房地產(chǎn)融資新途徑探討(文件)
【正文】 源之一。這會解決的，我們也在呼吁監(jiān)管當(dāng)局，我認為2002008年會突破。信托資金承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)的資金。香港也有五只基金正在準(zhǔn)備，準(zhǔn)備上市。中國本土的瑞思在008年也會出現(xiàn)，因為金融開放后，要真正實現(xiàn)國際化，國際上已經(jīng)有的模式，都會在國內(nèi)發(fā)生。中國的地產(chǎn)金融，必將實現(xiàn)進化，中國的信托時代即將到來。事實上大家都在做，這兩條問題是否可以解答一下。就像證券投資基金你有一千億元可以組合投資。新加坡一個例子，一個交通警察抓到一個人罰款，該罰款100元，那個人花費了50元請他吃了飯，結(jié)果這個人被開除，不能再擔(dān)任公務(wù)職務(wù)。剛剛講了，我不相信我們做不到。 李曉東：中國要建立瑞思并且發(fā)行成功，需要銀監(jiān)會和證監(jiān)會的合作，還要有稅務(wù)局、財政部的聯(lián)合解決，新加坡的瑞思是免稅的，然后進行分配，個人投資者也是免稅的，新加坡企業(yè)20％的稅，外國的企業(yè)10％的稅，給予一定的支持，瑞思本身也可以借錢。第一是私募資金，其實也是發(fā)展商相對好的出路，也相對簡單的。 一、中國的銀行對房地產(chǎn)的制約是有致命性的，因此55％以上的融資都是通過銀行，這個問題要討論。這比十年前的體制還要反動，一個是豆?jié){和房地產(chǎn)是一回事。我為項目找資金，為資金找項目，有一個俗稱我是上海的老中醫(yī)，到我這里一看就是房地產(chǎn)的老板在解決資金。其實各個都需要，只是不同程度的需要。 第四，金融資本的問題，希望我們反應(yīng)中國為了宏觀調(diào)控，為了進一步規(guī)范市場，房地產(chǎn)銀行完全可以設(shè)置成立，房地產(chǎn)就是地產(chǎn)，對整個宏觀調(diào)控以及資金的重點使用，以及宏觀調(diào)控的方向，有著非常直接的作用。你的條件資金解決是很容易的。你不是零負債嗎，第一是向銀行借款、按揭。如果你可以找到國有銀行擔(dān)保，我們給你發(fā)企業(yè)債券，你的融資途徑都是通的。真正大的就是國際的同行，包括摩根，他們購買了地產(chǎn)專業(yè)的服務(wù)，有的是分開的，絕大部分是分開的。實際上信托公司不準(zhǔn)做負債業(yè)務(wù)，我們應(yīng)該呼吁我們的監(jiān)管當(dāng)局盡快出臺外匯監(jiān)管辦法，讓更多的資金進入中國的市場?？妥鞒株惢鶑姡哼@是不可能的，不是另外一種方式，肯定不是瑞思。過去的開發(fā)商只找銀行，不找我。這個時候，確實是需要金融很好的反省，提高金融服務(wù)的時候。金融銀行都是國家辦的，只要將項目搞好，會有很多的資金求你，關(guān)鍵是你手上是否有何新競爭力。所以開發(fā)商感覺到以前不用操心這件事，拿了地，基本上就可以空手套白狼，但是現(xiàn)在不行了。這就形成了這么多年，投資銀行和房地產(chǎn)商大家都不接觸的結(jié)局，現(xiàn)在也是兩方面，現(xiàn)在是地產(chǎn)商認為銀行已經(jīng)有問題了，所以才想多元化的找融資渠道，現(xiàn)在的服務(wù)水平也是非常的低，香港的瑞思還沒有出來，但是延伸的產(chǎn)品已經(jīng)出來了。這要等信托的信譽達到國際的水平，別人的錢才可以讓我們來管理。一般資金進來三年至十年，我們可以讓房地產(chǎn)做全程的金融服務(wù)，關(guān)鍵是企業(yè)是否值得合作。中國這么大，有多少錢進來都可以融掉，因為最終稅收還在中國政府手里。不同的融資方式對公司將來的融資方向是有幫助的，但是將來是有沖突的。