【正文】 216。第 二十一 夾層貸款216。 本方式適用于出租率高、現(xiàn)金流好的物業(yè)。租賃融資，出租人與承租人租賃雙方對(duì)租賃物業(yè)簽訂長(zhǎng)期租賃合同，出租人以長(zhǎng)期租賃合同為依據(jù)，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。 這里討論的融資租賃尚不是真正意義上的融資租賃，在這里是指通過(guò)租賃進(jìn)行融資的方式。 目前國(guó)內(nèi)尚未出臺(tái) 《 融資租賃法 》 ，融資方面法律主要通過(guò) 《 中國(guó)合同法 》 來(lái)約定。167。 《 建設(shè)部關(guān)于修改 城市商品房預(yù)售管理辦法 的決定 》 修正）167。主要的法律法規(guī)167。216。號(hào)文件 ”中規(guī)定： “只對(duì)主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)姆课莅l(fā)放按揭貸款 ”，這是對(duì)消費(fèi)者貸款的限制，同時(shí)也限制了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來(lái)源 ——216。 《 關(guān)于金融信托投資公司委托貸款業(yè)務(wù)規(guī)定 》167。 其融資成本高，一般為中小開發(fā)商所用。 2023年 1月，東方通信 (600776)發(fā)布公告稱，該公司于今年 1月24日與工商銀行杭州高新支行、杭州三和置業(yè)有限公司簽訂了委托貸款借款合同，將其自有資金 700萬(wàn)元委托工行杭州高新支行貸款給杭州三和置業(yè)有限公司 (浙江最大開發(fā)商之一的坤和建設(shè)集團(tuán)的子公司 )，期限自 2023年 1月 25日至 2023年 1月 23日。但由于企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人間通過(guò)銀行進(jìn)行一對(duì)一的委托貸款是合法的。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。主要的法律法規(guī)167。房地產(chǎn)典當(dāng)總結(jié)和相關(guān)的法律法規(guī)總結(jié)216。房地產(chǎn)典當(dāng)216。216。》第十七 房地產(chǎn)典當(dāng)216?！?16。216。216。 冠城集團(tuán)正在醞釀收購(gòu)海開 .總結(jié)167。 2023年 8月，億城宣布收購(gòu)北京晨楓家園。 有利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。 缺點(diǎn)216?！　≡诔情_集團(tuán)的計(jì)劃中，包括了徐家匯 88號(hào)地塊及附近住宅區(qū)的徐家匯中心項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資總額將超過(guò) 200億元。收購(gòu)與兼并案例分析216。 作為上海市政府全資擁有的投資控股型集團(tuán)公司，上實(shí)集團(tuán)是上海市政府于1981年在香港注冊(cè)成立的企業(yè)，也是上海市在海外建立規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。216。 《 企業(yè)債券管理辦法 》 、216。 現(xiàn)階段債券發(fā)行主要還是針對(duì)一些資本金比較雄厚、現(xiàn)金流狀況良好、具有很強(qiáng)財(cái)務(wù)實(shí)力和償債能力的大型企業(yè)。 還具有建立信譽(yù)、透明度高等優(yōu)勢(shì)。 它具有快速便捷靈活的特性，通常情況下，企業(yè)債從審批到發(fā)行，一般至少要半年，而短期融資券從審核到發(fā)行只要半個(gè)月時(shí)間就可以。 短期融資券的優(yōu)缺點(diǎn)分析金地申請(qǐng)的是期限為 1年的短期債券，這類短債的利息成本通常在 3％以下，由于年初是房地產(chǎn)企業(yè)資金相對(duì)緊張的時(shí)期，利息水平可能在 ％左右。 據(jù)悉， 2023年短期融資券的發(fā)行規(guī)模將達(dá)到 2023億元到 3000億元，在房地產(chǎn)企業(yè)中除了金地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)外，金融街、萬(wàn)科 A和浦東金橋均發(fā)布公告，擬分別發(fā)行短期融資券。216。短期融資券216。債券融資比重小，主要原因是：一是我國(guó)對(duì)發(fā)行債券的主體要求嚴(yán)格。216。第十五 房地產(chǎn)企業(yè)債券216。房地產(chǎn)項(xiàng)目合作相關(guān)的法律和法規(guī)216。此次交易還需要天津市政府相關(guān)部門審批。 8月 22日，金地集團(tuán)與 ING房地產(chǎn)合作，以天津格林世界項(xiàng)目為起點(diǎn)，聯(lián)合運(yùn)作金地集團(tuán)在各主要城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 項(xiàng)目層面融資，融資具有短期性：216。最后，天鴻通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的方式，與中信發(fā)行信托。 要點(diǎn)： A、股東借款、注冊(cè)資本的 法律文件： 《 股東貸款合同 》 4.167。《 中外合作公司章程 》 2.第四步：167。 要點(diǎn)： A、因契稅問(wèn)題：交易價(jià)格與轉(zhuǎn)讓價(jià)格不一致，差異另作處理；第三步：167。B、注冊(cè)資本 1000萬(wàn)元人民幣； 天鴻與第三方成立內(nèi)資公司。 要點(diǎn)： A、落實(shí)和明確 《 備忘錄 》 中已達(dá)成一致的實(shí)質(zhì)內(nèi)容第一步：167。 