房地產信托融資-資料下載頁
2025-01-23 17:42本頁面
【正文】 排中還被安排套現。而嵩明項目開發(fā)所需的現金全部來源于普通投資者提供的信托資金和銀行貸款。地產商的資金運用杠桿率高達 43倍！近似于“無本取貸”。 ? 而在收益的分配上，盡管普通投資者享有優(yōu)先受益權，但是收益相對固定而有限。優(yōu)先 Ⅰ 級年化收益率為 ％，優(yōu)先 Ⅱ 級年化收益率為 ％，只有在嵩明項目公司開發(fā)的樓盤達到 1萬元 /平米以上時，優(yōu)先受益權人才能增加“（實際售價 1萬元 /平米）/1萬元 /平米 10％”的浮動收益率。 ? 如果嵩明項目成功，樓盤價格如預期的超過 1萬元 /平米，獲益最大還是開發(fā)商昆明星耀控股。在整個信托計劃中，優(yōu)先級受益權 +中間級受益權與一般級受益權比例為 3： 7。 ? 一位信托公司研究部人士評論說，這個比例關乎到最后收益的分配，所以昆明星耀控股愿意將評估價值高達 48億元的昆明星耀體育城公司全部注入信托計劃，這樣一方面可以讓投資者覺得更安全，另一方面在整個信托計劃中占有更多的份額，可以獲得更多的收益。 高杠桿率融資隱患 ? 前述信托公司研究部人士續(xù)稱，昆明星耀控股之所以愿意將自己的大部分身家 —— 昆明星耀體育城公司“質押”到信托計劃里，而不是質押給銀行貸款的原因在于，如果是從銀行貸款，資金不能夠作為新的項目的資本金。 ? 而“質押”到信托計劃里，卻可以運用信托資金開發(fā)新的項目，相當于將存量資產 —— 昆明星耀體育城公司盤活。不僅如此，按照信托計劃，只花費了 9億元，剩下的，還可以貸款給星耀體育城運作的其他項目。 ? 盡管如此，昆明星耀控股實際上還是承擔了比較大的風險，因為按照信托受益權的分層設計，如果嵩明項目虧損，中信信托有權處置昆明星耀體育城的資產，兌現優(yōu)先受益權人的本金和固定收益部分。 ? 但是，昆明星耀控股仍然愿意如此豪賭，原因在于對明年樓市及嵩明項目的看好。中信信托提供的產品推介資料顯示，星耀控股預期嵩明項目的樓盤價格能達到 /平米以上，這樣，總投資 43億元的嵩明項目，能夠產生 49億元的凈利潤，資產收益率 114%，凈資產收益率 (嵩明項目公司的凈資產為 6億元 )達 817%，考慮到星耀控股投入嵩明項目的資金僅僅是前期的 1億元（且已經套現），其暴利預期令人目瞪口呆！ ? “這反映了開發(fā)商對明年房地產行情的極端樂觀預期，這樣運用信托的組合融資手段將資金運用杠桿率發(fā)揮到極致，在大勢好的時候，可以大賺一筆，但是如果大勢不好，開發(fā)商資金鏈很有斷裂的可能。”一家大型信托公司房地產金融事業(yè)部負責人告訴記者。 ? 但是，信托公司之所以愿意冒信譽風險去運作這樣的項目，一方面是因為和房地產商一樣對明年的房地產市場擁有極樂觀的預期，另一方面也是暴利的誘惑。 ? 仍以“聚信匯金地產基金 Ⅱ 號集合信托計劃”為例，對一般受益權投資者收取的認購費為 2%， 部發(fā)售，中信信托將進賬 4080萬。此外，中信信托還可收取投資者年化收益率超過10%的 20%作為信托管理費。 ? 除了暴利的誘惑，西部某信托公司投行部負責人認為，爭搶房地產信托的市場，也實在是無奈的選擇，“我知道風險大，但是除此之外也實在找不到更好的業(yè)務?！? ? 他說，證券投資類信托原本在今年上半年比較火爆，但中登公司 7月 27日正式對信托公司以信托合同到交易所開戶的方式頒布禁令，使得這一業(yè)務舉步維艱。而信托資金如果想進入實體經濟，也由于資金價格較高，且能夠募集的資金量難以滿足優(yōu)質大項目的需求而困難重重。 ? 但是，房地產信托過于火爆的行情，以及開發(fā)商將資金運用杠桿率發(fā)揮到極限的行為，已經引起監(jiān)管層的注意。 11月中旬，上海銀監(jiān)局對轄內的信托公司下發(fā)了《關于信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》，要求信托公司防范房地產風險。 演講完畢，謝謝觀看！
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