【正文】 216。第 二十一 夾層貸款216。 本方式適用于出租率高、現(xiàn)金流好的物業(yè)。租賃融資，出租人與承租人租賃雙方對租賃物業(yè)簽訂長期租賃合同，出租人以長期租賃合同為依據(jù)，向金融機構(gòu)申請長期抵押貸款。 這里討論的融資租賃尚不是真正意義上的融資租賃，在這里是指通過租賃進行融資的方式。 目前國內(nèi)尚未出臺 《 融資租賃法 》 ，融資方面法律主要通過 《 中國合同法 》 來約定。167。 《 建設(shè)部關(guān)于修改 城市商品房預(yù)售管理辦法 的決定 》 修正）167。主要的法律法規(guī)167。216。號文件 ”中規(guī)定： “只對主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)姆课莅l(fā)放按揭貸款 ”，這是對消費者貸款的限制，同時也限制了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源 ——216。 《 關(guān)于金融信托投資公司委托貸款業(yè)務(wù)規(guī)定 》167。 其融資成本高，一般為中小開發(fā)商所用。 2023年 1月，東方通信 (600776)發(fā)布公告稱，該公司于今年 1月24日與工商銀行杭州高新支行、杭州三和置業(yè)有限公司簽訂了委托貸款借款合同，將其自有資金 700萬元委托工行杭州高新支行貸款給杭州三和置業(yè)有限公司 (浙江最大開發(fā)商之一的坤和建設(shè)集團的子公司 )，期限自 2023年 1月 25日至 2023年 1月 23日。但由于企業(yè)間或企業(yè)與個人間通過銀行進行一對一的委托貸款是合法的。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔(dān)貸款風(fēng)險。主要的法律法規(guī)167。房地產(chǎn)典當(dāng)總結(jié)和相關(guān)的法律法規(guī)總結(jié)216。房地產(chǎn)典當(dāng)216。216。》第十七 房地產(chǎn)典當(dāng)216?！?16。216。216。 冠城集團正在醞釀收購海開 .總結(jié)167。 2023年 8月，億城宣布收購北京晨楓家園。 有利于企業(yè)的長期發(fā)展。 缺點216。　　在城開集團的計劃中，包括了徐家匯 88號地塊及附近住宅區(qū)的徐家匯中心項目，預(yù)計投資總額將超過 200億元。收購與兼并案例分析216。 作為上海市政府全資擁有的投資控股型集團公司，上實集團是上海市政府于1981年在香港注冊成立的企業(yè)，也是上海市在海外建立規(guī)模最大、實力最強的綜合性企業(yè)集團。216。 《 企業(yè)債券管理辦法 》 、216。 現(xiàn)階段債券發(fā)行主要還是針對一些資本金比較雄厚、現(xiàn)金流狀況良好、具有很強財務(wù)實力和償債能力的大型企業(yè)。 還具有建立信譽、透明度高等優(yōu)勢。 它具有快速便捷靈活的特性，通常情況下，企業(yè)債從審批到發(fā)行，一般至少要半年，而短期融資券從審核到發(fā)行只要半個月時間就可以。 短期融資券的優(yōu)缺點分析金地申請的是期限為 1年的短期債券，這類短債的利息成本通常在 3％以下，由于年初是房地產(chǎn)企業(yè)資金相對緊張的時期，利息水平可能在 ％左右。 據(jù)悉， 2023年短期融資券的發(fā)行規(guī)模將達(dá)到 2023億元到 3000億元，在房地產(chǎn)企業(yè)中除了金地集團、復(fù)地集團、首創(chuàng)集團外，金融街、萬科 A和浦東金橋均發(fā)布公告，擬分別發(fā)行短期融資券。216。短期融資券216。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發(fā)行債券的主體要求嚴(yán)格。216。第十五 房地產(chǎn)企業(yè)債券216。房地產(chǎn)項目合作相關(guān)的法律和法規(guī)216。此次交易還需要天津市政府相關(guān)部門審批。 8月 22日，金地集團與 ING房地產(chǎn)合作，以天津格林世界項目為起點，聯(lián)合運作金地集團在各主要城市的房地產(chǎn)項目。 項目層面融資，融資具有短期性：216。最后，天鴻通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的方式，與中信發(fā)行信托。 要點： A、股東借款、注冊資本的 法律文件： 《 股東貸款合同 》 4.167?！?中外合作公司章程 》 2.第四步：167。 要點： A、因契稅問題：交易價格與轉(zhuǎn)讓價格不一致，差異另作處理；第三步：167。B、注冊資本 1000萬元人民幣； 天鴻與第三方成立內(nèi)資公司。 