房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)合作是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司層面上的以股權(quán)方式進(jìn)行的合作。 《 外商投資企業(yè)法 》 、216。 但對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要求較高；167。 《 規(guī)定 》 首次在法規(guī)中允許境外公司的股東以其持有的境外公司股份或者增發(fā)股份作為支付手段，購(gòu)買境內(nèi)公司股東的股權(quán)或境內(nèi)公司增發(fā)的股份。房地產(chǎn)私募最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)最新動(dòng)態(tài)167。優(yōu)點(diǎn)216。 公司設(shè)立地點(diǎn)可以考慮深圳、上海浦東、天津，經(jīng)對(duì)比和咨詢律師意見，優(yōu)先選擇上海浦東。案例總結(jié) 外資主要為財(cái)務(wù)投資人，當(dāng)項(xiàng)目收益能滿足投資者要求后，多余的利潤(rùn)可以多分配給國(guó)內(nèi)開發(fā)商；216。本結(jié)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)開發(fā)商的優(yōu)點(diǎn) ：216。216。案例優(yōu)缺點(diǎn)分析167。167。216。Offering）的公開發(fā)行而言，即指通過(guò)非正規(guī)金融市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資人，引入風(fēng)險(xiǎn)投資者和策略投資者 第十三 房地產(chǎn)公司私募私募融資（ Private由于現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)存在法律障礙 但由于近期政策（六部委 《 意見 》）和 REITS業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠佳的原因，短期內(nèi)很難有新的商業(yè) REITS會(huì)上市；216。 國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段缺少配套的稅收優(yōu)惠。優(yōu)點(diǎn)167。渤?；鸬慕Y(jié)構(gòu)發(fā)起人 向公眾發(fā)行渤海基金托管人 渤海產(chǎn)業(yè)投資 管理公司產(chǎn)業(yè)投資發(fā)起 認(rèn)購(gòu)?fù)泄芎贤?委托管理投資監(jiān)管 管理 渤?；鹪圏c(diǎn)初期計(jì)劃以契約型形式設(shè)立，首期資金募集 50－ 60億元，采用私募發(fā)行方式，在渤?；疬\(yùn)作一定時(shí)期，后續(xù)的 140－ 150億元資金，欲探索普通投資者參與認(rèn)購(gòu)的公募發(fā)行方式 。 該基金目前至少選定了三個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)就是空客天津項(xiàng)目；另外兩個(gè)分別是中石化煉化項(xiàng)目和濱海新區(qū)區(qū)內(nèi)交通建設(shè) 首期的發(fā)起機(jī)構(gòu)為中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司、國(guó)家開發(fā)銀行、全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)、郵政儲(chǔ)蓄銀行、中銀集團(tuán)投資有限公司以及天津泰達(dá)投資控股有限公司。 第一支國(guó)內(nèi)人民幣產(chǎn)業(yè)基金－渤海產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。 2023年 12月 21日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(，簡(jiǎn)稱 “越秀 REITs”)在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。BVI將四家 BVI公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 “越秀 REITs”。216。216。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。 《 上市公司章程指引（ 2023） 》216。 《 證券法 》216。 可以預(yù)見，外資也會(huì)積極參與到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的非公開發(fā)行中來(lái)，國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市企業(yè)會(huì)成為外資追逐的目標(biāo)，隨著 《 上市公司收購(gòu)兼并管理辦法 》 實(shí)施后，外資會(huì)通過(guò)非公開發(fā)行來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì) A股公司股權(quán)的爭(zhēng)奪；167。167。G唐鋼、 G新鋼釩、 G馬鋼、 G中化、 G云天化和 G武鋼等均提出了相關(guān)的融資方案，但目前尚未有房地產(chǎn)企業(yè)提出相關(guān)方案。、 G名流、 G陽(yáng)光等。 216。 8月 11日，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司（ G華發(fā)， ）發(fā)行 5年期43萬(wàn)手可轉(zhuǎn)換公司債券上市。 