三、私募、股權(quán)戰(zhàn)略投資者都可以幫助你，包括國內(nèi)的戰(zhàn)略投資者，這也可以。有利于中國的監(jiān)管當(dāng)局加快金融的立法，如果2006年再不準(zhǔn)備，別人就會強占你的市場，好的東西都被別人拿走了。 王世渝：如果你的企業(yè)真的是這樣的話，我沒有看過你的財務(wù)報表，你的企業(yè)是一個很簡單的。李堅平：在座所有的專家對瑞思都有研究，我這里不講瑞思的好事，在座的專家一定知道十多年前我們的一個華僑專家，開始搞收購、兼并的道路，將中國的企業(yè)玩了透，中國的整個金融專家才恢復(fù)過來，到境外上市，房地產(chǎn)行業(yè)是否有國家戰(zhàn)略，是否有國家的利益，我的意思，為什么新加坡、香港的可以來購買，中國人差在哪里，為什么我們的主管部門不能組織我們的企業(yè)走出去，所以我認為，要提出這個問題，瑞思我就不講了。我提的問題是面對90％以上的小的房地產(chǎn)商，現(xiàn)在的市場是銀行、房地產(chǎn)、券商、保險公司、財政部、共同的六方會談。晴天送傘，雨天收傘，所以我感覺銀行對于房地產(chǎn)是很致命的，必須要迫切改變第二，我建議，昨天開會這里是六方會談，現(xiàn)在非常有必要，要進行金融的房地產(chǎn)的六方會談，不是名義的喧嘩和取丑，我現(xiàn)在做民間資本，我們主要是為項目找資金，為資金找項目。永和豆?jié){和房地產(chǎn)是不能結(jié)合的，但是實際上是存在的。 李堅平：感謝各位，我有一個想法，會議兩天了，我也是第一次來博螯，我是一個民間金融服務(wù)商，我介紹一下，因為我原先在95年之前，做了18年的商業(yè)銀行的工作，95年至今我做了十年民間金融工作，主要在上海和香港為民營企業(yè)的資本市場服務(wù)，參加了兩天會議很有感觸。真的能計算帳的一定要將物價的價格壓低，才可以滿足租金的回報率。幾樣事情：第一我們的稅收，做信托大部分是希望別人長期持有產(chǎn)品，所以稅收是有減免的，我們的租賃是除了5％的營業(yè)稅和3％的管理費外，還有其他的費用。 中國的環(huán)境是不同的，同樣的制度，這些理論很簡單，翻譯過來就可以用了，在中國的土壤是不同的，所以我們要培養(yǎng)誠信的環(huán)境。來源于什么，誠信的體系建立不起來，監(jiān)管部門也明白，新加坡的條例，澳大利亞的條例得已經(jīng)翻譯給有關(guān)的部門。其實中國嚴格意義上沒有瑞思，前幾個問題可以結(jié)合起來談，瑞死一定要現(xiàn)有法律，而且監(jiān)管部門不會再犯錯誤，一定要有嚴厲的法規(guī)體系建立起來，才有中國的瑞思，我們這些做信托公司的人，我們感覺我們的腦袋各方面的思維不比他們笨，也不是不知道怎么做。實際上中國未來的發(fā)展，我認為也會出現(xiàn)超級的公司，可能未來的10年會出現(xiàn)管理上千億的信托公司。但是中國信托有200份的限制。我們也可以到美國發(fā)瑞思，從現(xiàn)實來講，房地產(chǎn)融資多了一條渠道，2006年金融要全面開放，實際上去年年底，北京的外資銀行已經(jīng)開辦人民幣了，上海和深圳開放得更糟，今年年底外資人民幣必須要開放。第四，國際化，外資銀行、外資資金必將成為中國房地產(chǎn)新的力量，目前來說，拿事實來說話，香港已經(jīng)開放了瑞思可以收購海外的物業(yè)到香港上市。實際上土地開發(fā)信托也可以介入了，實際上開發(fā)商一分資金也沒有，但是信用好，有政府擔(dān)保，我可以根據(jù)你的信用給你做土地開發(fā)信托，在這種情況下，目前必須將市場的優(yōu)勢和信托的優(yōu)勢結(jié)合起來做。注重了信托這種特殊的制度
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