【正文】 支持。13. 資金募集條件擬由“取得他項(xiàng)權(quán)利證”變?yōu)槿〉谩胺抗苤行牡盅夯貓?zhí)”（1） 由于抵押回執(zhí)書的取得不能產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的法律效力，請業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)取得回執(zhí)后，密切跟蹤他項(xiàng)權(quán)證取得的進(jìn)展，同時(shí)，在協(xié)議中約定抵押權(quán)證獲取的時(shí)間節(jié)點(diǎn)并設(shè)置相應(yīng)的違約責(zé)任，防止項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。14. 房地單獨(dú)抵押或分別抵押（1） 《城市房地產(chǎn)管理法》第63條雖然明確縣級(jí)以上地方人民政府可以確定由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房屋和土地的登記管理體制，事實(shí)上，除了上海、廣州、深圳等城市由統(tǒng)一的房地管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的登記之外，我國絕大部分城市仍然處于房地分別登記管理的狀態(tài)。（2） 房地分離抵押的情況大量存在，其引起的法律糾紛也屢見不鮮。對抵押權(quán)人來說，應(yīng)盡可能同時(shí)辦理房地的抵押，避免相關(guān)的糾紛和隱患。15. 不辦理在建工程抵押登記情形（1） 《房屋登記辦法》第59條規(guī)定：“以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記?！庇械胤降牡怯洐C(jī)構(gòu)則多年不辦理在建工程抵押登記。對此，請業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)在盡調(diào)過程中詳細(xì)詢問當(dāng)?shù)氐盅旱怯浾撸崆白龊脩?yīng)對方案。16. 不予辦貸款展期等抵押權(quán)變更登記（1） 根據(jù)《房屋登記辦法》第45條規(guī)定：“本辦法第44條所列事項(xiàng)（抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱、被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額、登記時(shí)間）發(fā)生變化或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更抵押權(quán)的其他情形的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請抵押權(quán)變更登記。”貸款展期是否需辦理抵押權(quán)變更登記并無明文規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)一般對抵押權(quán)人因貸款展期而提出的抵押權(quán)變更登記申請拒絕辦理，存在可能影響抵押權(quán)的問題。對此，請業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)在盡調(diào)過程中詳細(xì)詢問當(dāng)?shù)氐盅旱怯浾?，提前做好?yīng)對方案。17. 余額抵押是否需前位抵押權(quán)人同意（1） 根據(jù)《擔(dān)保法》第35條規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”辦理余額抵押時(shí)，是否需在前順位的抵押權(quán)人同意，并無明文規(guī)定，實(shí)踐中，登記機(jī)構(gòu)要求取得在前順位的抵押權(quán)人的書面同意，提請業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)關(guān)注。18. 抵押擔(dān)保期間（1） 實(shí)務(wù)中，抵（質(zhì)）押登記部門常常強(qiáng)制登記抵（質(zhì)）押期間，登記期間屆滿后，申請人需重新登記。例如抵押期間為借款期限屆滿之日起2年等。根據(jù)最高院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題解釋第12條，“當(dāng)事人約定的或登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力”，即不認(rèn)可擔(dān)保期間的行政限制。又因《物權(quán)法》第202條規(guī)定，“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”。 （2） 擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)期間：《物權(quán)法》第202條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”。（3） 建議注意擔(dān)保物權(quán)中“擔(dān)保期間”與保證期間的區(qū)別，積極與登記部門溝通，取消強(qiáng)制登記抵押期限的規(guī)定。雖然抵押期間對抵押權(quán)的存續(xù)沒有法律約束力，也要密切關(guān)注登記機(jī)構(gòu)是否會(huì)因抵押期間失效采取不利于抵押權(quán)的措施。若協(xié)商不成，爭取將強(qiáng)制登記期限延至借款合同期限屆滿后2年，而不是與借款期限一致。(六) 擔(dān)保物權(quán)上存在的優(yōu)先權(quán)限制1. 稅收優(yōu)先權(quán)（1） 根據(jù)《稅收征收管理法》第45條，“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行”，即如果納稅人在提供抵押或質(zhì)押前已經(jīng)拖欠稅款的，稅權(quán)優(yōu)先于抵（質(zhì)）權(quán)。（2） 貸前調(diào)查時(shí)應(yīng)調(diào)查借款申請人納稅情況，必要時(shí)直接向稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)；若申請人欠稅，應(yīng)明確要求借款企業(yè)先行完稅，并提供完稅憑證及相關(guān)支付證明；（3） 如辦理借新還舊等，應(yīng)了解借款人納稅情況。