要點： A、落實和明確 《 備忘錄 》 中已達(dá)成一致的實質(zhì)內(nèi)容第一步：167。 房地產(chǎn)項目股權(quán)合作是指在房地產(chǎn)項目公司層面上的以股權(quán)方式進行的合作。 《 外商投資企業(yè)法 》 、216。 但對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要求較高；167。 《 規(guī)定 》 首次在法規(guī)中允許境外公司的股東以其持有的境外公司股份或者增發(fā)股份作為支付手段，購買境內(nèi)公司股東的股權(quán)或境內(nèi)公司增發(fā)的股份。房地產(chǎn)私募最新動態(tài)和總結(jié)最新動態(tài)167。優(yōu)點216。 公司設(shè)立地點可以考慮深圳、上海浦東、天津，經(jīng)對比和咨詢律師意見，優(yōu)先選擇上海浦東。案例總結(jié) 外資主要為財務(wù)投資人，當(dāng)項目收益能滿足投資者要求后，多余的利潤可以多分配給國內(nèi)開發(fā)商；216。本結(jié)構(gòu)對國內(nèi)開發(fā)商的優(yōu)點 ：216。216。案例優(yōu)缺點分析167。167。216。Offering）的公開發(fā)行而言，即指通過非正規(guī)金融市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資人，引入風(fēng)險投資者和策略投資者 第十三 房地產(chǎn)公司私募私募融資（ Private由于現(xiàn)階段國內(nèi)存在法律障礙 但由于近期政策（六部委 《 意見 》）和 REITS業(yè)績表現(xiàn)欠佳的原因，短期內(nèi)很難有新的商業(yè) REITS會上市；216。 國內(nèi)現(xiàn)階段缺少配套的稅收優(yōu)惠。優(yōu)點167。渤?；鸬慕Y(jié)構(gòu)發(fā)起人 向公眾發(fā)行渤海基金托管人 渤海產(chǎn)業(yè)投資 管理公司產(chǎn)業(yè)投資發(fā)起 認(rèn)購?fù)泄芎贤?委托管理投資監(jiān)管 管理 渤?；鹪圏c初期計劃以契約型形式設(shè)立，首期資金募集 50－ 60億元，采用私募發(fā)行方式，在渤?；疬\作一定時期，后續(xù)的 140－ 150億元資金，欲探索普通投資者參與認(rèn)購的公募發(fā)行方式 。 該基金目前至少選定了三個項目，其中一個就是空客天津項目；另外兩個分別是中石化煉化項目和濱海新區(qū)區(qū)內(nèi)交通建設(shè) 首期的發(fā)起機構(gòu)為中國人壽保險（集團）公司、國家開發(fā)銀行、全國社會保障基金理事會、郵政儲蓄銀行、中銀集團投資有限公司以及天津泰達(dá)投資控股有限公司。 第一支國內(nèi)人民幣產(chǎn)業(yè)基金－渤海產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)進入實質(zhì)性操作階段。 2023年 12月 21日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(，簡稱 “越秀 REITs”)在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。BVI將四家 BVI公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 “越秀 REITs”。216。216。它實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。 《 上市公司章程指引（ 2023） 》216。 《 證券法 》216。 可以預(yù)見，外資也會積極參與到國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的非公開發(fā)行中來，國內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市企業(yè)會成為外資追逐的目標(biāo)，隨著 《 上市公司收購兼并管理辦法 》 實施后，外資會通過非公開發(fā)行來實現(xiàn)對 A股公司股權(quán)的爭奪；167。167。G唐鋼、 G新鋼釩、 G馬鋼、 G中化、 G云天化和 G武鋼等均提出了相關(guān)的融資方案，但目前尚未有房地產(chǎn)企業(yè)提出相關(guān)方案。、 G名流、 G陽光等。 216。 8月 11日，珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司（ G華發(fā)， ）發(fā)行 5年期43萬手可轉(zhuǎn)換公司債券上市。 