【正文】 失血”而被淘汰出局。 按照我國政府的承諾，加入WTO以后，我國將開放服務(wù)行業(yè)，其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)業(yè)。首先是資本實力相差懸殊；其次是經(jīng)營管理水平相距更遠(yuǎn)；而更重要的是，國際資本對中國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，并不是以單個資本的形式出現(xiàn)的，而是伴隨著金融資本、保險資本、電訊資本、汽車資本以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)資本，以一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈形式出現(xiàn)的。 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部生存和發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大變化；而加入WTO，外部環(huán)境也將變得更加嚴(yán)峻，國際資本虎視眈眈。因此，中國的房地產(chǎn)業(yè)要應(yīng)對WTO的挑戰(zhàn)，必須從戰(zhàn)略的高度，跳出自身的視野限制，走產(chǎn)業(yè)資本和金融資本結(jié)合的道路。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對資本運(yùn)作戰(zhàn)略是相對陌生的，即使有所了解并努力去實施，并且在一定時間和空間獲得階段收益的房地產(chǎn)企業(yè)，資本運(yùn)作交易型戰(zhàn)略的運(yùn)用也遠(yuǎn)未到位，遠(yuǎn)沒有充分發(fā)揮這種全新的資本戰(zhàn)略對快速擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)價值所起到積極的作用。總之，房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作已成為業(yè)界共同關(guān)心的話題，它將決定房地產(chǎn)企業(yè)下一階段獲得持續(xù)發(fā)展應(yīng)該采取的戰(zhàn)略。加快我國房地產(chǎn)金融業(yè)在制度、機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新、機(jī)制方面的建設(shè)，盡快建立起適合我國住宅發(fā)展要求并能促進(jìn)自身健康發(fā)展的住宅金融體系，是我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展走向繁榮的戰(zhàn)略選擇。1　中國住房金融的發(fā)展1．1　住房金融的發(fā)展歷程　 我國的住房金融是伴隨住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產(chǎn)市場的日趨成熟而逐漸發(fā)展和完善起來的，主要經(jīng)歷以下三個發(fā)展階段。這一階段的特點是初步確立了住房金融業(yè)務(wù)經(jīng)營管理體制，明確了住房金融服務(wù)住房制度改革的經(jīng)營方向。　　第二階段：1994—1997年，住房金融初步發(fā)展階段?！　?994年，國發(fā)．[1994]43號《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》將全國住房制度改革繼續(xù)推向深入?！　〉谌A段：1998年2000年，住房金融全面發(fā)展階段?！　奈覈》拷鹑跇I(yè)發(fā)展歷程可以看到，隨著國家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)商品化水平的提高，住房金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營機(jī)構(gòu)也由過去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營，住房金融市場已經(jīng)開始由過去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場份額而進(jìn)行激烈的競爭。　　近年來，國家為擴(kuò)大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長，在實行積極的財政政策和進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策的同時，加大刺激居民消費(fèi)的力度，以推動整個經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。各家商業(yè)銀行根據(jù)國家的政策導(dǎo)向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度，使得住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)取得前所未有的快速發(fā)展，截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額1583．67億元，其中自營性貸款余額1259．56億元，較1998年末增長了157％。由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房改進(jìn)程的制約，個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務(wù)量的50％以上?！?2．住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點向住房消費(fèi)貸款傾斜。