freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

房地產(chǎn)融資渠道概述-資料下載頁

2025-06-21 21:16本頁面
  

【正文】 一開始并不認(rèn)可這個(gè)辦法,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高盈利行業(yè),雖然不能叫做暴利,但是社會(huì)平均回報(bào)率是非常高的,尤其按照自有資金這樣的標(biāo)準(zhǔn)來衡量的話,回報(bào)率非常高,拿到一個(gè)項(xiàng)目是非常困難的,可能前期工作要花費(fèi)80%的精力,一旦項(xiàng)目確定下來,按照以往的開發(fā)模式,后續(xù)就是怎么把資金從銀行拿來之后,順利開發(fā)銷售,后面的工作可能就是20%,但是這一塊投資回報(bào)是很可觀的,所以很多開發(fā)公司不愿意讓你增資擴(kuò)股進(jìn)去分享這一塊利潤,如果你愿意的話,很多社會(huì)個(gè)人機(jī)構(gòu)也愿意進(jìn)去,他也知道這一塊投資回報(bào)很好,這個(gè)項(xiàng)目怎么運(yùn)作,怎么開發(fā),怎么運(yùn)作你有一套很好的思路,如果別人拿來資金進(jìn)來之后,可能是會(huì)有問題的.這樣人家要是變成第一大股東,可能就按照他的思路操盤,對(duì)你來說你是非常不愿意的,一個(gè)是本身大家知道房地產(chǎn)操盤非常重要,即使同一塊地,比如萬科或者順馳來做,可能會(huì)賣得很好,比它的位置相對(duì)要好一些,幾乎就挨著同樣一塊地,給一家不知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做的,可能就會(huì)做的相對(duì)差一些,所以同樣的地盤由于不同的操盤手操作效果是不一樣的,你好不容易拿到一塊地,按照別人的思路去做你肯定不愿意的,你如果愿意的話通過這種融資方式是很容易的,但是很多房地產(chǎn)開發(fā)是不愿意的.利用信托可以做到這一點(diǎn),因?yàn)樾磐泄臼且患医鹑谄髽I(yè),對(duì)房地產(chǎn)本身的開發(fā)并不在行,它畢竟是一個(gè)金融企業(yè),你說融通資金,資金的運(yùn)作可能要比開發(fā)企業(yè)要好一些,但是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來講,肯定不是一個(gè)專家,又是第一大股東,一個(gè)是對(duì)項(xiàng)目的融資信托一定要進(jìn)行掌控,比如說我作為第一大股東進(jìn)來以后,你如果要從銀行,從其他人再融通資金的話,就是要發(fā)負(fù)債就要控制,因?yàn)槲易鳛楣蓶|進(jìn)來要對(duì)發(fā)債務(wù)要負(fù)責(zé)任,雖然是有限責(zé)任,你再投入債券我將來是要負(fù)責(zé)任的,所以我要控制你對(duì)外發(fā)債。再就是對(duì)外擔(dān)保,如果信托不同意你不能對(duì)外擔(dān)保,信托會(huì)同意的,但是這筆資金借來以后不允許你融通資金進(jìn)來做其他的項(xiàng)目,這是不允許的,目的就是你融來的錢在這個(gè)項(xiàng)目盡快把這個(gè)項(xiàng)目建成,銷售完以后大家都高高興興把自己的錢拿到,就是它的流向要掌控,如果資金交土地出讓金,拆遷補(bǔ)償費(fèi),交工程款,購買設(shè)備這些都沒有問題,但是防止你把資金移出這個(gè)項(xiàng)目之外,就是信托以股權(quán)的方式進(jìn)入以后,大家不管怎么樣,齊心協(xié)力把這個(gè)項(xiàng)目做好,這是大家共同的目的是一致的,所以他只控制這兩塊,就相當(dāng)于把你的財(cái)務(wù)外包給信托投資公司,我?guī)椭阏瓶噩F(xiàn)金的安排,不允許你把現(xiàn)金移到項(xiàng)目外面,至于你項(xiàng)目請(qǐng)誰施工,誰來銷售,這個(gè)項(xiàng)目做寫字樓,別墅還是什么那是你開發(fā)公司來做,委托帶代理銷售等等營銷里面,信托不會(huì)影響你項(xiàng)目的基本運(yùn)作.另外還有一個(gè)更大一點(diǎn)就是通常來說信托公司的股東是仿造國外優(yōu)先股進(jìn)入的,這一點(diǎn)很重要,就是說我并不是投入1個(gè)億或者是2個(gè)億做成股東之后,倒時(shí)候就有1000,2000自有資金,我是第一大股東占90%,所有利潤我拿90%,剩下那10%歸你,那這樣談不好,這樣沒有意義,而信托公司以股東的身份進(jìn)入以后,通常要求的是固定回報(bào),就是仿效國外優(yōu)先股,就是有優(yōu)先分配權(quán),而且不管項(xiàng)目是否盈利,按照實(shí)現(xiàn)約定8%或者是10%給投資回報(bào)就可以了,他不要求分享你整個(gè)項(xiàng)目的投資利潤,這是以這種股權(quán)投資方式的一個(gè)很大的特點(diǎn).