【正文】 ，就全有問題了，所以雞蛋不要放在一個籃子里，銀監(jiān)會也意識到這個問題，去年出了一個房地產(chǎn)業(yè)信托管理暫行辦法，主要是限制房地產(chǎn)信托，這為中國打下了基礎(chǔ)，五億以上規(guī)模，三年以上的期間等等。 　　第二就是大力發(fā)展以產(chǎn)業(yè)投資為基金的房地產(chǎn)的投資基金，比如像買進“保立”（音）這樣的產(chǎn)品，賣到一千份、兩千份這樣的產(chǎn)品等等。此前一路高歌猛進的中國地產(chǎn)行業(yè)集體陷入低潮。 樣本別墅式住宅 客座主持陳基強：開場有一點怪，今天在座的五位都是解決困難的人，但是你們是否發(fā)覺，我們里面沒有發(fā)展商，有困難的人不再這里，提出解決方案的有五個，我知道下面有很多的發(fā)展商，等一會兒你們有問題希望臺前、臺后的人互相互動，提出問題，讓我們上面的五位專家有解決方案的機會。發(fā)展商解決資金的來源的問題，是中國今后房地產(chǎn)改革的最重要的一環(huán)，如果我們說，目前房地產(chǎn)出現(xiàn)價格的調(diào)整，成交量的調(diào)整，只是一個短暫的周期性的回落的話，結(jié)構(gòu)性的問題，對于中國房地產(chǎn)今后幾十年，甚至幾百年的發(fā)展，就顯得更加重要，絕大多數(shù)發(fā)達國家中，發(fā)展商的融資的主要渠道是通過資本市場，而不是通過銀行代管，也就是說間接投資。中國應(yīng)該有自己的資本使臣，滿足房地產(chǎn)發(fā)展所需要的資金需求，而且目前，我認為面臨一個更加嚴峻的情況，外國資金大量的涌入，大家在媒體中間看到，摩根等很多的資金蜂擁涌入，不是購買一個單位，而是購買一棟。 這個問題實際上我要呼吁，第一要大力發(fā)展中國內(nèi)部的被自己發(fā)展商融資、集資的資本市場。第二，將所有的土地變成了招、拍、掛，所有的付款要在半年甚至一年內(nèi)支付。這些便宜的錢在哪里？我想對我們更有幫助。最近媒體采訪我比較多，包括城市網(wǎng)、北京晨報，我已經(jīng)將融資多元化講了，今天將觀點再提一下。實際上我們已經(jīng)出現(xiàn)了很多的新生事物，例如2002年7月8日發(fā)的信托，拉開了房產(chǎn)的信托之路。 信托具有靈活性和普遍性的特點，信托不但可以給開發(fā)商貸款，還可以股權(quán)投資的形式進入開發(fā)商，可以優(yōu)先購買權(quán)的形式，甚至可以做財產(chǎn)型的信托，你是上市公司的股東，沒有時間管理股票，可以講表決權(quán)委托給信托公司，參與上市公司的管理，做表決權(quán)的行為。 第三、當(dāng)前，中國房地產(chǎn)金融來講，信托加銀行的模式是中國房地產(chǎn)的主流模式，銀行資金很大，受121文的限制，等等的制約不靈活，信托很靈活。這是我講的信托加銀行。今年年底香港會發(fā)第一只瑞思，新加坡有五只。瑞思是一種可以上市流通的運用信托制度的金融產(chǎn)品，投資房地產(chǎn)的金融領(lǐng)域產(chǎn)品，中國的房地產(chǎn)投資信托，寫字樓，還有就是工業(yè)地產(chǎn)，我們的中國房地產(chǎn)信托投資計劃，可以用于普通住宅也可以，運用的方式也很多，可以是貸款的形式，股權(quán)的形式。 我們的國民經(jīng)濟再發(fā)展，信托有自身的制度優(yōu)勢，我們做了比較，美國的北方信托公司管理2萬多億元美元，任何基金都可以叫做信托基金，基金不一定是信托。李曉東：新加坡的瑞思都是跟澳大利亞學(xué)習(xí)的，澳大利亞是瑞思集中度最高的國家，它的商業(yè)物業(yè)43％是由瑞思持有的，新加坡是緊跟澳大利亞。 我一個產(chǎn)品要25萬元，我就要說其他的產(chǎn)品沒有我的產(chǎn)品好，這是因為法規(guī)造成的，他們的營銷方法我們都有交，現(xiàn)在的問題是法規(guī)的滯后。