房地產(chǎn)融資新途徑探討-全文預(yù)覽
【正文】 優(yōu)勢，在房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新必定是擔(dān)當(dāng)重任的。 到目前為止，有更多的融資之路，有信托和境外的瑞思，剛才提的還有就是上市，包括萬科在國內(nèi)上市，首創(chuàng)在香港上市。融資的路徑哪些是可行的，還有今天提了國際化，這是因為當(dāng)前國際金融市場的形勢和中國金融市場開放的需要，我們房地產(chǎn)商走出國外的一種態(tài)勢。 主持人楊熙：陶總講的是基金對成熟物業(yè)的購買或者是長期的持有上，普遍的發(fā)展商在開發(fā)商，筒子也是特別關(guān)注的請孫飛博士發(fā)表一下高論。這與以前的一次規(guī)劃，每戶支付一萬元，長期滾動是完全不同的。第二，在這個問題得到解決以前，需要有某種形式限制海外土地資金的涌入。這后面意味著什么，我認(rèn)為意味著海外土地基金發(fā)展商和中國發(fā)展商之間的競爭已經(jīng)拉開了帷幕。李嘉誠之所以成為李嘉誠是因為有香港股市，美國地產(chǎn)的大亨已經(jīng)破產(chǎn)了，但是在電視里面紅得發(fā)紫，之所以有他八十年代、九十年代的紅火，是因為他在發(fā)行垃圾債券，股市、債市是正常的經(jīng)濟趨向成熟的房地產(chǎn)市場主要的融資渠道。不要說我們光是吹。中國樓市將何去何從？地產(chǎn)業(yè)如何面對政府宏觀調(diào)控的習(xí)慣性動作？ 中國房地產(chǎn)的年度思想論壇 — “地產(chǎn)進化論：宏觀調(diào)控下的物種選擇”2005（博鰲）房地產(chǎn)論壇”于2005年8月4日8月7日在中國海南博鰲再啟大幕。 第三要催生以購買和持有成熟物業(yè)的房地產(chǎn)投資物業(yè)的（英文）。信托公司也開始了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的一個探索和實踐，信托公司專業(yè)化的經(jīng)營的趨勢開始顯現(xiàn)，比如說我們聯(lián)華信托構(gòu)筑了一個專業(yè)的信托服務(wù)平臺和一個品牌，專門為房地產(chǎn)商提供服務(wù)，也提供一些創(chuàng)新型的房地產(chǎn)的產(chǎn)品，這是我們整個房地產(chǎn)業(yè)鏈出現(xiàn)的一個重要的產(chǎn)品，“聯(lián)信保密”最近受到關(guān)注比較多，主要是借鑒海外的一個做法，先募集資金，它是一個混合型的做法，有貸款、有投資。房地產(chǎn)信托在信托里面一直是一個比較重要環(huán)節(jié)，從03年1212號文件出臺，我記得是6月13號頒布，我們公司是6月12號開業(yè)，當(dāng)時27號我們跟中央電視臺做了一期節(jié)目，銀行收緊房貸、信托趁虛而入，兩年的實踐證明了這一點，一方面銀行改革的深入，由于銀行受資本沖擊率各方面的影響，貸款規(guī)模的增長受到了一些限制，現(xiàn)在各家銀行在不斷的引進戰(zhàn)略投資者上市，其實它是擴大它的分子，所以說風(fēng)險資本增加，受到了影響。第二、講一下信托到底能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來些什么。因為一個健康的市場直接融資和間接融資應(yīng)該是在一定的比例，如果你開發(fā)商的比例比較低，你只出一成的風(fēng)險，銀行的風(fēng)險再控也控制不住的，所以說直接融資的比例需要提高，這是一個傳統(tǒng)融資的一個流程，今后可能需要資本市場的參與。 由于存在上面的一些問題，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融的變革時代我認(rèn)為正在來臨，以央行1212號文件推出為標(biāo)準(zhǔn)，國家對宏觀調(diào)控的措施正在加強，土地、房貸都雙收緊，一個是房地產(chǎn)付款的周期不斷的縮短，第二銀行對購買地的這些銀行都停止，要求四證齊全。 第二、我們國家的使臣購房比例過大，達到了78％，這個比例比歐美還要過，租賃市場滯后，由于租賃市場缺乏，租金對房價的指導(dǎo)體系建立起來了。什么原因呢？