審批程序復(fù)雜，需先獲發(fā)改委同意，再進(jìn)入證監(jiān)會(huì)發(fā)審委的審核程序 ；167。 它賦予上市公司兩次籌資機(jī)會(huì)：先是發(fā)行附認(rèn)股權(quán)證公司債，這屬于債權(quán)融資；然后是認(rèn)股權(quán)證持有人在行權(quán)期或者到期行權(quán)，這屬于股權(quán)融資。216。 2023年 5月 12日證監(jiān)會(huì)正式公布了 《 上市公司證券發(fā)行管理辦法 》 ，辦法規(guī)定上市公司可以公開發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 (簡(jiǎn)稱 “分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 ”)。 公司在募集到新資本同時(shí)增加總股本的比例背景下，每股凈資產(chǎn)也不會(huì)得到大幅提升；167。 還能夠引進(jìn)戰(zhàn)略投資者提升公司治理，167。此次收購(gòu)將增加冠城股份公司土地項(xiàng)目?jī)?chǔ)備約為 55萬(wàn)平方米 ,為公司未來(lái)幾年帶來(lái)約 40億元的銷售收入，公司的凈資產(chǎn)也從 。 Limited發(fā)行不超過(guò) 7272萬(wàn)股流通 A股，購(gòu)買 Starlex持有的北京京冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100%股權(quán)。境外戰(zhàn)略投資者的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)務(wù)院相關(guān)部門事先批準(zhǔn)。 發(fā)行對(duì)象為非公開發(fā)行股票的特定對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：　　 (一 )特定對(duì)象符合股東大會(huì)決議規(guī)定的條件；　　 (二 )發(fā)行對(duì)象不超過(guò)十名。216。216。 萬(wàn)科首次發(fā)行可轉(zhuǎn)債是在2023年６月１３日，融資額為１５億元，其融資額幾乎相當(dāng)于萬(wàn)科上市１１年來(lái)的總?cè)谫Y額，期票面利率為１．５％，轉(zhuǎn)債期限為５年。 增發(fā)、配股對(duì)上司公司業(yè)績(jī)有嚴(yán)格的要求；167。增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。沒(méi)有時(shí)間間隔發(fā)行規(guī)模 最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)不少于公司債券一年的利息 凈資產(chǎn)收益率 選擇配股的僅有 2家。 再融資新規(guī)實(shí)施到 2023年 7月底為止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有 96家上市公司實(shí)施了再融資或提出再融資意向；216。分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 ：上市公司可以公開發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券；216。房地產(chǎn)領(lǐng)域的中國(guó)預(yù)托憑證的總結(jié)216。 中國(guó)日?qǐng)?bào)商業(yè)周報(bào)報(bào)道，不久將有 4只紅籌股獲準(zhǔn)通過(guò)發(fā)行中國(guó)預(yù)托證券 (CDR)的資格。216。 國(guó)內(nèi)證監(jiān)會(huì)目前還未正式開放這種融資途徑 CDR是海外公司在中國(guó)內(nèi)地上市集資的一種方式，投資者購(gòu)買 CDR就相當(dāng)于購(gòu)買海外公司的股票。第十 中國(guó)預(yù)托憑證（ CDR）216。 １９９３年青島啤酒、此后還有上海石化、馬鞍山鋼鐵、儀征化纖等八家，他們的主掛牌在香港，同時(shí)通過(guò)全球存托證方式（GDR）和美國(guó)存股證方式（ ADR）分別在全球和美國(guó)紐約證券交易所上市；216。第九 存托憑證（ DR）上市216。 集團(tuán)可以通過(guò)上市公司這個(gè)融資渠道，進(jìn)行資產(chǎn)的重組；216。 而對(duì)華潤(rùn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，即沒(méi)有喪失對(duì)物業(yè)的控制，又獲得大量的現(xiàn)金。迅速完成了其業(yè)務(wù)模型的轉(zhuǎn)變，形成“住宅 +大型商場(chǎng) ”業(yè)務(wù)架構(gòu)。借殼上市案例分析華潤(rùn)集團(tuán)華潤(rùn)置地香港大陸北京華潤(rùn)大廈上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)深圳華潤(rùn)中心控股擁有產(chǎn)權(quán)收購(gòu)32億收購(gòu)款借殼上市案例分析216。 二是要遵守上市國(guó)家或地區(qū)的法律和規(guī)章。劣勢(shì)167。216。綠城控股在私募后再發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券；216。Investment組成的國(guó)際戰(zhàn)略投資者，募集資金 ，且其中 易所掛牌上市。市場(chǎng)一直擔(dān)心中國(guó)政府會(huì)推出壓抑樓市炒風(fēng)的措施，投資態(tài)度亦轉(zhuǎn)趨審慎，中國(guó)地產(chǎn)股頓時(shí)失去吸引力。境內(nèi) 設(shè)立申請(qǐng)上市ＳＯＨＯ現(xiàn)代城、博鰲蘭色海岸建外ＳＯＨＯ、長(zhǎng)城腳下的公社國(guó)內(nèi)控股項(xiàng)目造殼上市案例分析由于下面原因，上市計(jì)劃擱淺：216。 