對已欠繳稅款的，應(yīng)審慎辦理借新還舊。2. 建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)（1） 根據(jù)《合同法》第286條及《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，工程承包人被拖欠的建設(shè)工程款優(yōu)先于抵押權(quán)及其他債權(quán)受償。（2） 在辦理建設(shè)工程抵押貸款中，應(yīng)查明是否拖欠建設(shè)工程價(jià)款及拖欠金額。（3） 合理確定工程欠款范圍。建設(shè)工程款包括承包人為建筑工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出費(fèi)用，但不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失。（4） 謹(jǐn)慎對待承包人放棄建設(shè)工程款優(yōu)先受償?shù)某兄Z。建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，能否放棄存在一定爭議。（5） 查明優(yōu)先權(quán)行使期限，建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)行使期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日起或建設(shè)工程合同約定的竣工日起計(jì)算。3. 租賃權(quán)與抵押權(quán)（1） 在出租的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)（買賣或抵押不破租賃）A. 原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響（《物權(quán)法》第190條）。抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效（《擔(dān)保法司法解釋》第66條）。B. 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。抵押前房屋已被出租并不影響抵押權(quán)的生效，但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，要及時(shí)通知承租人，且承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)?！俺鲎馊伺c抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。”（《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第22條）。C. 若本律所同意接受已出租的房屋作為抵押物，應(yīng)充分關(guān)注租賃關(guān)系對處分抵押物、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的不利影響，充分考察租賃合同的期限及租金是否結(jié)清。優(yōu)先選取租期短于貸款期限的房屋，如租賃期間與借款期限相當(dāng)，或長于借款期限，或租金采取一次交付方式大部分已結(jié)清，不利于本律所處置抵押物。 D. 操作建議：l 可要求承租人書面承諾放棄優(yōu)先購買權(quán)或同意在抵押權(quán)人處分抵押物時(shí)解除租賃關(guān)系。l 應(yīng)明確抵押人（出租人）對抵押物應(yīng)盡的維護(hù)和保養(yǎng)義務(wù)；當(dāng)?shù)盅何锍霈F(xiàn)損毀貶值時(shí)，應(yīng)要求提供新的抵押物或其他擔(dān)保。l 如房屋租金是抵押人（出租人）的還款來源，而該租金采取一次性向抵押人（出租人）支付的方式，則可能影響信托貸款的按期清償。此種情況下，可考慮與承租人、出租人簽署三方協(xié)議，對租金實(shí)施封閉監(jiān)管。l 實(shí)務(wù)中不易掌握財(cái)產(chǎn)是否出租，或是否存在“陰陽合同”，可要求抵押人初始租賃備案或登記資料；將租賃合同交由抵押人、承租人當(dāng)面確認(rèn)簽章（約定承租人知悉出租物已抵押給信托，信托行使抵押權(quán)時(shí)租賃合同自動(dòng)解除），或要求抵押人出具相關(guān)事項(xiàng)書面承諾 ，防范抵押人和承諾人倒簽方式編制陰陽合同。 2. 在抵押物上設(shè)定租賃權(quán)（1） 抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人資金承擔(dān)?！保ā稉?dān)保法司法解釋》第66條 “抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”）（2） 操作建議：A. 如本律所同意在抵押物上設(shè)定租賃權(quán)的，簽訂抵押人、承租人、抵押權(quán)人三方協(xié)議，可約定承租人不得轉(zhuǎn)租、承租人無條件配合抵押權(quán)人通知搬遷的要求、租金支付至抵押權(quán)人指定的抵押人賬戶（作為履行抵押合同的履約保證金）、承租人導(dǎo)致抵押物損毀滅失的，應(yīng)在抵押物價(jià)值減少范圍內(nèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，以及相關(guān)違約責(zé)任等。B. 注意審查租賃物用途，限制承租人的裝修行為，關(guān)注可能導(dǎo)致抵押物價(jià)值明顯貶損的，不宜同意出租。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對租賃使用的檢查。3. 因破產(chǎn)法律規(guī)定而喪失抵押優(yōu)先受償權(quán)（1） 《破產(chǎn)法》第109條規(guī)定“對破產(chǎn)人的特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人，對該特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”，但第110條進(jìn)一步規(guī)定：“享有本法第一百零九條規(guī)定權(quán)利的債權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)利未能完全受償?shù)?