既然你既融通資金,又以固定回報(bào)這一塊融入資金,又符合新政要求,順利從銀行拿到貸款,這樣通過信托以股權(quán)投資的方式進(jìn)入,使得你資金鏈順利連接起來,使得項(xiàng)目盡快開發(fā),這是這樣一種股權(quán)方式,最終信托公司退出的方式就是由原有的股東來把這個(gè)股權(quán)買過去,通過這種方式信托公司拿回自己的本金返還給投資者,你每年承諾的投資回報(bào)也分給投資者,就是把社會(huì)閑散資金吸引進(jìn)來,以股權(quán)的方式進(jìn)入開發(fā)公司,使得你的項(xiàng)目順利開發(fā)下去,這是目前只有信托投資公司可以做的事,因?yàn)樾磐型顿Y公司本身可以做投資,這是銀行或者是其他的金融機(jī)構(gòu)所不能做的,目前來看央行和銀監(jiān)會(huì)的官員也非常認(rèn)可這樣一種方式,就是你利用信托這樣一種融資方式,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道,政策是鼓勵(lì)的(當(dāng)然要注意風(fēng)險(xiǎn)),而且通過融資擴(kuò)大你的資金的時(shí)候,這時(shí)候銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也降低,不像98%的資金都是銀行的資金,感覺風(fēng)險(xiǎn)肯定很大,風(fēng)險(xiǎn)就小得多,因?yàn)閺哪阃度胭Y金量越大,你對(duì)項(xiàng)目關(guān)心程度就越大,銀行為什么卡你35%可能就是從這個(gè)角度來思考.運(yùn)作模式也是發(fā)行一個(gè)資金信托,以股權(quán)投資方式增資擴(kuò)股到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),然后這一筆投資一般是按照仿造優(yōu)先股有一定的回報(bào),像這樣一般的項(xiàng)目投資一年,通常兩年是比較合適,這個(gè)項(xiàng)目按照運(yùn)作周期資金上就沒有問題,把股權(quán)溢價(jià)回購,通過這種方式,就是說肯定有人能夠把這一塊股權(quán)收走,不然的話,你一直到最后你也不愿意,信托公司也不愿意,因?yàn)榈狡谝奄Y金償還給投資人,這是第二種融資模式,而且我相信這一種融資模式是信托投資公司將來在業(yè)務(wù)中會(huì)更多體現(xiàn)出來,而且也完全符合國家的政策法規(guī)的要求,也迎合了政府的監(jiān)管部門要求降低過分單一依靠銀行資金的這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)有效手段.,北國投推出的法國歐尚天津第一店信托計(jì)劃,募集近1億元資金,在天津中環(huán)地區(qū)投資一個(gè)綜合性商業(yè)物業(yè)并與法國歐尚公司簽下40年租約,北國投通過信托資金將這一商鋪買下來,每年的租金回報(bào)約1200萬元,扣除稅費(fèi)和折舊,這一信托計(jì)劃給投資人的回報(bào)能達(dá)到6%,信托公司收取一固定的管理費(fèi)用.但這種產(chǎn)品最大的缺陷是流動(dòng)性不好,與這個(gè)信托產(chǎn)品相近的RITS產(chǎn)品,在美國金融市場的20年平均收益率要高于其它金融產(chǎn)品,因此,如果能夠解決流通問題,特別是上市流通問題,則是一種很有發(fā)展前途的信托產(chǎn)品.從實(shí)際運(yùn)作來看,2002年7月18日至2003年8月31日共發(fā)行了信托計(jì)劃166個(gè),主要運(yùn)用方式為貸款,股權(quán)投資或受益權(quán),貸款占56%,%,%,%,%,%,%,%,其中貸款運(yùn)用方式占較大的份額.房地產(chǎn)信托融資的局限性房地產(chǎn)信托產(chǎn)品雖然火暴,但是制約我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的一些根本性問題尚未解(1)信托公司自身的制約因素:第一,其中必備條件包括:一是完善的市場經(jīng)濟(jì)體制。二是完備的信用制度和產(chǎn)權(quán)制度,私有財(cái)產(chǎn)受到保護(hù)。三是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)信托業(yè)務(wù)有現(xiàn)實(shí)的需求.