【正文】 報道稱房地產(chǎn)信托是刀尖上的舞蹈，即意指房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不斷推新而立法相對滯后，其結(jié)果有可能直接導致委托人設立信托目的落空和受益人利益受損?；仡櫸覈F(xiàn)行規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)的法律法規(guī)，在立法上呈現(xiàn)出“一法、二規(guī)、三文件“的框架型格局：“一法”指的是2001年頒布的《信托法》，這也是我國信托領域的基本法?！岸?guī)”指的是銀監(jiān)會于2007年頒布的兩部規(guī)章——《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》。“三文件”指的是中國人民銀行和銀監(jiān)會先后發(fā)布的三個通知，分別是2003年中國人民銀行發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(簡稱121號文)、2005年銀監(jiān)會發(fā)布的《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》(簡 1 稱212號文)、以及2006年銀監(jiān)會發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡稱54號文)。這三個文件在內(nèi)容上漸次嚴格，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道逐步縮窄，融資難度逐步提高。此外，銀監(jiān)會還于2004年發(fā)布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法(征求意見稿)》，向社會公開征集意見。該辦法界定了房地產(chǎn)信托業(yè)務，規(guī)定了經(jīng)營規(guī)則、監(jiān)督管理、風險條款，業(yè)界和學者普遍希望其能對規(guī)范房地產(chǎn)投資信托業(yè)務起到積極的推動作用。然而，現(xiàn)行的信托法律制度設計對房地產(chǎn)信托的發(fā)展并不盡如人意。2007年頒布實行的新“二規(guī)”對原有的舊“二規(guī)”雖有重大修訂，例如舊《信托投資公司資金信托業(yè)務管理暫行辦法》規(guī)定了“接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)”。這意味著信托投資計劃只能以私募的方式來開展。而在新《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中，這條為學者廣為詬病的規(guī)定被刪除，取而代之的是“單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過50人，合格的機構投資者數(shù)量不受限制”。這使得信托計劃的規(guī)模得到了擴張，但是相對于房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展來說，《管理辦法》的改進仍然不夠徹底，這表現(xiàn)在：規(guī)定“合格投資者”包括：(1)投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；(2)個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相關財產(chǎn)證明的自然人；(3)個人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關收入證明的自然人。如此高的投資門檻使得大部分中小投資者對信托計劃望而卻步。規(guī)定“參與信托計劃的委托人為惟一受益人”。這種規(guī)定與信托最基本理念背道而馳，也與其上位法《信托法》的規(guī)定相左：“受益人是在信托中享有信托受益權的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人?！币?guī)定信托公司推介信托計劃時，不得有以下行為：“(一)以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益；(二)進行公開營銷宣傳”。這就始終將信托公司推行信托計劃限制在非公開發(fā)行的范圍內(nèi)。同時，與房地產(chǎn)信托相關的配套法律法規(guī)在立法上也存在互不銜接的問題： 例如房地產(chǎn)法律制度。雖然《物權法》第10條規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但是具體制度至今并未出臺；《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》仍然并存，登記制度并未統(tǒng)一。