截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行當(dāng)年自營性個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重分別為65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢。近年來，住房開發(fā)貸款主要用于支持普通住房的建設(shè)，尤其是從認(rèn)真貫徹國家科教興國的戰(zhàn)略，大力促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及科教文衛(wèi)體制轉(zhuǎn)軌的需要出發(fā)，采取從重點領(lǐng)域和重點單位入手，積極嘗試多種方式、多種途徑支持科教文衛(wèi)住房建設(shè)的有益做法，努力探索和解決銀行在支持科教文衛(wèi)機(jī)構(gòu)利用單位自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房中的風(fēng)險規(guī)避問題，選擇符合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的信貸扶持方式，有力地支持了這些單位的住房建設(shè)。特別是在目前我國住房開發(fā)市場風(fēng)險難于把握，信貸資產(chǎn)質(zhì)量偏低和信貸投放速度減緩的情況下，積極支持科教文衛(wèi)單位建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，有利于銀行提高貸款效益、增強(qiáng)市場競爭力，是銀行業(yè)務(wù)的重要發(fā)展方向和業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域之一。近幾年來，國家加快住房制度改革步伐和重點發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識到住房金融在推動整個國民經(jīng)濟(jì)增長和消費(fèi)需求擴(kuò)張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。同時銀行的住房信貸業(yè)務(wù)更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴(yán)格依照貸款程序辦事，防范貸款風(fēng)險的意識進(jìn)一步增強(qiáng)。我國住房金融業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展不僅表現(xiàn)在信貸規(guī)模擴(kuò)大，還表現(xiàn)在住房信貸品種的不斷增加，僅就住房消費(fèi)信貸而言，有商業(yè)性個人住房貸款、政策性個人住房貸款和兩者結(jié)合的住房組合貸款以及住房汽車貸款、住房裝飾裝修貸款等一系列信貸品種。2　中國住房金融業(yè)發(fā)展的制約因素　　目前，我國居民住房市場化程度低，交易規(guī)模小，居民購房有支付能力的需求不足?！　?．房價和居民家庭年收入比是居民能否進(jìn)入住房市場實現(xiàn)購房消費(fèi)，住房市場能否正常發(fā)展的關(guān)鍵，也是影響住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素。造成我國房價和居民家庭年收入比偏高的原因是成本推動和需求拉動以及職工收入中住房消費(fèi)含量不足所至。影響房價與居民家庭年收入比的另一個原因是舊體制下在職工工資外運(yùn)轉(zhuǎn)的住房工資含量目前尚未全部理人工資之中，廣大中低收入居民家庭尚無實力進(jìn)入商品房市場，因而嚴(yán)重制約住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。但住房制度改革的漸進(jìn)性也抑制了住房金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的步伐。　　但是我國住房產(chǎn)權(quán)政策的不明晰以及住房抵押有關(guān)法律規(guī)定的不健全，也對住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展造成不利影響。由于住房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，產(chǎn)權(quán)界定不清晰，購房人的權(quán)益缺乏政策法律保護(hù)，隨之而來的問題是住房抵押問題。即使政府出臺有關(guān)規(guī)定，能辦理抵押登記，屆時處分抵押住房的收益仍有很大不確定性，這涉及到抵押權(quán)人和政府(或單位)利益的分配問題，因為如何確定土地收益尚無具體規(guī)定?！　?．住房二級市場和住房抵押貸款二級市場欠發(fā)達(dá)。隨著住房制度改革的深入和住房商品化、社會化程度的不斷提高，允許已售公房上市，進(jìn)行再交易勢在必行。但由于舊體制下，住房分配不合理，對公有住房占有不公平，富裕與不足，過剩與短缺并存，開放住房二級市場的現(xiàn)實問題依然較多，在一定程度上影響了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展?！　⊥瑫r，我國住房抵押貸款一、二級市場的發(fā)展都缺乏政府的積極介入。從我國現(xiàn)實情況看，政府對居民住房的社會保障作用應(yīng)更多的體現(xiàn)在對住房金融市場的參與上，但目前政府的運(yùn)作尚未更多的顯現(xiàn)，這也是制約住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素。3　　中國住房金融業(yè)的完善與深化3．1　　健全和培育適宜住房金融業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向與市場環(huán)境　　住房本身是消費(fèi)品，但不同于一般的消費(fèi)品，有其特殊性，住房又是投資品，所以必須有兩個市場為其服務(wù)。