第二,容易形成依附于政府的,官辦的融資窗口.第三,我國信托業(yè)在人員素質(zhì),經(jīng)營管理,規(guī)模等方面也存在諸多不足.(2)信托產(chǎn)品融資額度的限制:從信托融資角度看,存在以下兩個(gè)限制:第一,信托合同不超過200份.《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》中明確規(guī)定,信托投資公司集合管理,運(yùn)用,處分信托資金時(shí),接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份),每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)。第二,信托產(chǎn)品不得做廣告宣傳.以上兩個(gè)規(guī)定限制了信托客戶只能是機(jī)構(gòu),這大大降低了信托融資可能額度,以此計(jì)算,%,%,信托業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金貢獻(xiàn),只能說是杯水車薪.(3)運(yùn)作模式的限制:房地產(chǎn)信托投資是指信托投資公司(有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán))運(yùn)用自有資金和穩(wěn)定的長期信托資金,以投資者的身份:,包括普通信托存款,從目前我國現(xiàn)有的信托品種來看,尚有諸多問題:一是將短期資金長期運(yùn)做,從2002年開始的新房地產(chǎn)信托品種來看,期限種類較多,從半年開始一直到4年,但多數(shù)都在3年以內(nèi),這種期限也僅僅能滿足一個(gè)小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,根本無法滿足那些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目,更無法滿足那些開發(fā)自有物業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,而大型房地產(chǎn)項(xiàng)目及自有物業(yè)的開發(fā)才代表了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向,也是將來房地產(chǎn)業(yè)中對(duì)資金需要最大的地方.二是嚴(yán)重缺乏代人理財(cái)?shù)膶I(yè)能力,而房地產(chǎn)投資本身又是一個(gè)專業(yè)化很強(qiáng)的領(lǐng)域,只有錢沒有人最終將以失敗告終.三是現(xiàn)有信托與房地產(chǎn)行業(yè)需求脫節(jié),對(duì)行業(yè)內(nèi)實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司來說,。對(duì)小型房地產(chǎn)公司來說,信托融資額度能滿足其需求,但由于信托要求采取一個(gè)或多個(gè)非常有保證的手段,來降低產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn),比如財(cái)政支持,資產(chǎn)抵押,第三者擔(dān)保,貸款保險(xiǎn),銀行信譽(yù)和信托公司自身的信譽(yù)等,但如何獲得這些保證,對(duì)一家小型房地產(chǎn)企業(yè)來說比登天還難.,它的市場流動(dòng)主要依賴受托人——信托公司來維持,根據(jù)信托合同,受益人可轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán),但不得分割轉(zhuǎn)讓.盡管信托產(chǎn)品具有一定的流動(dòng)性,但較之于其他標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品,信托產(chǎn)品的流動(dòng)性仍然不足,表現(xiàn)為轉(zhuǎn)讓對(duì)手必須自己尋找,增加了轉(zhuǎn)讓成功的難度,轉(zhuǎn)讓的交易成本較高.房地產(chǎn)信托融資的創(chuàng)新信托介入到房地產(chǎn)的融資過程中,從目前情況來看,因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗?