房地產(chǎn)融資新途徑探討(已改無(wú)錯(cuò)字)
2022-07-25 15:03:14 本頁(yè)面
【正文】 投資計(jì)劃，可以用于普通住宅也可以，運(yùn)用的方式也很多，可以是貸款的形式，股權(quán)的形式。但是中國(guó)信托有200份的限制。中國(guó)有立法的過(guò)程，中國(guó)在2006年相關(guān)的瑞思完善后，也就真正的實(shí)現(xiàn)了，也可以突破200份的限制，也可以上市流通。中國(guó)的地產(chǎn)金融，必將實(shí)現(xiàn)進(jìn)化，中國(guó)的信托時(shí)代即將到來(lái)。 我們的國(guó)民經(jīng)濟(jì)再發(fā)展，信托有自身的制度優(yōu)勢(shì)，我們做了比較，美國(guó)的北方信托公司管理2萬(wàn)多億元美元，任何基金都可以叫做信托基金，基金不一定是信托。實(shí)際上中國(guó)未來(lái)的發(fā)展，我認(rèn)為也會(huì)出現(xiàn)超級(jí)的公司，可能未來(lái)的10年會(huì)出現(xiàn)管理上千億的信托公司。 客座主持陳基強(qiáng):我認(rèn)為中國(guó)的信托或者瑞思有一點(diǎn)不一樣的是，我們的年期是一、二年期，我們現(xiàn)在要解決的是房地產(chǎn)長(zhǎng)期的資金，我們用的是銀行的短期貸款，依靠不斷的還款和貸款進(jìn)行房地產(chǎn)，國(guó)外的房地產(chǎn)說(shuō)，我們的是用借短錢(qián)做遠(yuǎn)事，萬(wàn)一購(gòu)買(mǎi)不能預(yù)期，一、二年到期了以后怎么辦，剛剛說(shuō)了上海的一棟大廈是上海國(guó)投擁有的，一年以后怎么辦？所以在這種情況下，李總剛才講得很清楚，新加坡也訪(fǎng)問(wèn)過(guò)一些成功的信托，是否可以比較一下新加坡的瑞思與我們擁有的信托產(chǎn)品有什么區(qū)別？ 第二，不要講中國(guó)是否有瑞思，是否已經(jīng)有了，是否是先有瑞思，都在做，幾年后政府發(fā)現(xiàn)了再用法律進(jìn)行約束。事實(shí)上大家都在做，這兩條問(wèn)題是否可以解答一下。李曉東：新加坡的瑞思都是跟澳大利亞學(xué)習(xí)的，澳大利亞是瑞思集中度最高的國(guó)家，它的商業(yè)物業(yè)43％是由瑞思持有的，新加坡是緊跟澳大利亞。其實(shí)中國(guó)嚴(yán)格意義上沒(méi)有瑞思，前幾個(gè)問(wèn)題可以結(jié)合起來(lái)談，瑞死一定要現(xiàn)有法律，而且監(jiān)管部門(mén)不會(huì)再犯錯(cuò)誤，一定要有嚴(yán)厲的法規(guī)體系建立起來(lái)，才有中國(guó)的瑞思，我們這些做信托公司的人，我們感覺(jué)我們的腦袋各方面的思維不比他們笨，也不是不知道怎么做。但是現(xiàn)在沒(méi)有任何一個(gè)法律說(shuō)我們的信托不能做50年，為什么只作一、二年，三年以上的很難賣(mài)，因?yàn)橥顿Y者沒(méi)有退出的通道，不解決信托的上市通道，長(zhǎng)期的產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)，還有200份的限制，起點(diǎn)很高。就像證券投資基金你有一千億元可以組合投資。 我一個(gè)產(chǎn)品要25萬(wàn)元，我就要說(shuō)其他的產(chǎn)品沒(méi)有我的產(chǎn)品好，這是因?yàn)榉ㄒ?guī)造成的，他們的營(yíng)銷(xiāo)方法我們都有交，現(xiàn)在的問(wèn)題是法規(guī)的滯后。來(lái)源于什么，誠(chéng)信的體系建立不起來(lái)，監(jiān)管部門(mén)也明白，新加坡的條例，澳大利亞的條例得已經(jīng)翻譯給有關(guān)的部門(mén)。他們都清楚怎么操作，我也認(rèn)同他們的觀點(diǎn)，同樣的東西，中國(guó)人玩就會(huì)變味。新加坡一個(gè)例子，一個(gè)交通警察抓到一個(gè)人罰款，該罰款100元，那個(gè)人花費(fèi)了50元請(qǐng)他吃了飯，結(jié)果這個(gè)人被開(kāi)除，不能再擔(dān)任公務(wù)職務(wù)。但是中國(guó)不會(huì)有這樣的情況。 中國(guó)的環(huán)境是不同的，同樣的制度，這些理論很簡(jiǎn)單，翻譯過(guò)來(lái)就可以用了，在中國(guó)的土壤是不同的，所以我們要培養(yǎng)誠(chéng)信的環(huán)境。我想兩個(gè)問(wèn)題我都回答了。剛剛講了，我不相信我們做不到。首先我們都是中國(guó)人，不同的教育，或者不同的系統(tǒng)，或者再夸張一點(diǎn)，每一個(gè)管?chē)?guó)際信托的公司，一定要與國(guó)際的信托公司合作，各占50％，我認(rèn)為政府是否想作這件事情，或者是否需要，或者是否準(zhǔn)備做這個(gè)合作，各占50％，我認(rèn)為政府是否想作這件事情，或者是否需要，或者是否準(zhǔn)備做這個(gè)。