【正文】 房地產業(yè)的創(chuàng)新必定是擔當重任的。我就提出了第二點，信托是中國地產取得資金來源之一。 到目前為止，有更多的融資之路，有信托和境外的瑞思，剛才提的還有就是上市，包括萬科在國內上市，首創(chuàng)在香港上市。銀行業(yè)有28萬億元，房地產的資金90％來自于銀行，在此情況下，銀行是主渠道，在未來的3—5年不可能改變，這是可能的。融資的路徑哪些是可行的，還有今天提了國際化，這是因為當前國際金融市場的形勢和中國金融市場開放的需要，我們房地產商走出國外的一種態(tài)勢。中國的地產金融業(yè)需要進化，如果要形成一個理論體系就是地產進化論，我認為中國未來的地產進化的走勢是多元化和國際化，這是我提出來的觀點。 主持人楊熙：陶總講的是基金對成熟物業(yè)的購買或者是長期的持有上，普遍的發(fā)展商在開發(fā)商，筒子也是特別關注的請孫飛博士發(fā)表一下高論。陶總體現(xiàn)了另外一個融資方案，剛才說了其實就是摩根購買寫字樓后的去樓，他說分配給幾家保險公司，實際上就是私募資金，今天我們希望談多一點的結構，其實很多的專家談了很多的途徑，但是沒有人注意到，其實很多摩根的錢也是從國外融過來他們融的是更便宜的錢。這與以前的一次規(guī)劃，每戶支付一萬元，長期滾動是完全不同的。 陳基強：陶先生講得非常好，講了兩個結構性的改變，第一整個房地產是供求關系，實際上是98年的房改影響了供求市場，將消費者推向市場。第二，在這個問題得到解決以前，需要有某種形式限制海外土地資金的涌入。因為這些摩根基金今天購買這棟寫字樓后，他就有現(xiàn)金流，馬上就打包賣出去，或者在資本市場中間，通過瑞思這樣送出去，或者根本不通過資本市場在幾家保險公司之間一配售問題就解決了，這筆資金少賺一點，幾個月就可以回籠了，接下來第二個、第三個，今天的地產商做不到這一點，如果目前的房地產結構，依然維持目前的架構的話，中國房地產的發(fā)展會出現(xiàn)結構性的扭曲，一大批的房地產投資商會死掉，因為我們面臨的是不健全的市場競爭。這后面意味著什么，我認為意味著海外土地基金發(fā)展商和中國發(fā)展商之間的競爭已經(jīng)拉開了帷幕。 昨天我們討論了，是否會出現(xiàn)千億企業(yè)，我個人認為希望不大，這樣將銀行的風險一個發(fā)展商的決策人的決策失誤對中國整體經(jīng)濟帶來的沖擊，相當于一個省出現(xiàn)毀滅性的經(jīng)濟災難的結果，這種沖擊，是中國經(jīng)濟所不能承受的，這種結果是我們不能承受的，也不應該出現(xiàn)的。李嘉誠之所以成為李嘉誠是因為有香港股市，美國地產的大亨已經(jīng)破產了，但是在電視里面紅得發(fā)紫，之所以有他八十年代、九十年代的紅火，是因為他在發(fā)行垃圾債券，股市、債市是正常的經(jīng)濟趨向成熟的房地產市場主要的融資渠道。 陶冬：我個人對于這個問題，很難有結構性根本性的解決，解決的方案要靠四位穿黃色衣服的解決。不要說我們光是吹。今天的主題包含了今天下午的話題，第一在宏觀調控下地產企業(yè)面臨怎樣的融資環(huán)境，對我們的企業(yè)產生怎樣的影響，從現(xiàn)在到將來有什么改變，這是我們探討的第一話題，在這樣的融資環(huán)境大勢下，地產企業(yè)有什么更好的融資方式，讓我們發(fā)展得更好更快，請各位給予解答。中國樓市將何去何從？地產業(yè)如何面對政府宏觀調控的習慣性動作？ 中國房地產的年度思想論壇 — “地產進化論：宏觀調控下的物種選擇”2005（博鰲）房地產論壇”于2005年8月4日8月7日在中國海南博鰲再啟大幕。 　?。?）可以徹底改變當前的房地產投融資模式，第三就是專業(yè)化水平高的開發(fā)商將作為我們的合作伙伴宏觀調控背景下的地產融資新路徑 進入2005年，房產新政“組合拳”連番出擊。 　　第三要催生以購買和持有成熟物業(yè)的房地產投資物業(yè)的（英文）。 　　根據(jù)以上的介紹，我個人認為房地產信托有望成為房地產投資領域的一只重要的力量，但是還需要做一些工作，首先就是繼續(xù)發(fā)展，以具體項目融資為主，主要形成私募型的房地產融資產品。信托公司也開始了房地產金融產品創(chuàng)新的一個探索和實踐，信托公司專業(yè)化的經(jīng)營的趨勢開始顯現(xiàn)，比如說我們聯(lián)華信托構筑了一個專業(yè)的信托服務平臺和一個品牌，專門為房地產商提供服務，也提供一些創(chuàng)新型的房地產的產品，這是我們整個房地產業(yè)鏈出現(xiàn)的一個重要的產品，“聯(lián)信保密”最近受到關注比較多，主要是借鑒海外的一個做法，先募集資金，它是一個混合型的做法，有貸款、有投資?，F(xiàn)有的這種是它有它的局限，信托資金門檻都比較高，目前買到我們聯(lián)華信托的沒有低于20萬的，由于受流動性的限制，期限比較短，由于它不能上市，由于受規(guī)模和期間的限制，主要還是以貸款的方式進入。房地產信托在信托里面一直是一個比較重要環(huán)節(jié)，從03年1212號文件出臺，我記得是6月13號頒布，我們公司是6月12號開業(yè)，當時27號我們跟中央電視臺做了一期節(jié)目，銀行收緊房貸、信托趁虛而入，兩年的實踐證明了這一點，一方面銀行改革的深入，由于銀行受資本沖擊率各方面的影響，貸款規(guī)模的增長受到了一些限制，現(xiàn)在各家銀行在不斷的引進戰(zhàn)略投資者上市，其實它是擴大它的分子，所以說風險資本增加，受到了影響。 　　（2）運用得當?shù)幕?，能夠為開發(fā)商帶來整體財務費用的降低，大家都知道信托的錢比銀行貴，實際上這是兩種不同類型的錢，比如在買地環(huán)節(jié)銀行根本不能給你提供錢。第二、講一下信托到底能給房地產開發(fā)商帶來些什么。 在上述各種選擇中間，我是干國內信托公司的，我也介紹一下國內信托的一些情況：首先從02年起，信托行業(yè)開始重新出發(fā)，前二十年中國的信托公司的建立，主要是為了滿足投資的沖動和需求而產生的，當時是在資金缺乏的時候，信托公司一上來目的很明確就是為了融資，中國的信托公司是79年開始的，當時信托公司叫不務正業(yè)，干的都是“二財政”的事，所以信托都是由政府和銀行開辦，這中間由于方向不對，思想的不正確，出現(xiàn)了大量的風險，前后經(jīng)歷了五次整頓，從第五次開始是最徹底的一次整頓，開始前有239家，目前重新登記59家。因為一個健康的市場直接融資和間接融資應該是在一定的比例，如果你開發(fā)商的比例比較低，你只出一成的風險，銀行的風險再控也控制不住的，所以說直接融資的比例需要提高，這是一個傳統(tǒng)融資的一個流程，今后可能需要資本市場的參與。房地產行業(yè)會發(fā)生一些什么樣的改變呢，我個人認為一個是房地產的分工將