房地產(chǎn)融資模版-wenkub.com
2024-11-19 01:17 本頁(yè)面
【正文】 （三）探索建立組合式融資模式組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。目前雖然各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，經(jīng)過(guò)聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過(guò)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽(yù)。此外，我國(guó)目前真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無(wú)良好建樹(shù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析（一）發(fā)展多元化直接融資銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行體系的穩(wěn)定。2004年我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長(zhǎng)，直到2005年9月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頒發(fā)212號(hào)文件——《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（以下簡(jiǎn)稱212號(hào)文），對(duì)信托融資進(jìn)行嚴(yán)格限制，給我國(guó)剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。（三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小2002年以前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格，截至2005年末我國(guó)房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，%。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源總計(jì)7696億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款1692億元，%；自籌資金2184億元，%；其他資金來(lái)源3671億元，%。中國(guó)人民銀行121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實(shí)施，在為房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象降溫的同時(shí)，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機(jī)感和焦慮感。五、券商資管：優(yōu)勢(shì)不明顯，必須通過(guò)信托計(jì)劃或基金子公司資管計(jì)劃；六、保險(xiǎn)資金：項(xiàng)目直投只可以投商業(yè)地產(chǎn)，需要兩證。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是通過(guò)財(cái)務(wù)模型，根據(jù)一些動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如內(nèi)部收益率（IRR），動(dòng)態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益。其中，對(duì)于我們?nèi)谫Y來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析是主要了解和掌握的。融資項(xiàng)目提供的主要材料：從重慶和西安各項(xiàng)目提交的材料中，可以看到。其中，房地產(chǎn)股權(quán)類信托最常用，其優(yōu)勢(shì)在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。：主要的分類方式為二大類：（1）內(nèi)部融資和外部融資內(nèi)部融資包括：企業(yè)預(yù)付房款和應(yīng)收賬款，員工集資等外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等（2.）直接和間接融資直接融資是指從資本市場(chǎng)募集資金，間接融資是指從金融類機(jī)構(gòu)募集資金。根據(jù)最新分類標(biāo)準(zhǔn)，帶回購(gòu)條款的股權(quán)性融資，即包括股票質(zhì)押回購(gòu)，部分名股實(shí)債基金，都會(huì)被納入“非標(biāo)”范疇，原本理財(cái)投資非標(biāo)取上資本金4%和理財(cái)規(guī)模35%孰低者的限制，就會(huì)顯得更加嚴(yán)厲?！盎鹱庸咀鳛橥ǖ溃ㄍ兜禺a(chǎn)），我們肯定不愿意冒險(xiǎn)。其中，市場(chǎng)目前對(duì)于“名股實(shí)債”方式的需求較大。其中一個(gè)重要影響因素，來(lái)自通道方的收緊；另外，理財(cái)資金“非標(biāo)”額度緊張也是原因之一?！昂贤颊劻?，最后銀行寧愿違約也沒(méi)做下去”?！耙笫菍?duì)房地產(chǎn)上下游企業(yè)的授信和資金流向要有把握”。去年11月初，銀監(jiān)會(huì)向16個(gè)熱點(diǎn)城市所在銀監(jiān)局下發(fā)文件，要求開(kāi)展金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查。鑒于銀行貸款向優(yōu)質(zhì)客戶轉(zhuǎn)移的步伐可能加快，強(qiáng)勁的合同銷售對(duì)于開(kāi)發(fā)商維持良好的銀行貸款融資渠道亦十分重要。這表明盡管目標(biāo)城市的銷售已降溫，但樓市熱度已蔓延至非目標(biāo)城市。標(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師黃馨慧表示，我們認(rèn)為上述融資限制將削弱中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的替代性融資渠道，并增加其現(xiàn)金流壓力。上述條款目前只涉及普通住房房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，投資于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，保障房等并不受影響。私募資產(chǎn)管理計(jì)劃禁止投向濟(jì)南等16城市除了公司債，近期私募資產(chǎn)管理計(jì)劃也被禁止投向住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目?！鼻笆龉淌杖耸勘硎尽７康禺a(chǎn)企業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)參照上市公司行業(yè)分類的相關(guān)指引執(zhí)行。公告顯示，該次公司債券采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)發(fā)行之日起12個(gè)月內(nèi)
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