房地產(chǎn)融資途徑-wenkub.com
2025-06-22 00:23 本頁面
【正文】 房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費(fèi)。在租賃業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國、英國等西方國家，融資租賃業(yè)年平均增長達(dá)30%，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。（3）中國企業(yè)債券信用評級系統(tǒng)尚未形成，信用評級機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果的可信性、客觀性和準(zhǔn)確性仍有待探討。但由于以下原因，中國房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模很小。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，將在一定程度上疏通資金循環(huán)的梗阻。 中國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資，具有以下方面的積極作用：（1）有利于完善中國房地產(chǎn)金融市場。二級市場是指一個專門經(jīng)營房地產(chǎn)抵押貸款，即買、賣抵押貸款的市場，通常是以政府或政府支持的少數(shù)有實(shí)力的特設(shè)金融機(jī)構(gòu)從一級市場購買“抵押貸款”，經(jīng)過技術(shù)處理后以向社會公開發(fā)行有嚴(yán)格規(guī)定的有價證券的方式進(jìn)行(以購房者的按揭契約為基礎(chǔ)，經(jīng)過信用增強(qiáng)并經(jīng)過批準(zhǔn))。因此，中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏市場信用的一級市場；而二級市場尚不存在，因此中國房地產(chǎn)金融市場是不完備的。 （二）加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化，完善中國房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，泛指通過股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產(chǎn)市場資金的投融資過程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，其核心是房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄及運(yùn)行狀況等方面都無法達(dá)到規(guī)定的要求而無法通過上市途徑進(jìn)行融資。 （一）建立多層次的資本市場體系，提高直接融資比重 長期以來，中國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄，房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2%，目前在股票市場上進(jìn)行融資更加困難。第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形成互補(bǔ)的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化發(fā)展的角度看，它們可能會對募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。今年2月，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，%的股份。筆者一直認(rèn)為，中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制度。分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)ipo不具有可操作性。（二）香港上市優(yōu)點(diǎn)：1）如果ipo融資成功仍可進(jìn)入國際資本市場，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2）地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會成為上市障礙 缺點(diǎn)與難點(diǎn)：1）香港市場對國內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國內(nèi)市場高。:外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國的房地產(chǎn)開發(fā)很不規(guī)范，存在風(fēng)險較大，不會輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)對于緩解目前國內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。，“收購兼并”也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。soho中國和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都項(xiàng)目合作的系列協(xié)議。廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團(tuán)均在港上市。房地產(chǎn)企業(yè)融資新動態(tài)：海外的房地產(chǎn)基金一改對中國房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。 國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：毫無疑問，利潤率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場對證券市場上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風(fēng)險的存在。 從以上分析可以看出：盡管中國目前房地產(chǎn)企業(yè)采取以上不同的融資方式，但目前運(yùn)用發(fā)行股票、債券進(jìn)行融資的可能性很小；由于受到法律法規(guī)的限制，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展還有很多障礙；外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金由于受到諸多限制，目前也不能為房地產(chǎn)企業(yè)提供太多的資金。因此，中國債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的比重一直很低。（4）中國商業(yè)道德和信用體系沒有建立起來，令國外基金不敢輕易投資。而海外房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)采用的是以凈資產(chǎn)折扣方式定價。1995年以前，上市融資的房地產(chǎn)企業(yè)比較多，1995年以后國家嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資，200
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