幾樣事情：第一我們的稅收，做信托大部分是希望別人長(zhǎng)期持有產(chǎn)品，所以稅收是有減免的，我們的租賃是除了5％的營(yíng)業(yè)稅和3％的管理費(fèi)外，還有其他的費(fèi)用。反而我們的政策是不鼓勵(lì)租賃，還要收費(fèi)。 李曉東：中國(guó)要建立瑞思并且發(fā)行成功，需要銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)的合作，還要有稅務(wù)局、財(cái)政部的聯(lián)合解決，新加坡的瑞思是免稅的，然后進(jìn)行分配，個(gè)人投資者也是免稅的，新加坡企業(yè)20％的稅，外國(guó)的企業(yè)10％的稅，給予一定的支持，瑞思本身也可以借錢(qián)。他們正在談?wù)撊鹚家部梢缘姐y行貸款，準(zhǔn)備提高到60％—70％，我們的財(cái)務(wù)制度也要改，瑞思有一百年的期限，只是到了最后的二十年才可以提折舊，我們的房地產(chǎn)只要提折舊，33％的所得稅還有租賃稅要交，現(xiàn)在外資都要購(gòu)買(mǎi)中國(guó)的房地產(chǎn)，他們認(rèn)為中國(guó)的物業(yè)是不成熟不規(guī)范的環(huán)境，這樣的話(huà)，他們對(duì)中國(guó)物業(yè)的回報(bào)要求要比新加坡的高。真的能計(jì)算帳的一定要將物價(jià)的價(jià)格壓低，才可以滿(mǎn)足租金的回報(bào)率。客座主持陳基強(qiáng)：今天談的非常多了，我認(rèn)為瑞思是很好的，但是我認(rèn)為一上市就沒(méi)有的談，但是我們可以談一點(diǎn)接近的。第一是私募資金，其實(shí)也是發(fā)展商相對(duì)好的出路，也相對(duì)簡(jiǎn)單的。第二，美國(guó)用了非常久的夾層貸款的財(cái)務(wù)工具。 李堅(jiān)平：感謝各位，我有一個(gè)想法，會(huì)議兩天了，我也是第一次來(lái)博螯，我是一個(gè)民間金融服務(wù)商，我介紹一下，因?yàn)槲以仍?5年之前，做了18年的商業(yè)銀行的工作，95年至今我做了十年民間金融工作，主要在上海和香港為民營(yíng)企業(yè)的資本市場(chǎng)服務(wù)，參加了兩天會(huì)議很有感觸。今天的融資轉(zhuǎn)場(chǎng)不是信托和瑞思想的專(zhuān)場(chǎng)。 一、中國(guó)的銀行對(duì)房地產(chǎn)的制約是有致命性的，因此55％以上的融資都是通過(guò)銀行，這個(gè)問(wèn)題要討論。至少因?yàn)槲业慕?jīng)歷，至少有兩點(diǎn)，我感覺(jué)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)是無(wú)法交代的，商業(yè)銀行的運(yùn)轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)完全是兩張皮，就是說(shuō)，現(xiàn)在商業(yè)銀行將賣(mài)豆?jié){的和搞房地產(chǎn)都混淆在一起，所有的貸款就是一年期，超過(guò)就是預(yù)期和不良貸款，所以從長(zhǎng)期來(lái)看是不存在的。永和豆?jié){和房地產(chǎn)是不能結(jié)合的，但是實(shí)際上是存在的。我說(shuō)生產(chǎn)關(guān)系對(duì)生產(chǎn)力的制約，在銀行貸款中還有一點(diǎn)，香港銀行的特點(diǎn)，經(jīng)常組織銀團(tuán)貸款，也是香港不動(dòng)產(chǎn)貸款的主要方面，李嘉誠(chéng)也有銀團(tuán)貸款，我們現(xiàn)在的銀行是老死不相往來(lái)，因?yàn)榻裉斓臅?huì)議，我想通過(guò)21世紀(jì)或者媒體向中央銀行對(duì)于房地產(chǎn)商最貼肉的問(wèn)題要反應(yīng)一下。這比十年前的體制還要反動(dòng)，一個(gè)是豆?jié){和房地產(chǎn)是一回事?，F(xiàn)在所有銀行的責(zé)任，如果是房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)也會(huì)體驗(yàn)到，如果賣(mài)房了，銀行找上來(lái)了，就是要放貸，雪中送炭是不可能的。晴天送傘，雨天收傘，所以我感覺(jué)銀行對(duì)于房地產(chǎn)是很致命的，必須要迫切改變第二，我建議，昨天開(kāi)會(huì)這里是六方會(huì)談，現(xiàn)在非常有必要，要進(jìn)行金融的房地產(chǎn)的六方會(huì)談，不是名義的喧嘩和取丑，我現(xiàn)在做民間資本，我們主要是為項(xiàng)目找資金，為資金找項(xiàng)目。我現(xiàn)在接觸的房地產(chǎn)商老板基本上不是老板，是資金調(diào)度員。我為項(xiàng)目找資金，為資金找項(xiàng)目，有一個(gè)俗稱(chēng)我是上海的老中醫(yī)，到我這里一看就是房地產(chǎn)的老板在解決資金。這是一個(gè)非常普
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