如消費(fèi)品，必須以金融市場為中介才能由生產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，資本市場之間也應(yīng)有一個融通環(huán)節(jié)，如通過二級資本市場上轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)，就使中長期貸款具有很強(qiáng)的流動性，所以健全和培育住房金融市場關(guān)鍵要做好以下幾個方面的工作。一是在住房供應(yīng)上，建造面向不同階層和不同消費(fèi)水平的經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房，近期仍可準(zhǔn)許有條件的企業(yè)集資建房，并以貨幣化的方式出售給本單位職工，由于減少中間環(huán)節(jié)，建房造價相應(yīng)降低，從而增加有支付能力的購買需求；二是確定合理的房價租售比，使住房消費(fèi)真正進(jìn)入商品化、市場化運(yùn)作階段；三是探索房價、個人收入與住房信貸的合理比，科學(xué)測量和量化三者間的售、存、貸比例，塑造商業(yè)銀行新的客戶群體?！　≡撌袌龅耐卣骨闆r直接關(guān)系到住房建設(shè)與消費(fèi)能否真正進(jìn)入貨幣化的運(yùn)作軌道，以及住房商品化、社會化的實現(xiàn)程度。除允許有產(chǎn)權(quán)的微利房、商品房在市場出售外，也允許擁有不完全產(chǎn)權(quán)的房改房補(bǔ)足土地出讓金后，在市場上重新標(biāo)價出售或出租經(jīng)營。一方面調(diào)整房屋交易轉(zhuǎn)讓過程中的稅費(fèi)比例，使買賣房屋的居民易于承受；另一方面同一消費(fèi)者轉(zhuǎn)手買賣房屋，實行單項收取稅費(fèi)，鼓勵有經(jīng)濟(jì)實力且居住質(zhì)量不斷提高的居民以舊換新，擴(kuò)大市場有效需求?！　〗①Y信等級高、抗風(fēng)險度強(qiáng)的中介機(jī)構(gòu)，提供簡化程序，縮短時間，高效率的“一條龍”中介服務(wù)，既有利于維護(hù)購房者的權(quán)益，又有利于增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房信貸投放、回收和增值的信心，同時對健全和完善我國住房市場機(jī)制，加快和促進(jìn)住房建設(shè)與住房信貸的良性循環(huán)都將具有極其重要的作用。盡管金融法律框架業(yè)已形成，但規(guī)范房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為，特別是在借款人不履約還款時的抵押物處置，缺乏操作經(jīng)驗。3．2　　住房金融組織體系需不斷改革與完善　　現(xiàn)階段，在我國要充分利用和發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)銀行，尤其是國有商業(yè)銀行在住房金融市場上的主體作用。培育、發(fā)展和規(guī)范現(xiàn)有商業(yè)銀行的住房金融組織體系不僅是一項現(xiàn)實的選擇，而且是一項最優(yōu)的選擇，因為從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，符合成本最小化的原則，符合社會資源優(yōu)化配置原理。一是要隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，重新定位政策性住房金融業(yè)務(wù)的操作目標(biāo)，即由為住房制度改革提供配套政策性住房金融服務(wù)的操作目標(biāo)，逐步過渡到為中低收入階層居民住房生產(chǎn)和住房消費(fèi)提供金融服務(wù)。三是積極完善政策性住房金融業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式，探討對住房困難、收入較低的家庭實行優(yōu)惠貸款利率、財政貼息、單位貼息等金融政策選擇；四是進(jìn)一步完善對政策性住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管方式，加大監(jiān)管力度。3．3　完善住房信貸品種，規(guī)范消費(fèi)信貸操作，提高金融服務(wù)的質(zhì)量與水平1．將批發(fā)業(yè)務(wù)與零售業(yè)務(wù)相結(jié)合、消費(fèi)信貸與開發(fā)信貸相結(jié)合，努力提供“一攬子”金融服務(wù)。其次，住房建設(shè)與住房消費(fèi)之間的有機(jī)聯(lián)系，決定了個人住房貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款之間的循環(huán)效應(yīng)。第三，優(yōu)質(zhì)高效的營銷貸款。　　2．適度調(diào)整銀行信貸政策，增加信貸品種，擴(kuò)大貸款對象和范圍。另一方面住房消費(fèi)信貸要不僅僅幫助購買自用普通住房的城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)購房理想，而且也要對以出租或轉(zhuǎn)售住房，作為增值或保值手段的投資者，在符合銀行貸款的條件下，給予信貸支持，這對于擴(kuò)大消費(fèi)需求，拉動經(jīng)濟(jì)增長具有極其重要的現(xiàn)實意義。現(xiàn)階段，我國個人住房貸款業(yè)務(wù)處于快速發(fā)展時期，盡管個人住房貸款辦法在實踐中不斷修改和完善，但由于各地情況不同，實際操作中又涉及方方面面的問題，有些問題也不是某家銀行能夠單獨解決的，這樣難免在操作程序和操作環(huán)節(jié)上容易引起購房居民的誤解，影響該項業(yè)務(wù)的發(fā)展。3．4　　加快住房金融創(chuàng)新的步伐　　1．探討建立我國二級抵押貸款市場的可行性，著手研究將中國長期化的資金通過二級抵押市場證券化的形式融入住房領(lǐng)域的可操作性和運(yùn)作途徑。隨著住房公積金制度的全面建立和保險體制的完善，中國社會保險基金、住房公積金、人壽保險基金等長期化資金供給具有巨大的市場潛力，這筆資金運(yùn)用的基本原則是保值增值。