，其未受償?shù)膫鶛?quán)作為普通債權(quán)。”（2） 如果本律所接受的抵押擔(dān)保物權(quán)中如果有未能完全受償?shù)那闆r，未受償部分一旦轉(zhuǎn)化為普通債權(quán)，在破產(chǎn)案件中，本律所未受償部分的抵押擔(dān)保物權(quán)就會(huì)喪失優(yōu)先受償權(quán)。在接受抵押前，本律所應(yīng)充分評估借款人的資信情況、抵押物的價(jià)值變化，設(shè)定合理的抵押率，避免因破產(chǎn)且不能完全受償而喪失優(yōu)先受償權(quán)。（3） 《破產(chǎn)法》第31條還規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)前一年內(nèi)，借款人對沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保的，管理人有權(quán)請求人民法院予以撤銷?？梢姡瑢Υ媪總鶆?wù)追加抵押擔(dān)保，也存在因破產(chǎn)而導(dǎo)致被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。4. 最高額抵押中，抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押等構(gòu)成擔(dān)保債權(quán)確定事由（1） 實(shí)務(wù)中，抵押財(cái)產(chǎn)可能因抵押人的其他債權(quán)人申請而被查封、扣押，如抵押權(quán)人并不知情，抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押之后新產(chǎn)生債權(quán)是否屬于抵押權(quán)所擔(dān)保的范圍，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》未對此做專門規(guī)定。（2） 關(guān)注、防控在最高額抵押中，抵押財(cái)產(chǎn)可能被查封、扣押，債務(wù)人或抵押人宣告破產(chǎn)，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，抵押財(cái)產(chǎn)被拍賣等情況；應(yīng)建議業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)在每次簽訂合同、放款前了解抵押物狀況，在登記機(jī)關(guān)落實(shí)是否有保全、查封、異議登記等情況。5. 劃撥土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)（1） 根據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，劃撥的國有土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先于貸款的抵押權(quán)受償，本律所只有在以擔(dān)保物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能就剩余部分享有優(yōu)先受償權(quán)。（2） 應(yīng)查驗(yàn)抵押人繳納土地出讓金的相關(guān)票據(jù)；若出讓金未全額繳納，應(yīng)確定合格的抵押率。6. 購房消費(fèi)者利益優(yōu)先保護(hù)（1） 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”出現(xiàn)利益沖突時(shí)，應(yīng)按購房消費(fèi)者、工程承包人、抵押權(quán)人的順序?qū)崿F(xiàn)優(yōu)先受償。（2） 對于“消費(fèi)者”的具體哪種消費(fèi)享有優(yōu)先受償權(quán)，并無明確規(guī)定。各地法院認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，一些法院判例認(rèn)為應(yīng)為生活消費(fèi)需要而購房，為生產(chǎn)經(jīng)營需要而購房并不屬此列。（3） 建議了解并關(guān)注抵押物是否已被消費(fèi)者購買以及購房款支付情況。7. 船舶、航空器優(yōu)先權(quán)（1） 根據(jù)《海商法》、《民用航空法》等相關(guān)規(guī)定，船舶、民用航空器優(yōu)先權(quán)先于船舶、民用航空器抵押權(quán)受償。在辦理船舶、航空器抵押時(shí)，需充分關(guān)注可能發(fā)生的船舶、航空器優(yōu)先權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，采取增加其他擔(dān)保措施確保貸款安全。8. 留置權(quán)（1） 根據(jù)《物權(quán)法》第239條，“同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)優(yōu)先受償”（2） 抵押人對抵押物加工、運(yùn)輸、包裹過程中，拖欠加工人、運(yùn)輸人、保管人費(fèi)用的，但抵押物被留置的，該費(fèi)用優(yōu)先于抵押權(quán)受償。在辦理動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，可考慮要求借款人提供專項(xiàng)保證人，保證抵押物按約定存放、保管，如未經(jīng)本律所允許、加工、運(yùn)輸、保管抵押物而造成抵押物價(jià)值減少或被留置的，由保證人承擔(dān)相應(yīng)法律后果。（3） 根據(jù)最高院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題解釋，同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。(七) 非典型增信措施之——流動(dòng)性支持/差額補(bǔ)足協(xié)議/函1. 主要風(fēng)險(xiǎn)（1） 流動(dòng)性支持或差額補(bǔ)足為增信方的一項(xiàng)或有債務(wù)，流動(dòng)性支持或差額補(bǔ)足本身并非一項(xiàng)法定擔(dān)保措施，現(xiàn)行法律、法規(guī)未對此類法律文件進(jìn)行明確規(guī)定，增信方的權(quán)利義務(wù)主要依賴于在法律文本層面的具體約定。