房地產(chǎn)信托相關(guān)資料培訓(xùn)教程-資料下載頁
2025-01-06 21:41本頁面
【正文】 讓或出租所帶來的利益。? 3， “房屋銀行 ”的信托化規(guī)范經(jīng)營? “房屋銀行 ”模式是由貴州房屋置換中心與中國工商銀行貴州省分行聯(lián)手率先推出的。? 貴州的運(yùn)作方式是，房屋所有權(quán)人將待出租的房屋 “存入 ”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設(shè)施等因素，測算出房屋的出租價(jià)格，經(jīng)房主認(rèn)可后通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對外招租。? ? 房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商銀行為房主開立的帳戶中。房主每年預(yù)留 40天時(shí)間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。? 貴州房屋置換中心的該種業(yè)務(wù)僅運(yùn)作四個(gè)多月，就接受了 5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達(dá)到 97％。? 雖然各地都基本參照貴州的方式運(yùn)作，但還是有許多差異。? 比如，北京房地產(chǎn)交易中心將此類 “房屋銀行 ”業(yè)務(wù)稱為 “租賃吞吐 ”業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)規(guī)定每年預(yù)留兩個(gè)月作為不向房主支付房租的租賃工作日，自房屋 “存入 ”之日起開始按照事先約定的數(shù)額計(jì)算房租，不過所約定的房租額與向承租人收取的實(shí)際租金并不相等，房地產(chǎn)交易中心賺取了其中的差價(jià)。? 在此類 “房屋銀行 ”業(yè)務(wù)中，房主、承租人及 “房屋銀行 ”相互之間是一種什么法律關(guān)系？? 他們之間簽定的法律合同屬于什么性質(zhì)的法律合同？? 租金的收取與支付宜采用什么方式？? 對這些問題需要加以分析，以便在出現(xiàn)糾紛時(shí)能夠依照現(xiàn)行法律及時(shí)予以解決。 ? 在 “房屋銀行 ”業(yè)務(wù)運(yùn)作中，房主和 “房屋銀行 ”之間一般是委托人與受托人的關(guān)系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價(jià)的行為，有點(diǎn)類似于房屋的轉(zhuǎn)租獲利，這是不符合委托代理及中介業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定的。? 承租人和 “房屋銀行 ”之間是名義上的租賃關(guān)系，此時(shí)，是 “房屋銀行 ”以房屋所有權(quán)人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關(guān)心誰是房屋的真正所有者。? 由此可以看出， “房屋銀行 ”業(yè)務(wù)的運(yùn)作更符合信托法律關(guān)系。? 房主是信托法律關(guān)系中的委托人， “房屋銀行 ”是具體從事房屋經(jīng)營管理活動的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。? 這樣一來，我們將 “房屋銀行 ”稱為 “房屋信托 ”，并用信托法加以規(guī)范可能就較為妥當(dāng)了。? 雖然我國民法理論及實(shí)踐中，將信托行為等同于行紀(jì)行為，但嚴(yán)格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實(shí)和明確了這一點(diǎn)，因而不宜將其認(rèn)定為 “房屋行紀(jì) ”。? 由于這種經(jīng)營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。? 因中國人民銀行規(guī)定 “銀行 ”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為 “存房中心 ”。 ? （二）發(fā)展我國房地產(chǎn)信托融資的思考和建議? 1，完善風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)? 對于目前中國可供選擇的一些金融投資渠道來說，信托投資相對股票、期貨來說，它的風(fēng)險(xiǎn)還是比較小的，投資回報(bào)比國債或者放到銀行里要大得多。? 在防范風(fēng)險(xiǎn)上，信托公司在選擇項(xiàng)目時(shí)也會設(shè)置多處防火墻，用抵押、擔(dān)保、控股等許多模式保證投資者的資金安全。? 而隨著銀監(jiān)會對于信托法律法規(guī)的進(jìn)一步規(guī)范、細(xì)化和管理力度的加強(qiáng)，金融詐騙方面風(fēng)險(xiǎn)也會大幅度降低。? 1）道德風(fēng)險(xiǎn)問題的防范? 嚴(yán)格按照信托業(yè) “一法兩規(guī) ”進(jìn)行經(jīng)營活動。? 在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上，信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與，對信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程，按照審慎的原則運(yùn)用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。? 借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會，負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃，并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系。 ? 2）項(xiàng)目自身及市場風(fēng)險(xiǎn)的防范? 對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評估，對項(xiàng)目的市場定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識；? 深入調(diào)查了解開發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況，選擇與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作；? 落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，加強(qiáng)資金監(jiān)控，做到 “封閉運(yùn)行，專款專用 ”。? 2，創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者? ? 3，建設(shè)房地產(chǎn)信托學(xué)科教育，培養(yǎng)房地產(chǎn)信托專業(yè)化人才? 4，改善房地產(chǎn)信托政策環(huán)境，加強(qiáng)制度建設(shè)? 制定有關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的政策法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度、房屋信托時(shí)是否需要及如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等問題。? 5，建立信托企業(yè)信用制度? 建立信托企業(yè)信用制度，以完善的法律體系促進(jìn)信托市場的誠信，保證信托市場的健康發(fā)展。? 建立信托企業(yè)征信體制，劃分信托企業(yè)信息類型，實(shí)現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放；? 發(fā)展信用中介機(jī)構(gòu)；建立標(biāo)準(zhǔn)化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫；建立健全失信懲罰制度；規(guī)范發(fā)展信用評級行業(yè)；大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。? 6，健全信息披露制度? 有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行擔(dān)保，但信托合同中對此沒有揭示，使投資者身處風(fēng)險(xiǎn)隱患而不知情。? 信托投資公司應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整地披露信息，包括經(jīng)審計(jì)的年報(bào)和重大事件臨時(shí)報(bào)告等，在年報(bào)中披露各類風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理情況及公司治理信息，并在會計(jì)附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。 演講完畢，謝謝觀看
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