為此，我們要加大這方面可行性研究的力度，深入探討并認(rèn)真論證在中國建立二級抵押貸款市場的背景條件和總體框架，積極選擇有條件的城市，大膽嘗試并努力實踐住房抵押貸款證券化，為今后的進(jìn)一步發(fā)展積累經(jīng)驗、創(chuàng)造條件。研究建立個人住房抵押貸款擔(dān)保公司，使消費(fèi)貸款信用增級。借鑒美國住房市場管理經(jīng)驗，如成立聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦退伍軍人管理局(VA)這樣的官辦保險機(jī)構(gòu)，通過政府的功能及信譽(yù)組建抵押貸款擔(dān)保公司。這樣就促進(jìn)了大批金融機(jī)構(gòu)參與抵押市場的活動，滿足了低收入家庭的住宅需求，也穩(wěn)定了初級市場。引進(jìn)國外金融機(jī)構(gòu)，更重要的是引進(jìn)其先進(jìn)的技術(shù)工具和手段，以及科學(xué)的管理方法，使我國的住房金融能在較高的層次上持續(xù)發(fā)展，以迎接中國加入WTO的挑戰(zhàn)，并適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化的現(xiàn)實要求。最終有利于“居者有其屋”目標(biāo)的實現(xiàn)和居民生活水平的提高。通過剖析我國個貸風(fēng)險防范現(xiàn)狀和主要難點，從一級抵押市場的主體角度提出了構(gòu)建符合我國國情的“四位一體”的個貸風(fēng)險防范體系及相應(yīng)的具體對策建議。屬于金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但住房消費(fèi)信貸固有的期限較長、資金來源及運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配等特性以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的特殊性，必須重視個貸業(yè)務(wù)風(fēng)險及其防范的問題。本文側(cè)重于對構(gòu)建風(fēng)險防范體系的現(xiàn)實條件和主要難點的分析，對建立“四位一體”的我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險防范體系及其具體對策進(jìn)行探討。1．社會風(fēng)險意識不斷加強(qiáng)，思想基礎(chǔ)逐步建立我國具有講誠信、守信用的傳統(tǒng)觀念，居民還貸意愿強(qiáng)，理性違約也較少。銀行在個貸業(yè)務(wù)開展方面風(fēng)險意識也較強(qiáng)，甚至存在“惜貸”現(xiàn)象。在風(fēng)險管理技術(shù)方面日益成熟，取得了較好的防范效果。其中，通過開發(fā)商擔(dān)保提早發(fā)放期房貸款，待現(xiàn)房交付后，再用住房抵押這一擔(dān)保形式來置換開發(fā)商連帶責(zé)任保證成為目前較為普遍的一種信貸形式。例如，上海的售房單位擔(dān)保和抵押物的保險；以北京和蘇州為代表的綜合保險；成都市由市住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的抵押擔(dān)保；云南、南京等城市還有“連坐”形式的擔(dān)保。住房置業(yè)擔(dān)保公司的出現(xiàn)解決了我國住宅金融市場長期存在的擔(dān)保主體缺位問題。隨著個貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，保險機(jī)構(gòu)參與力度也不斷加大，特別是政府保險機(jī)構(gòu)的參與，將有效解決個貸風(fēng)險分擔(dān)的發(fā)展難題。統(tǒng)計顯示，上海市住房抵押貸款市場存量約占全國的20%左右。比如，《中華人民共和國擔(dān)保法》中的擔(dān)保方式規(guī)定，中國人民銀行1998年5月出臺的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定個人貸款以房產(chǎn)為抵押物的，在貸款時必須辦理房屋財產(chǎn)保險。二、目前住房消費(fèi)信貸風(fēng)險防范中的主要難點作為一個住宅市場化和住房消費(fèi)信貸化剛剛起步的國家，我國的法律法規(guī)、制度建設(shè)和市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然滯后，在防范個貸風(fēng)險上也存在難以克服的困難，具體表現(xiàn)在：1．滿足住房消費(fèi)需求與防范個貸風(fēng)險存在觀實沖突當(dāng)前，我國停止住房實物分配，住房信貸市場潛在需求量極大，但銀行以嚴(yán)謹(jǐn)周密的業(yè)務(wù)程序和多種擔(dān)保保險形式來規(guī)避信用風(fēng)險，造成手續(xù)繁瑣及貸款費(fèi)用增加，限制了潛在的貸款需求。2．風(fēng)險承擔(dān)主體之間風(fēng)險收益不對等加大了風(fēng)險隱患在個貸業(yè)務(wù)中，涉及眾多市場主體，由于在分擔(dān)風(fēng)險方面沒有建立互惠、互利、互相制約的計劃，各主體只片面強(qiáng)調(diào)規(guī)避轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，造成風(fēng)險與收益之間不對等，反而放大了個貸風(fēng)險。貸款銀行處于提供個貸服務(wù)的壟斷性地位，采取各種方式規(guī)避轉(zhuǎn)移風(fēng)險，但最終卻可能承擔(dān)更大風(fēng)險。人為加大違約可能性。我國開辦的“住房消費(fèi)信貸保證保險”是保證保險與信用保險的混合物，繳費(fèi)義務(wù)與受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。銀行試圖把保險成本同時轉(zhuǎn)嫁給借款人和保險公司以獲得房產(chǎn)抵押和信用保險的雙重保障，完全規(guī)避自己的信貸風(fēng)險不符合市場經(jīng)濟(jì)邏輯。3．政府在個貸風(fēng)險防范中的作用機(jī)制尚未完全建立由于制度安排、經(jīng)費(fèi)來源和作用方式等制約因素，政府對居民住房的社會保障