需要進(jìn)行更進(jìn)一步的創(chuàng)新.,信托產(chǎn)品集合的是大量民間資金,因此,受接受受托人的資金信托合同總份數(shù)不得超過200份(含200份),每份信托合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)的限制5,大大地制約了信托資金的募集,尤其是制約了信托機(jī)構(gòu)吸納個(gè)人資金的能力,信托機(jī)構(gòu)需要開闊思路,開辟新的信托集合渠道.,如果資金來源于企業(yè),一方面,需要使企業(yè)能夠獲得購買信托產(chǎn)品的收益,另一方面,需要一個(gè)金融資產(chǎn)證券化的良好環(huán)境.,因此,采取穩(wěn)健的投資手段,其收益也不高,但沒有本質(zhì)上的突破.,如果忽視對(duì)于企業(yè)的監(jiān)控而強(qiáng)調(diào)對(duì)于項(xiàng)目的考察,然后進(jìn)行定期的考察,一方面能夠減少對(duì)于企業(yè)的考察成本,另一方面能夠降低風(fēng)險(xiǎn).,資金運(yùn)用的靈活性,.從已有的一些信托產(chǎn)品來看,下設(shè)三類不同期限和預(yù)計(jì)收益率的信托,供投資者選擇,豐富了信托產(chǎn)品,蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托計(jì)劃將房地產(chǎn)銷售與融資結(jié)合起來,:由北國投按照蘋果社區(qū)的合伙人價(jià)格(每建筑平方米6000元起)向社會(huì)發(fā)行蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托計(jì)劃,發(fā)行對(duì)象全部為個(gè)人,每人限購1份,(其價(jià)格相當(dāng)于該套房屋的總價(jià),后調(diào)整為房屋總價(jià)的20%),即擁有該套房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán),在蘋果社區(qū)取得銷售許可證后1個(gè)月內(nèi),購買者可以用該優(yōu)先購買權(quán)信托購買本套房產(chǎn),合伙人價(jià)格,一旦購買者向信托發(fā)行人北京國投提出退出蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托,北京國投即無條件接受由今典集團(tuán)回購該筆信托,不交今典集團(tuán)使用,同時(shí),在實(shí)際操作時(shí),按揭銀行將提前介入,按照銀行按揭貸款的審貸條件與信托公司共同完成對(duì)借款人還款能力的審核,是信托融資解決方案介入爛尾樓處理的首次嘗試.而以關(guān)注前沿領(lǐng)域?yàn)榭谔?hào)的北京市京倫律師事務(wù)所正聯(lián)合有關(guān)信托公司,擬發(fā)起設(shè)計(jì)房地產(chǎn)共同信托基金產(chǎn)品,以創(chuàng)建更靈活的信托產(chǎn)品.這個(gè)基金的原理在于:充分利用房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的資金節(jié)奏,使資金能夠在一個(gè)小的范圍中循環(huán)起來,大量降低了信息披露的成本與資金風(fēng)險(xiǎn).基本的操作步驟為:第一,尋找一些對(duì)此方案有興趣的中小型房地產(chǎn)企業(yè),然后,以信托的方式(例如,發(fā)行信托產(chǎn)品)從這些房地產(chǎn)企業(yè)中募集一部分資金.第二,這些企業(yè)可以根據(jù)其委托信托公司管理的資金數(shù)量(購買信托產(chǎn)品的數(shù)量),.第三,信托公司成立一個(gè)專業(yè)的評(píng)估小組,評(píng)價(jià)企業(yè)需要融資的項(xiàng)目.第四,向房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)資金或其他短期融資.第五,在房地產(chǎn)企業(yè)無法按期償還其所借資金時(shí),在安全性方面解決了信托過程中的資金安全問題.這個(gè)方案的優(yōu)點(diǎn)在于,采取同業(yè)資金募集的方式,解決了資金來源問題.相對(duì)于以優(yōu)先股方式(或相當(dāng)于優(yōu)先股方式)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式而言,這種方式有著更多的靈活性(例如,可以針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資),而且,這種方式減少了交易費(fèi)用,并解決了信托產(chǎn)品的流動(dòng)性問題.