這造成房產(chǎn)和地產(chǎn)的登記機關不統(tǒng)一，登記程序不統(tǒng)一，登記效力不統(tǒng)一，以及登記權屬證書不統(tǒng)一。這些不統(tǒng)一導致“信托財產(chǎn)”不確定。信托的本質(zhì)是“受人之托，代人理財”，信托是一種財產(chǎn)管理制度，其載體是信托財產(chǎn)。我國《信托法》第七條規(guī)定，設立信托必須有確定的信托財產(chǎn)。信托財產(chǎn)必須是委托人合法所有的財產(chǎn)，包括委托人擁有的合法財產(chǎn)權利。凡是具有金錢價值的東西，都可以作為信托財產(chǎn)，比如動產(chǎn)和不動產(chǎn)，有形財產(chǎn)和無形財產(chǎn)。財產(chǎn)權利是一種無形財產(chǎn)，包括股票、債券、專利權、商標權、著作權等等。信托財產(chǎn)必須是委托人合法所有的財產(chǎn)或者財產(chǎn)權利。信托是委托人將財產(chǎn)或者財產(chǎn)權利委托給受托人進行管理或者處分的行為，因此，委托人對該財產(chǎn)或者財產(chǎn)權利必須具有合法的所有權，只有這樣，委托人才有權對該財產(chǎn)或者財產(chǎn)權利設定信托。同時，信托財產(chǎn)必須具有合法性，法律、行政法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)，不得作為信托財產(chǎn)；法律、行政法規(guī)限制流通的財產(chǎn)，依法經(jīng)有關主管部門批準，才可以作為信托財產(chǎn)。房地產(chǎn)信托在發(fā)展過程中有依賴于完善的不動產(chǎn)登記制度，統(tǒng)一登記制度對于什么是合法的信托財產(chǎn)有重要的意義。房地產(chǎn)信托財產(chǎn)是委托人將其財產(chǎn)權委托給受托人，并由受托人以自己的名義進行管理或者處分的財產(chǎn)。從信托的成立看，委托人不將信托財產(chǎn)委托給受托人，信托就無法成立；從信托的運作看，受托人的活動是圍繞著信托財產(chǎn)的管理或者處分而展開的，沒有信托財產(chǎn)，受托人的活動和受益人的利益將會失去存在的基礎；從信托的存續(xù)看，如果信托財產(chǎn)不復存在，信托關系就會消滅。因此，信托是以信托財產(chǎn)為基礎的法律關系，沒有確定的信托財產(chǎn)，就沒有信托。所以，設立房地產(chǎn)信托必須具有確定的房地產(chǎn)信托財產(chǎn)。再例如證券法律制度。我國2003年頒布《證券投資基金法》，而現(xiàn)行《證券法》定義的證券只包括股票、公司債權和國務院依法認定的其他證券，以及政府債券、證券投資基金份額和債券衍生品種，這其中不包括信托受益憑證，房地產(chǎn)信托被局限于證券投資基金的形式，范圍較窄。此外，依照我國現(xiàn)行《信托法》，可以取得受托人資格的法人主要是指信托投資公司。這就意味著，信托只能由信托機構發(fā)行，使得信托機構成為法定壟斷的中間機構。開展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不僅對于房地產(chǎn)企業(yè)有特別重要的意義，對于居民家庭也同樣具有不可替代的作用。信托產(chǎn)品在國外被廣泛應用，包括家庭中的財產(chǎn)，也就是我們所稱的私人信托。使用私人信托能夠使很多家庭成員從中獲益，而不用把家庭財產(chǎn)權進行分割。作為房產(chǎn)，可能整個家庭只有這一項財產(chǎn)，信托是一種很有效的機制，它可以使家庭成員或者單獨的、或者集體的，以委托人認為合適的方式來享用這個房屋。還有可能這些受益人是一些老年人，他們可能由于制度上的因素不能獲得一個很好的養(yǎng)老待遇，而使用了房產(chǎn)信托，相對減少國家的、集體的或個人的有限的資金支出，從而使這些受益人在年老體弱時有足夠的資金以安渡晚年。房產(chǎn)信托也可以使一些目前還沒有生出來的人進行獲益，比如說委托人目前可能沒有任何子女，但是他可以設立一項房產(chǎn)信托，使他未來的子女或者說孫子女來獲益?？傊康禺a(chǎn)信托業(yè)的良性發(fā)展無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營還是公民個人都具有十分現(xiàn)實的意義，我國信托制度起步晚，在這些方面發(fā)展還不是很完善，需要立法機構不斷充實相關法律規(guī)范內(nèi)容，保障房地產(chǎn)信托業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。作者：北京市兩高律師事務所 李國蓓 2011年11月第四篇：信托融資房地產(chǎn)融資要求房地產(chǎn)融資要求融資方或其控股股東具備二級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。（滿足四、三、二條件）也即四證齊全、自有資金超過35%、二級開發(fā)資質(zhì)。有的信托公司需要行業(yè)百強和地方龍頭。