但是中國不會有這樣的情況。首先我們都是中國人，不同的教育，或者不同的系統(tǒng)，或者再夸張一點，每一個管國際信托的公司，一定要與國際的信托公司合作，各占50％，我認為政府是否想作這件事情，或者是否需要，或者是否準備做這個合作，各占50％，我認為政府是否想作這件事情，或者是否需要，或者是否準備做這個。他們正在談?wù)撊鹚家部梢缘姐y行貸款，準備提高到60％—70％，我們的財務(wù)制度也要改，瑞思有一百年的期限，只是到了最后的二十年才可以提折舊，我們的房地產(chǎn)只要提折舊，33％的所得稅還有租賃稅要交，現(xiàn)在外資都要購買中國的房地產(chǎn)，他們認為中國的物業(yè)是不成熟不規(guī)范的環(huán)境，這樣的話，他們對中國物業(yè)的回報要求要比新加坡的高。第二，美國用了非常久的夾層貸款的財務(wù)工具。至少因為我的經(jīng)歷，至少有兩點，我感覺對于整個市場是無法交代的，商業(yè)銀行的運轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)的運轉(zhuǎn)完全是兩張皮，就是說，現(xiàn)在商業(yè)銀行將賣豆?jié){的和搞房地產(chǎn)都混淆在一起，所有的貸款就是一年期，超過就是預(yù)期和不良貸款，所以從長期來看是不存在的?，F(xiàn)在所有銀行的責(zé)任，如果是房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)也會體驗到，如果賣房了，銀行找上來了，就是要放貸，雪中送炭是不可能的。這是一個非常普遍的現(xiàn)象，這里不談中海、順馳、因為我們中國這樣的房地產(chǎn)商不多，他有許多客觀的歷史條件，他們在資本市場、資金市場上的表現(xiàn)已經(jīng)達到一定的高度。我這樣講，我認為李總利害，我們談了半天沒有掌聲，下面是否可以提出一些問題，今天不收錢，大家可以交換意見，這樣才叫做論壇。這一點也希望通過講臺反應(yīng)到有關(guān)的主管部門去。 陶冬：天津已經(jīng)有地產(chǎn)銀行，實際上中國金融體制改革已經(jīng)處于前沿，中國也在尋求金融創(chuàng)新，包括四大國有銀行的改制上市，這些已經(jīng)擺在前端的位置，作為地產(chǎn)提出很多新的課題，實際上歸結(jié)起來就是讓國際的瑞思沖擊一下中國的房地產(chǎn)金融，實際上是互動的。 其次是中國的信托投資機構(gòu)是金融機構(gòu)，你在四個城市，我想每個項目融資一、二億元不是很難?？妥鞒株惢鶑姡簞偛沤o了很多的融資路線，第一個問題要問題你自己，你的公司將來想如何走。 他們到底做什么業(yè)務(wù)，基本上是管理房地產(chǎn)的基金、房地產(chǎn)的借錢服務(wù)、幫你去怎么樣，他們的投資銀行主要分兩部分，一是傳統(tǒng)的投資服務(wù)，另外一部分是管理房地產(chǎn)基金。陶冬也說了不希望外資進來，如果是外債進來，可能會造成金融危機，如果短期的資金會造成金融泡沫的風(fēng)險。所謂的瑞思他們拿著別人的錢給別人回報，這是不太可能的李堅平：我并不是講瑞思的概念，境外的資金可以通過信托進行理財。我為什么不找地產(chǎn)商，朱總理在93年就規(guī)定，中國的房地產(chǎn)不上市，所以我看了一下，朱總理的話到現(xiàn)在，基本上通過正門上市的房地產(chǎn)公司只有深圳的幾家，不讓房地產(chǎn)公司上市，所以這一行的也不去找他們。 李堅平：以前有很多非金融的東西，中國的金融發(fā)展慢這是因為政府的政策導(dǎo)向，現(xiàn)在政府覺得這種東西和國際慣例是不接軌的，國際認為金融還是金融的事，最近發(fā)展商感覺貸款的門檻高了。