房地產(chǎn)信托融資的展望銀行業(yè)由于受到政策管制(貸款風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)制管理,利率的強(qiáng)制限制),不能在產(chǎn)品創(chuàng)新上有太多的作為,因此,這是信托產(chǎn)品創(chuàng)新的一個(gè)重要基礎(chǔ)與機(jī)遇..目前來看,信托融資雖然發(fā)展很快,但依然存在很多制約其發(fā)展的問題,如融資規(guī)模有限,產(chǎn)品流動(dòng)性,信托也必將得到良好的發(fā)展,為房地產(chǎn)融資開辟新的渠道.(案例)淺談?dòng)袢鲁琼?xiàng)目(北京)集合資金信托計(jì)劃玉泉新城項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積是105萬平方米,綠化率超過40%.玉泉新城的項(xiàng)目交通優(yōu)勢非常明顯,他在長安街以北,他的配套設(shè)施相對(duì)來講比較完善,無論是配套的學(xué)校,商業(yè)設(shè)施,各方面內(nèi)容都比較整齊,而且配套標(biāo)準(zhǔn)都是比較高的.這里我講一下,在配套商業(yè)設(shè)施內(nèi)容上,玉泉新城已經(jīng)和中貿(mào)聯(lián)萬客隆,萬客隆是國外的超市進(jìn)入中國以后開的第一家店,后來北京陸續(xù)的出來這客隆那客隆,真正的是中貿(mào)聯(lián)萬客隆,在北京的第三家店是在玉泉新城.,過去幾乎所有的項(xiàng)目都是先控制容積率,把房子嚴(yán)格的按規(guī)劃要求來擺間距,這樣的房子品布局基本上很單調(diào),把容積率放在一邊,先做景觀設(shè)計(jì),這個(gè)景觀設(shè)計(jì)是搞國際招標(biāo),在確定景觀設(shè)計(jì)的原則基礎(chǔ)上,安排建設(shè),做建筑的布局,實(shí)際上在這里,園林是一個(gè)排第一的位置.,在這個(gè)地區(qū),大部分的房子相對(duì)來講,我們玉泉新城的層高是3米,不僅在本地區(qū),甚至北京市也并不多見.關(guān)于產(chǎn)品定位,通過對(duì)北京西部市場的分析,主要是針對(duì)被認(rèn)為有特點(diǎn),有優(yōu)勢的一些樓盤項(xiàng)目,在京西地區(qū),尤其是北京確定了西部生態(tài)帶,大部分的西部開發(fā)項(xiàng)目還維持一個(gè)高容積率,塔樓居多,不太講究人的居住品質(zhì),而且西部有一個(gè)怪現(xiàn)象,居然出現(xiàn)商品房的售價(jià)比經(jīng)濟(jì)適用房還低,大家不是比誰的房子蓋的好,不去了解我們的客戶需求,而是比誰的控制成本低,在低成本的控制下去蓋房子,不可能蓋出好房子來.所以說我們就確定了一個(gè)高品質(zhì)的產(chǎn)品,過去講高檔商品房總是跟價(jià)格掛鉤,北京一說高檔商品房,總是想CBD地區(qū),總是想高檔商品房的售價(jià),通常1萬塊錢以上的樣子,但是,我不這樣認(rèn)為,就是說,產(chǎn)品你有高中低之分,價(jià)格也有,兩個(gè)應(yīng)該脫離開來,做不同的處理,我們就定位為西部甚至于北京市的高檔產(chǎn)品的商品房,他的產(chǎn)品是高端化,因?yàn)樗耐恋馗虅?wù)中心區(qū)這一類的土地價(jià)格相比來講低得多,所以不構(gòu)成作為高價(jià)格的上進(jìn)房,所以我們講,整個(gè)的市場定位是一個(gè)高端產(chǎn)品中檔價(jià)格,我為什么講這一點(diǎn),這實(shí)際是我們做計(jì)劃成功很重要的,就是你的產(chǎn)品定位能否通過信托公司的審查.因?yàn)槲覀兺ㄟ^市場調(diào)查,實(shí)際上在西部,有非常眾多的客戶,而且客戶的市場資源非常的龐大,使需要這種高端產(chǎn)品的住房需求的.下面我講財(cái)務(wù)測算,實(shí)際上是我們做信托計(jì)劃成功的重要的部分,也就是說,你產(chǎn)品,第一個(gè)我們剛講了市場定位,他們認(rèn)可我們對(duì)市場的判斷,至少從目前的情況看,我可以講,我們這個(gè)判斷是正確的,因?yàn)槲覀兊侥壳盀橹?我們沒做過正式的媒體推介宣傳,我們只是搞了一次公司的揭牌活動(dòng),公司形象的宣傳,其他的沒有做什么,目前我們可以告訴大家,在我們手里的客戶定單,我一種五千套房子,現(xiàn)在是四千套,所以我講財(cái)務(wù)
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
教學(xué)教案相關(guān)推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖鄂ICP備17016276號(hào)-1