第1條財務狀況對融資方財務狀況的基本要求是：（一）融資方為多項目開發(fā)商或綜合性開發(fā)商，其資產(chǎn)負債率不超過75%，凈資產(chǎn)不低于5000萬（資產(chǎn)負債率計算可扣除預收房屋銷售款計算）；（二）融資方如為單一項目新設公司，其資產(chǎn)負債率要求可適度放寬，實收資本應不低于1000萬；單一項目公司如分期開發(fā)，且在我司介入前已有開發(fā)和銷售記錄的，應適用第（一）項標準。第2條開發(fā)經(jīng)驗融資方或所屬集團具有連續(xù)開發(fā)三年以上的開發(fā)經(jīng)驗，且開發(fā)業(yè)績良好，累計竣工面積在20萬平方米以上。第3條發(fā)展?jié)摿θ谫Y方或所屬集團有一定項目儲備，持續(xù)發(fā)展能力較強。第4條行業(yè)地位融資方或其所屬集團具有一定的行業(yè)地位，符合以下之一的：（一）為全國房地產(chǎn)百強企業(yè)（中國指數(shù)研究院發(fā)布的名單）或區(qū)域（省、直轄市）綜合排名前10位的企業(yè)（不含全國房地產(chǎn)百強企業(yè)）；（二）雖未達到第（一）項要求，但股東背景突出，控股股東為其他行業(yè)地位突出的大型央企（國資委要求退出房地產(chǎn)領域的除外）、國企和民營企業(yè)（全國民營百強企業(yè)）；（三）雖無具體排名，但在建項目市政及生活配套項目成熟健全，項目條件與周邊同類物業(yè)比較有明顯優(yōu)勢，市場承接力強，有較高盈利空間。第5條開發(fā)條件項目權屬清晰，“四證”齊全（即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》）。第6條資本金要求項目資本金比例達到國家最低要求并足額到位。第7條項目監(jiān)管能配合接受我司或我司委托的監(jiān)理公司對項目監(jiān)管，以銷售資金作為還款來源的項目原則上需要實現(xiàn)項目抵押并能接受分期還款或存單、保證金質(zhì)押。第8條保障性住房保障房的建設單位應具備以下資質(zhì)：（一）政府背景的保障性住房開發(fā)建設機構，須具備合格的企事業(yè)法人資格，有負責保障性住房建設的政府相關批復文件，如屬政府平臺，另需按政府平臺相關政策執(zhí)行；（二）如為保障性住房代建企業(yè)，須已與政府簽訂代建項目協(xié)議；項目已列入建設計劃，廉租房、公租房須已與政府簽訂回購協(xié)議。第9條舊城改造項目必須已完成拆遷工作或已全面簽訂拆遷協(xié)議，拆遷工作無障礙，可進行實質(zhì)性開發(fā)。第10條結(jié)構融資安排對房地產(chǎn)集合信托計劃，采用結(jié)構化方式進行融資安排的，其優(yōu)先受益權和劣后受益權配比比例不得高于3：1。第11條其他條件存在以下情況的項目原則上不介入：（一）項目土地已閑置超過兩年，存在被政府收回風險；（二）擅自改變土地用途和性質(zhì)進行開發(fā)；（三）嚴重拖延開竣工時間；（四）來自于其他金融機構的項目貸款（或融資）已被挪用等。第五篇：關于房地產(chǎn)信托的觀點在銀監(jiān)部門對信托公司就房地產(chǎn)項目進行窗口指導、二三城市會啟動限購令等消息出來后，目前很多客戶都對房地產(chǎn)項目猶豫不決，事實上我們認為現(xiàn)在正是“相對低風險高收益”信托產(chǎn)品的最后一班車，在認真分析項目的前提，應該好好把握機會。我國的信托公司現(xiàn)在仍是“剛性兌付”，近幾年類固定收益產(chǎn)品尚未出現(xiàn)不能按期兌付的情況。主要是由于目前我國只有63張信托牌照，非常稀缺，信托公司絕不會因為某只產(chǎn)品不能兌付而導制牌照受影響。而且信托公司一般有央企、銀行、地方國資委等背景，實力雄厚，有能力在極端情況下保證信托本息的按期兌付。目前銀監(jiān)會加強了對房地產(chǎn)信托項目的監(jiān)管，要求房地產(chǎn)信托實現(xiàn)報備、報批制。此時能夠通過審批的產(chǎn)品多數(shù)是項目資質(zhì)好、信托公司風控好的產(chǎn)品，相當于銀監(jiān)會又加了一層風控。所以可以放心購買。房地產(chǎn)信托的風險實質(zhì)是能否信托到期能否按時兌付。而兌付的關鍵是在到期前，能否有足夠的現(xiàn)金流。這和房地產(chǎn)銷售進度直接相關，主要取決于拿地的成本、地理位置和開放商的實力，如果這三個方面的條件足夠好，信托計劃自然沒有風險。信托計劃都有相應的風控措施，比如有抵押物、股權質(zhì)押、擔保、有的還有優(yōu)先次級的結(jié)構化設計等。即使當現(xiàn)金流不能如期兌付時，只要風控措施是足夠的也能保證信托的到期兌付我們恒天有專門的產(chǎn)品部和風控部，有三級風控體系。我們上半年就是在207只產(chǎn)品中精選了53只產(chǎn)品。其中，年初我們曾經(jīng)采集的北京信托盈瑞佳一號，雖然沒有拿到地，但由于我們有足夠的談判能力，在信托合同中明確的寫明，如果拍不到地，信托計劃中止，而且保證本息。客戶在短短3個月的時間，%的收益。所以客戶要對我們篩選產(chǎn)品的能力放心。