn)的中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)集體陷入低潮。 以下為融資路徑對(duì)話專場(chǎng)—宏觀調(diào)控背景下的地產(chǎn)融資新路徑實(shí)錄： 主持人楊熙：各位來(lái)賓大家下午好，今天很高興與各位專家主持下午的融資路徑對(duì)話專場(chǎng)。 樣本別墅式住宅 客座主持陳基強(qiáng)：開場(chǎng)有一點(diǎn)怪，今天在座的五位都是解決困難的人，但是你們是否發(fā)覺(jué)，我們里面沒(méi)有發(fā)展商，有困難的人不再這里，提出解決方案的有五個(gè)，我知道下面有很多的發(fā)展商，等一會(huì)兒你們有問(wèn)題希望臺(tái)前、臺(tái)后的人互相互動(dòng)，提出問(wèn)題，讓我們上面的五位專家有解決方案的機(jī)會(huì)。 主持人：首先有請(qǐng)?zhí)斩o我們作出判斷。發(fā)展商解決資金的來(lái)源的問(wèn)題，是中國(guó)今后房地產(chǎn)改革的最重要的一環(huán)，如果我們說(shuō)，目前房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格的調(diào)整，成交量的調(diào)整，只是一個(gè)短暫的周期性的回落的話，結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)今后幾十年，甚至幾百年的發(fā)展，就顯得更加重要，絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家中，發(fā)展商的融資的主要渠道是通過(guò)資本市場(chǎng)，而不是通過(guò)銀行代管，也就是說(shuō)間接投資。這些資金的需求，不能全部堆在銀行里面，這對(duì)銀行體系的沖擊是非常大的。中國(guó)應(yīng)該有自己的資本使臣，滿足房地產(chǎn)發(fā)展所需要的資金需求，而且目前，我認(rèn)為面臨一個(gè)更加嚴(yán)峻的情況，外國(guó)資金大量的涌入，大家在媒體中間看到，摩根等很多的資金蜂擁涌入，不是購(gòu)買一個(gè)單位，而是購(gòu)買一棟。 以目前的情況來(lái)看，政府不采取行動(dòng)，本土的發(fā)展商沒(méi)有新的融資渠道，在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中他們輸?shù)那闆r非常大。 這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上我要呼吁，第一要大力發(fā)展中國(guó)內(nèi)部的被自己發(fā)展商融資、集資的資本市場(chǎng)。中國(guó)對(duì)于海外投資始終是非常寬容的態(tài)度，過(guò)去外資對(duì)中國(guó)有非常大的貢獻(xiàn)，但是我認(rèn)為土地資金上，應(yīng)該是一個(gè)例外。第二，將所有的土地變成了招、拍、掛，所有的付款要在半年甚至一年內(nèi)支付。 還有一個(gè)例子，發(fā)展商是否缺欠，萬(wàn)科已經(jīng)說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常好的上市公司，一年的盈利也就八、九個(gè)億元，在深圳拍賣一塊土地就是14億元，如果利用自己的利潤(rùn)做的話就會(huì)越來(lái)越小。這些便宜的錢在哪里？我想對(duì)我們更有幫助。 孫飛：大家下午好！今天的主題很好，地產(chǎn)進(jìn)化，融資途徑的探討。最近媒體采訪我比較多，包括城市網(wǎng)、北京晨報(bào)，我已經(jīng)將融資多元化講了，今天將觀點(diǎn)再提一下。在多元化和國(guó)際化的進(jìn)程中，誰(shuí)擔(dān)當(dāng)主角，信托是一個(gè)組合，是邏輯主線，實(shí)際上很多專家已經(jīng)探討了在中國(guó)當(dāng)前來(lái)講，商業(yè)銀行也應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)的大哥大。實(shí)際上我們已經(jīng)出現(xiàn)了很多的新生事物，例如2002年7月8日發(fā)的信托，拉開了房產(chǎn)的信托之路。還有發(fā)行企業(yè)的債券，目前在資本市場(chǎng)發(fā)展方面，企業(yè)債券市場(chǎng)是非常重要的市場(chǎng)，已經(jīng)引起相關(guān)部委的重視，因?yàn)橹袊?guó)企業(yè)的債券市場(chǎng)是非常小的，只有200億元—300億元，實(shí)際上融資路徑是針對(duì)中小企業(yè)，大的企業(yè)從銀行、債券可以拿到錢，但是中小企業(yè)無(wú)法拿到錢，信托可以幫助他們進(jìn)行優(yōu)化。 信托具有靈活性和普遍性的特點(diǎn)，信托不但可以給開發(fā)商貸款，還可以股權(quán)投資的形式進(jìn)入開發(fā)商，可以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的形式，甚至可以做財(cái)產(chǎn)型的信托，你是上市公司的股東，沒(méi)有時(shí)間管理股票，可以講表決權(quán)委托給信托公司，參與上市公司的管理，做表決權(quán)的行為。在當(dāng)前的情況下，集合信托有發(fā)展的瓶頸，200份，規(guī)模有限制，不能上市流通。 第三、當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)金融來(lái)講，信托加銀行的模式是中國(guó)房地產(chǎn)的主流模式，銀行資金很大，受121文的限制，等等的制約不靈活，信托很靈活。 我做了世紀(jì)新城的項(xiàng)目，給他融資了2億元，后期也融資了2億元。這是我講的信托加銀行。新加坡的集團(tuán)，騰飛集團(tuán)已經(jīng)在國(guó)內(nèi)收購(gòu)大量的物業(yè)或者在洽談。今年年底香港會(huì)發(fā)第一只瑞思，新加坡有五只。 在2006年關(guān)鍵的時(shí)候，中國(guó)肯定要和國(guó)際接軌的更多。瑞思是一種可以上市流通的運(yùn)用信托制度的金融產(chǎn)品，投資房地產(chǎn)的金融領(lǐng)域產(chǎn)品，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，寫字樓，還有就是工業(yè)地產(chǎn)，我們的中國(guó)房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃，可以用于普通住宅也可以，運(yùn)用的方式也很多，可以是貸款的形式，股權(quán)的形式。中國(guó)有立法的過(guò)程，中國(guó)在2006年相關(guān)的瑞思完善后，也就真正的實(shí)現(xiàn)了，也可以突破200份的限制，也可以上市流通。 我們的國(guó)民經(jīng)濟(jì)再發(fā)展，信托有自身的制度優(yōu)勢(shì)，我們做了比較，美國(guó)的北方信托公司管理2萬(wàn)多億元美元，任何基金都可以叫做信托基金，基金不一定是信托。 客座主持陳基強(qiáng):我認(rèn)為中國(guó)的信托或者瑞思有一點(diǎn)不一樣的是，我們的年期是一、二年期，我們現(xiàn)在要解決的是房地產(chǎn)長(zhǎng)期的資金，我們用的是銀行的短期貸款，依靠不斷的還款和貸款進(jìn)行房地產(chǎn)，國(guó)外的房地產(chǎn)說(shuō)，我們的是用借短錢做遠(yuǎn)事，萬(wàn)一購(gòu)買不能預(yù)期，一、二年到期了以后怎么辦，剛剛說(shuō)了上海的一棟大廈是上海國(guó)投擁有的，一年以后怎么辦？所以在這種情況下，李總剛才講得很清楚，新加坡也訪問(wèn)過(guò)一些成功的信托，是否可以比較一下新加坡的瑞思與我們擁有的信托產(chǎn)品有什么區(qū)別？ 第二，不要講中國(guó)