造殼上市是指國(guó)內(nèi)欲上市的公司首先通過(guò)控股、合資或直接設(shè)立附屬公司等方式，與境外未上市公司確立一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系，然后該境外公司取得上市地位后，國(guó)內(nèi)企業(yè)通過(guò)該境外公司，注入國(guó)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，從而達(dá)到境外上市的目的。 《 禁止證券欺詐行為暫行辦法 》 ；216。買殼上市相關(guān)的法律法規(guī)216。216。買殼上市的最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)最新動(dòng)態(tài)216。劣勢(shì)167。買殼上市的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。 ST華豐是以筆業(yè)為主業(yè)的上市公司，長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)營(yíng)不景氣，大股東頻繁更換，是一個(gè)合適的殼公司；216。 由于直接上市門檻很高，審批時(shí)間長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)受到宏觀調(diào)控影響大，不可能有大批房地產(chǎn)企業(yè)上市。 一是中國(guó)內(nèi)地有關(guān)法律、法規(guī)、政策；167。 國(guó)內(nèi)上市對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)相對(duì)簡(jiǎn)單，但受政策影響大（如 19921999年限制房地產(chǎn)企業(yè)上市）；216。境外 IPO最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)最新動(dòng)態(tài)216。劣勢(shì)167。 上市過(guò)程簡(jiǎn)單；167。 毛利： 2023年 7月 14日，富力與香港主板正式交易，以 ，收市價(jià)為 港幣。 總資產(chǎn)： 167。167。167。167。 2023年，富力與摩根士丹利、上海盛融公司成立合資公司，收購(gòu)北京富力雙子座寫字樓 B座，以提升自身品牌價(jià)值。 2023年富力集團(tuán)出資 15個(gè)億在珠江新城興建兩個(gè)超五星級(jí)酒店，以作為上市優(yōu)良資產(chǎn)。 國(guó)內(nèi) A股上市公司的境外分拆上市國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外上市情況216。 《 上海交易所上市規(guī)則 》167。國(guó)內(nèi) IPO相關(guān)的法律法規(guī)國(guó)內(nèi)上市方面法律法規(guī)有 :167。　　　　 總結(jié)216。 1999年下半年，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的上市禁止解除，但政策上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市仍然采取謹(jǐn)慎態(tài)度。 由于為股權(quán)融資，所以融資成本相對(duì)較高；167。167。國(guó)內(nèi) IPO的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。0%，募集資金總額為 。 國(guó)內(nèi) IPO上市是指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，首次在國(guó)內(nèi)主板 A股或 B股上市融資，目前，我國(guó)滬深兩市共有 90家房地產(chǎn)上市公司。 考慮到保險(xiǎn)資金對(duì)于安全性的要求，可以預(yù)見保險(xiǎn)資金對(duì)于房地產(chǎn)投資的門檻會(huì)制定的比較高，投資方向多選擇風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資，如購(gòu)買成熟物業(yè)等。 保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域已為期不遠(yuǎn)。而值得注意的是四家保險(xiǎn)公司是以合伙的形式開始了這次項(xiàng)目選秀。 資金量大，雖然也受 200份限制，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響；劣勢(shì)167。216。 《 辦法》 出臺(tái)后，保險(xiǎn)公司的投資計(jì)劃可以采取債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式投資基礎(chǔ)設(shè)施。第三　保險(xiǎn)投資計(jì)劃216。和 、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 216。信托相關(guān)的法律和法規(guī)216。政策鼓勵(lì)一批實(shí)力強(qiáng)、業(yè)務(wù)精的信托公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)、做大做強(qiáng)。信托最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)　　　　　　 最新動(dòng)態(tài)167。在實(shí)際操作中，開發(fā)商沒(méi)有把信托財(cái)產(chǎn)委托給信托公司，這樣對(duì)于信托公司和投資者風(fēng)險(xiǎn)較大；167。 費(fèi)用雖然比銀行高，但比股權(quán)類融資低；167。財(cái)產(chǎn)信托融資模式案例分析216。財(cái)產(chǎn)信托 融資模式