審批程序復(fù)雜，需先獲發(fā)改委同意，再進入證監(jiān)會發(fā)審委的審核程序 ；167。 它賦予上市公司兩次籌資機會：先是發(fā)行附認(rèn)股權(quán)證公司債，這屬于債權(quán)融資；然后是認(rèn)股權(quán)證持有人在行權(quán)期或者到期行權(quán)，這屬于股權(quán)融資。216。 2023年 5月 12日證監(jiān)會正式公布了 《 上市公司證券發(fā)行管理辦法 》 ，辦法規(guī)定上市公司可以公開發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 (簡稱 “分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 ”)。 公司在募集到新資本同時增加總股本的比例背景下，每股凈資產(chǎn)也不會得到大幅提升；167。 還能夠引進戰(zhàn)略投資者提升公司治理，167。此次收購將增加冠城股份公司土地項目儲備約為 55萬平方米 ,為公司未來幾年帶來約 40億元的銷售收入，公司的凈資產(chǎn)也從 。 Limited發(fā)行不超過 7272萬股流通 A股，購買 Starlex持有的北京京冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100%股權(quán)。境外戰(zhàn)略投資者的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國務(wù)院相關(guān)部門事先批準(zhǔn)。 發(fā)行對象為非公開發(fā)行股票的特定對象應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：　　 (一 )特定對象符合股東大會決議規(guī)定的條件；　　 (二 )發(fā)行對象不超過十名。216。216。 萬科首次發(fā)行可轉(zhuǎn)債是在2023年６月１３日，融資額為１５億元，其融資額幾乎相當(dāng)于萬科上市１１年來的總?cè)谫Y額，期票面利率為１．５％，轉(zhuǎn)債期限為５年。 增發(fā)、配股對上司公司業(yè)績有嚴(yán)格的要求；167。增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。沒有時間間隔發(fā)行規(guī)模 最近三個會計年度實現(xiàn)的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息 凈資產(chǎn)收益率 選擇配股的僅有 2家。 再融資新規(guī)實施到 2023年 7月底為止，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有 96家上市公司實施了再融資或提出再融資意向；216。分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 ：上市公司可以公開發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券；216。房地產(chǎn)領(lǐng)域的中國預(yù)托憑證的總結(jié)216。 中國日報商業(yè)周報報道，不久將有 4只紅籌股獲準(zhǔn)通過發(fā)行中國預(yù)托證券 (CDR)的資格。216。 國內(nèi)證監(jiān)會目前還未正式開放這種融資途徑 CDR是海外公司在中國內(nèi)地上市集資的一種方式，投資者購買 CDR就相當(dāng)于購買海外公司的股票。第十 中國預(yù)托憑證（ CDR）216。 １９９３年青島啤酒、此后還有上海石化、馬鞍山鋼鐵、儀征化纖等八家，他們的主掛牌在香港，同時通過全球存托證方式（GDR）和美國存股證方式（ ADR）分別在全球和美國紐約證券交易所上市；216。第九 存托憑證（ DR）上市216。 集團可以通過上市公司這個融資渠道，進行資產(chǎn)的重組；216。 而對華潤集團來說，即沒有喪失對物業(yè)的控制，又獲得大量的現(xiàn)金。迅速完成了其業(yè)務(wù)模型的轉(zhuǎn)變，形成“住宅 +大型商場 ”業(yè)務(wù)架構(gòu)。借殼上市案例分析華潤集團華潤置地香港大陸北京華潤大廈上海華潤時代廣場深圳華潤中心控股擁有產(chǎn)權(quán)收購32億收購款借殼上市案例分析216。 二是要遵守上市國家或地區(qū)的法律和規(guī)章。劣勢167。216。綠城控股在私募后再發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券；216。Investment組成的國際戰(zhàn)略投資者，募集資金 ，且其中 易所掛牌上市。