類似的流動(dòng)支持協(xié)議/函件并非對本律所的金錢債務(wù)，亦不能構(gòu)成擔(dān)保的法律效力，缺乏強(qiáng)制執(zhí)行效力，屆時(shí)若對方違約拒絕履行或因其他原因無力履行，平安僅能追究其違約責(zé)任，且平安將負(fù)有遭受損的舉證義務(wù)，實(shí)操中難度較大。2. 操作建議（1） 因其從經(jīng)濟(jì)意義上可以達(dá)到類似保證擔(dān)保的效果，因此如不得不采用該種增信措施，建議由各方當(dāng)事人簽署《差額補(bǔ)足協(xié)議》，并建議在協(xié)議中明確補(bǔ)足義務(wù)人對債務(wù)人債務(wù)的利害關(guān)系（并存?zhèn)鶆?wù)負(fù)擔(dān)）及其提供補(bǔ)足義務(wù)的預(yù)期利益范圍作出說明，以盡可能將其差額補(bǔ)足義務(wù)覆蓋至融資人應(yīng)償還的全部款項(xiàng)及費(fèi)用。(八) 非典型增信措施之——遠(yuǎn)期債權(quán)受讓1. 遠(yuǎn)期受讓承諾遠(yuǎn)期債權(quán)受讓承諾是指第三方（通常為資信好，償付能力強(qiáng)的主體）與債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人按照約定或第三方的承諾將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，第三方支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的行為。遠(yuǎn)期債權(quán)受讓承諾雖起到了一定擔(dān)保作用，但遠(yuǎn)期債權(quán)受讓安排就其法律關(guān)系上看是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，受讓方受讓債權(quán)后，仍應(yīng)按原來的主合同享有債權(quán)，借款本金、利率等不會(huì)發(fā)生變更，原債權(quán)人在獲得債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后從原來的債權(quán)債務(wù)關(guān)系中退出。法律效力（1） 第三方與債權(quán)人達(dá)成的債權(quán)轉(zhuǎn)讓合意不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，對當(dāng)事人產(chǎn)生法律效力，同時(shí)在債權(quán)轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)，發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓效力，并經(jīng)適當(dāng)程序通知債務(wù)人后，對債務(wù)人亦發(fā)生法律效力。2. 主要風(fēng)險(xiǎn)（1） 原債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)取決于第三方的信用及其償債能力，當(dāng)債務(wù)人無法履行債務(wù)時(shí)，第三方的償債能力決定了債權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)現(xiàn)程度。3. 操作時(shí)注意事項(xiàng)（1） 對第三方進(jìn)行合理盡調(diào)（2） 及時(shí)發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓書面通知，否則人對債務(wù)人不發(fā)生效力（3） 盡量采取協(xié)議方式，盡量避免使用第三方單方承諾(九) 非典型增信措施之——履約保證保險(xiǎn)履約保證保險(xiǎn)是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的一種, 是以信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，是指保險(xiǎn)公司向履約保證保險(xiǎn)的受益人（即出借人）承諾，如果投保人（即債務(wù)人/借款人）不按照合同約定或法律的規(guī)定履行義務(wù)，則由該保險(xiǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的一種保險(xiǎn)形式。1. 交易結(jié)構(gòu)圖2. 履約保證保險(xiǎn)法律性質(zhì)（1） 依據(jù)我國《保險(xiǎn)法》的規(guī)定, 保證保險(xiǎn)的性質(zhì)為保險(xiǎn)而非保證, 但不排除根據(jù)合同條款的具體約定將其認(rèn)定為保證的可能。實(shí)踐中, 從各保險(xiǎn)公司實(shí)際的投保協(xié)議和保單條款看,認(rèn)定為保險(xiǎn)的可能性更大。 最高人民法院在《對湖南省高級(jí)人民法院關(guān)于中國工商銀行郴州市蘇仙區(qū)支行與中保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司湖南省郴州市蘇仙區(qū)支公司保證保險(xiǎn)合同糾紛一案的請示報(bào)告的復(fù)函》([1999]經(jīng)監(jiān)字第266號(hào))中指出, “保證保險(xiǎn)雖是保險(xiǎn)人開辦的一個(gè)險(xiǎn)種，其實(shí)質(zhì)是保險(xiǎn)人對債權(quán)人的一種擔(dān)保行為。在企業(yè)借款保證保險(xiǎn)合同中，因企業(yè)破產(chǎn)或倒閉，銀行向保險(xiǎn)公司主張權(quán)利，應(yīng)按借款保證合同糾紛處理，適用有關(guān)擔(dān)保的法律。”在2010年6月24日《最高人民法院關(guān)于保證保險(xiǎn)合同糾紛案件法律適用問題的答復(fù)》中, 汽車消費(fèi)貸款保證保險(xiǎn)是保險(xiǎn)公司開辦的一種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。在該險(xiǎn)種的具體實(shí)施中，由于合同約定的具體內(nèi)容并不統(tǒng)一，在保險(xiǎn)