房地產(chǎn)信托融資-資料下載頁(yè)
2025-01-23 17:42本頁(yè)面
【正文】 排中還被安排套現(xiàn)。而嵩明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的現(xiàn)金全部來(lái)源于普通投資者提供的信托資金和銀行貸款。地產(chǎn)商的資金運(yùn)用杠桿率高達(dá) 43倍！近似于“無(wú)本取貸”。 ? 而在收益的分配上，盡管普通投資者享有優(yōu)先受益權(quán)，但是收益相對(duì)固定而有限。優(yōu)先 Ⅰ 級(jí)年化收益率為 ％，優(yōu)先 Ⅱ 級(jí)年化收益率為 ％，只有在嵩明項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)達(dá)到 1萬(wàn)元 /平米以上時(shí)，優(yōu)先受益權(quán)人才能增加“（實(shí)際售價(jià) 1萬(wàn)元 /平米）/1萬(wàn)元 /平米 10％”的浮動(dòng)收益率。 ? 如果嵩明項(xiàng)目成功，樓盤(pán)價(jià)格如預(yù)期的超過(guò) 1萬(wàn)元 /平米，獲益最大還是開(kāi)發(fā)商昆明星耀控股。在整個(gè)信托計(jì)劃中，優(yōu)先級(jí)受益權(quán) +中間級(jí)受益權(quán)與一般級(jí)受益權(quán)比例為 3： 7。 ? 一位信托公司研究部人士評(píng)論說(shuō)，這個(gè)比例關(guān)乎到最后收益的分配，所以昆明星耀控股愿意將評(píng)估價(jià)值高達(dá) 48億元的昆明星耀體育城公司全部注入信托計(jì)劃，這樣一方面可以讓投資者覺(jué)得更安全，另一方面在整個(gè)信托計(jì)劃中占有更多的份額，可以獲得更多的收益。 高杠桿率融資隱患 ? 前述信托公司研究部人士續(xù)稱，昆明星耀控股之所以愿意將自己的大部分身家 —— 昆明星耀體育城公司“質(zhì)押”到信托計(jì)劃里，而不是質(zhì)押給銀行貸款的原因在于，如果是從銀行貸款，資金不能夠作為新的項(xiàng)目的資本金。 ? 而“質(zhì)押”到信托計(jì)劃里，卻可以運(yùn)用信托資金開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目，相當(dāng)于將存量資產(chǎn) —— 昆明星耀體育城公司盤(pán)活。不僅如此，按照信托計(jì)劃，只花費(fèi)了 9億元，剩下的，還可以貸款給星耀體育城運(yùn)作的其他項(xiàng)目。 ? 盡管如此，昆明星耀控股實(shí)際上還是承擔(dān)了比較大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榘凑招磐惺芤鏅?quán)的分層設(shè)計(jì)，如果嵩明項(xiàng)目虧損，中信信托有權(quán)處置昆明星耀體育城的資產(chǎn)，兌現(xiàn)優(yōu)先受益權(quán)人的本金和固定收益部分。 ? 但是，昆明星耀控股仍然愿意如此豪賭，原因在于對(duì)明年樓市及嵩明項(xiàng)目的看好。中信信托提供的產(chǎn)品推介資料顯示，星耀控股預(yù)期嵩明項(xiàng)目的樓盤(pán)價(jià)格能達(dá)到 /平米以上，這樣，總投資 43億元的嵩明項(xiàng)目，能夠產(chǎn)生 49億元的凈利潤(rùn)，資產(chǎn)收益率 114%，凈資產(chǎn)收益率 (嵩明項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)為 6億元 )達(dá) 817%，考慮到星耀控股投入嵩明項(xiàng)目的資金僅僅是前期的 1億元（且已經(jīng)套現(xiàn)），其暴利預(yù)期令人目瞪口呆！ ? “這反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)明年房地產(chǎn)行情的極端樂(lè)觀預(yù)期，這樣運(yùn)用信托的組合融資手段將資金運(yùn)用杠桿率發(fā)揮到極致，在大勢(shì)好的時(shí)候，可以大賺一筆，但是如果大勢(shì)不好，開(kāi)發(fā)商資金鏈很有斷裂的可能?！币患掖笮托磐泄痉康禺a(chǎn)金融事業(yè)部負(fù)責(zé)人告訴記者。 ? 但是，信托公司之所以愿意冒信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)去運(yùn)作這樣的項(xiàng)目，一方面是因?yàn)楹头康禺a(chǎn)商一樣對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有極樂(lè)觀的預(yù)期，另一方面也是暴利的誘惑。 ? 仍以“聚信匯金地產(chǎn)基金 Ⅱ 號(hào)集合信托計(jì)劃”為例，對(duì)一般受益權(quán)投資者收取的認(rèn)購(gòu)費(fèi)為 2%， 部發(fā)售，中信信托將進(jìn)賬 4080萬(wàn)。此外，中信信托還可收取投資者年化收益率超過(guò)10%的 20%作為信托管理費(fèi)。 ? 除了暴利的誘惑，西部某信托公司投行部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，爭(zhēng)搶房地產(chǎn)信托的市場(chǎng)，也實(shí)在是無(wú)奈的選擇，“我知道風(fēng)險(xiǎn)大，但是除此之外也實(shí)在找不到更好的業(yè)務(wù)。” ? 他說(shuō)，證券投資類信托原本在今年上半年比較火爆，但中登公司 7月 27日正式對(duì)信托公司以信托合同到交易所開(kāi)戶的方式頒布禁令，使得這一業(yè)務(wù)舉步維艱。而信托資金如果想進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也由于資金價(jià)格較高，且能夠募集的資金量難以滿足優(yōu)質(zhì)大項(xiàng)目的需求而困難重重。 ? 但是，房地產(chǎn)信托過(guò)于火爆的行情，以及開(kāi)發(fā)商將資金運(yùn)用杠桿率發(fā)揮到極限的行為，已經(jīng)引起監(jiān)管層的注意。 11月中旬，上海銀監(jiān)局對(duì)轄內(nèi)的信托公司下發(fā)了《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求信托公司防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。 演講完畢，謝謝觀看！
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