就是中國的房地產(chǎn)都比較少見的預(yù)售制度，另外主要靠拖欠，原來的土地都是簽下來了付一點點錢，用蓋房子的錢再去繳土地錢，還有就是拖欠施工隊的錢，整個自有資金占的量非常少，根據(jù)我們的統(tǒng)計自有資金占房地產(chǎn)開發(fā)不到17％，來自于銷售回款這方面的資金比例達到了41％，在房地產(chǎn)市場長期缺乏機構(gòu)投資人的，剛才講的是國外的一些保險融資，養(yǎng)老金等都可以投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而在中國保險公司按目前的法規(guī)是不能直接投資于房地產(chǎn)的，養(yǎng)老、企業(yè)年金等都不可以開發(fā)，還有我們國家的產(chǎn)業(yè)基金一直都不行，所以中國現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)資金的金融都集中在銀行的體系上。但是這么一個龐大的房地產(chǎn)市場，我們國家缺乏一個非常健全有效的房地產(chǎn)金融體系，經(jīng)常講的金融體系是一個房地產(chǎn)金融機構(gòu)的一個體系，在我這方面我們國家完整的一個體系應(yīng)該是由商業(yè)銀行、一些在美國的儲貸會，包括房地產(chǎn)信托等來組成，同時還需要有一個完善的市場體系，就是要有一個交易的二次市場體系。講到房地產(chǎn)金融，先要講到房地產(chǎn)，應(yīng)該說房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，這一點不會有一些爭議，有一些佐證可以講，一個是人均GDP，隨著GDP不斷提升，城市化率不斷提升。 第三、關(guān)于房地產(chǎn)信托的一些東西， 第二、還有一個觀點，我感覺房地產(chǎn)變革時代正在來臨。在中國城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)構(gòu)成中間，房產(chǎn)這一塊也是最主要的構(gòu)成，占了48％，同時中國的房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)階段仍然面臨一個新的發(fā)展機遇，包括根據(jù)我們國家的“十五規(guī)劃”，要求人均住宅要達到22平米，整個住房的數(shù)量在整個十五期間應(yīng)該有21億平米的目標(biāo)，應(yīng)該說這一塊需求還是非常大的。 第三、這個房地產(chǎn)金融體系因為有欠缺，通過信托、基金等等的管道融資的渠道并不同場，一些民間的集資行為第一是成本高，第二在中國現(xiàn)有的法律環(huán)境下還是非法的一種狀態(tài)，大量的房地產(chǎn)開發(fā)的資金其實是依靠消費回款和政府的土地生成來支持的。投機的操作是偏向于做高檔的樓盤。上海做莊非常容易，機構(gòu)投資人的參與應(yīng)該能夠使這個市場趨于理性，現(xiàn)在證券市場逐漸開始向理性回歸。單純依靠銀行融資的途徑面臨一個調(diào)整，銀行的貸款，有人覺得是因為宏觀調(diào)控臨時性的銀行貸款收緊，其實我個人認(rèn)為這種趨勢應(yīng)該是長期的，不可逆轉(zhuǎn)的。02年信托法和信托投資管理辦法，以及資金管理辦法為標(biāo)志，信托開始了重新的出發(fā)，原來發(fā)債、吸收存款這些信托本身去融資的方法，現(xiàn)在都不允許了，我們現(xiàn)在的公司比較類似于募私的產(chǎn)業(yè)基金， 從02年至今整個行業(yè)發(fā)展總體比較快的，到04年底，現(xiàn)在按照管理的資產(chǎn)已經(jīng)達到兩千億，為國民經(jīng)濟做出了積極的貢獻，當(dāng)然這中間也有個別的信托公司，德國是“德龍系”的資金不斷出現(xiàn)風(fēng)險，現(xiàn)在正在不斷的出臺一些政策，其中即將要出臺是對信托公司要進行分類管理，分成五類，不同的信托公司有不同的經(jīng)營范圍，不同的業(yè)務(wù)品種，不同的支持。由于這個信托的介入，加快了你項目的周期，減少了你占用資金的時間，運用得當(dāng)可以降低整體財務(wù)費用的降低。因為你門檻較高，我讓勞動力雞蛋放在一個籃子里，交給一個開發(fā)商，一個項目出問題
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