房地產(chǎn)融資模版-資料下載頁
2024-11-19 01:17本頁面
【正文】 有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進行了嚴格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析（一）發(fā)展多元化直接融資銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場以外，還可以發(fā)展市場化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應用。目前我國房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機構(gòu)，另一方面應在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。，推動住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化，就是將金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉(zhuǎn)賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發(fā)貸款市場）有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現(xiàn)了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經(jīng)過聯(lián)邦金融中介機構(gòu)擔保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產(chǎn)品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據(jù)國家相關(guān)政策，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。借鑒國外先進經(jīng)驗，逐步建立和完善政府干預與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風險。規(guī)范各種融資行為并加強監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風險的同時產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風險。如對房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂《企業(yè)債券管理條例》，盡快出臺《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。（二）進一步完善間接融資我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務。目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構(gòu)；中資銀行+信用擔保機構(gòu)+擔保企業(yè)；中資銀行+擔保企業(yè)甲+擔保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔保和抵押貸款。直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。（三）探索建立組合式融資模式組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風險投資+股權(quán)投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規(guī)?；蛭諏嵙π酆竦拈_發(fā)企業(yè)或投資機構(gòu)的加盟。
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