市場一直擔(dān)心中國政府會推出壓抑樓市炒風(fēng)的措施，投資態(tài)度亦轉(zhuǎn)趨審慎，中國地產(chǎn)股頓時失去吸引力。境內(nèi) 設(shè)立申請上市ＳＯＨＯ現(xiàn)代城、博鰲蘭色海岸建外ＳＯＨＯ、長城腳下的公社國內(nèi)控股項目造殼上市案例分析由于下面原因，上市計劃擱淺：216。 造殼上市是指國內(nèi)欲上市的公司首先通過控股、合資或直接設(shè)立附屬公司等方式，與境外未上市公司確立一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系，然后該境外公司取得上市地位后，國內(nèi)企業(yè)通過該境外公司，注入國內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，從而達(dá)到境外上市的目的。 《 禁止證券欺詐行為暫行辦法 》 ；216。買殼上市相關(guān)的法律法規(guī)216。216。買殼上市的最新動態(tài)和總結(jié)最新動態(tài)216。劣勢167。買殼上市的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 ST華豐是以筆業(yè)為主業(yè)的上市公司，長期以來經(jīng)營不景氣，大股東頻繁更換，是一個合適的殼公司；216。 由于直接上市門檻很高，審批時間長，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請受到宏觀調(diào)控影響大，不可能有大批房地產(chǎn)企業(yè)上市。 一是中國內(nèi)地有關(guān)法律、法規(guī)、政策；167。 國內(nèi)上市對國內(nèi)企業(yè)來說相對簡單，但受政策影響大（如 19921999年限制房地產(chǎn)企業(yè)上市）；216。境外 IPO最新動態(tài)和總結(jié)最新動態(tài)216。劣勢167。 上市過程簡單；167。 毛利： 2023年 7月 14日，富力與香港主板正式交易，以 ，收市價為 港幣。 總資產(chǎn)： 167。167。167。167。 2023年，富力與摩根士丹利、上海盛融公司成立合資公司，收購北京富力雙子座寫字樓 B座，以提升自身品牌價值。 2023年富力集團出資 15個億在珠江新城興建兩個超五星級酒店，以作為上市優(yōu)良資產(chǎn)。 國內(nèi) A股上市公司的境外分拆上市國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外上市情況216。 《 上海交易所上市規(guī)則 》167。國內(nèi) IPO相關(guān)的法律法規(guī)國內(nèi)上市方面法律法規(guī)有 :167?！　　　?總結(jié)216。 1999年下半年，針對房地產(chǎn)企業(yè)的上市禁止解除，但政策上對房地產(chǎn)企業(yè)上市仍然采取謹(jǐn)慎態(tài)度。 由于為股權(quán)融資，所以融資成本相對較高；167。167。國內(nèi) IPO的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。0%，募集資金總額為 。 國內(nèi) IPO上市是指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，首次在國內(nèi)主板 A股或 B股上市融資，目前，我國滬深兩市共有 90家房地產(chǎn)上市公司。 考慮到保險資金對于安全性的要求，可以預(yù)見保險資金對于房地產(chǎn)投資的門檻會制定的比較高，投資方向多選擇風(fēng)險低，回報穩(wěn)定的長期投資，如購買成熟物業(yè)等。 保險資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域已為期不遠(yuǎn)。而值得注意的是四家保險公司是以合伙的形式開始了這次項目選秀。 資金量大，雖然也受 200份限制，但沒有實質(zhì)影響；劣勢167。216。 《 辦法》 出臺后，保險公司的投資計劃可以采取債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式投資基礎(chǔ)設(shè)施。第三　保險投資計劃216。和 、中國銀監(jiān)會 216。信托相關(guān)的法律和法規(guī)216。政策鼓勵一批實力強、業(yè)務(wù)精的信托公司擴大業(yè)務(wù)、做大做強。信托最新動態(tài)和總結(jié)　　　　　　 最新動態(tài)167。在實際操作中，開發(fā)商沒有把信托財產(chǎn)委托給信托公司，這樣對于信托公司和投資者風(fēng)險較大；167。 費用雖然比銀行高，但比股權(quán)類融資低；167。財產(chǎn)信托融資模式案例分析216。財產(chǎn)信托 融資模式