房地產(chǎn)開發(fā)策劃方法培訓教程-資料下載頁
2025-02-16 12:14本頁面
【正文】 ：明：? 假設(shè)條件建安工程取費按假設(shè)條件建安工程取費按市場平均水平取；市場平均水平??；? 對應(yīng)容積率的產(chǎn)品銷售均對應(yīng)容積率的產(chǎn)品銷售均價按區(qū)域市場平均價格水平價按區(qū)域市場平均價格水平修正后取。修正后取。? 有時候并非容積率越低，利潤率越高案例：天津某中低密度項目案例：天津某中低密度項目說說 明：明：? 不同種類產(chǎn)品對應(yīng)利潤額不同種類產(chǎn)品對應(yīng)利潤額和利潤率由較大差異和利潤率由較大差異? 并非建筑面積越高，利潤并非建筑面積越高，利潤額就越高額就越高? 也并非容積率越低，利潤也并非容積率越低，利潤率就越高率就越高15米退線剩 。13米退線S=S=南剩 米總長米總長 米剩 米? 建筑概念規(guī)劃設(shè)計說明，大戶型方案更可行案例：呼和浩特項目案例：呼和浩特項目說說 明：明：? 地塊呈不規(guī)則地塊呈不規(guī)則 ““ 刀把形刀把形 ”” ，不利于排布不利于排布? 容積率要求容積率要求 ? 限高限高 90米米? 呼和浩特對朝向的重視呼和浩特對朝向的重視? 小戶型概念（小戶型概念（ 110平米以下即平米以下即叫小戶型）叫小戶型）? 地塊不利于小戶型的排布地塊不利于小戶型的排布? 對面積的追求要求板樓進深對面積的追求要求板樓進深要相對增大要相對增大方案一方案一方案三方案三 方案四方案四方案二方案二項目定位四把尺子的目標經(jīng)濟測算四把尺子概念規(guī)劃? 是分析項目的必要工具，但是并非成功策劃的充分條件? 在目前不成熟、不穩(wěn)定的市場階段，我們要去創(chuàng)造市場規(guī)律而非發(fā)現(xiàn)市場規(guī)律? 我們作為開發(fā)商的目標是尋找市場競爭的致勝策略而非建立盡善盡美的市場理論，后者最多是我們?yōu)檫_到前者目標的手段關(guān)于使用四把尺子的說明關(guān)于市場調(diào)研—— 以商業(yè)項目為例定義? 市場： 需求方 供給方 ? 市場調(diào)研：通常是為了獲得及時有效的信息數(shù)據(jù)而專門進行的研究活動? 項目決策? 針對性（帶著問題去調(diào)研）? 核心問題（典型樣本的指導性）? 了解市場216。多聯(lián)想（自己、競爭、相似），多看，多聊216。典型數(shù)據(jù)，典型商戶，典型客戶216。業(yè)源關(guān)系216。氛圍判斷216。大勢判斷216。典型樣本目的? 消費者? 氛圍? 導向? 商戶? 是否好經(jīng)營? 價格? 規(guī)劃者216。流線216。業(yè)態(tài)布局216。三者協(xié)調(diào)角度調(diào)研內(nèi)容匯總調(diào)研內(nèi)容解析? 區(qū)域發(fā)展– 區(qū)域概況– 發(fā)展定位– 區(qū)域規(guī)劃– 經(jīng)濟數(shù)據(jù)– 人口及消費數(shù)據(jù)216。大勢判斷216。宏觀消費力調(diào)研內(nèi)容解析216。可達、可視、可駐216。輻射范圍調(diào)研內(nèi)容解析216。氛圍、檔次、集客力216?？腿?16。商圈、帶動力調(diào)研內(nèi)容解析216。消費力216。消費習慣調(diào)研內(nèi)容解析216。氛圍216。典型樣本調(diào)研內(nèi)容解析216。投資偏好216。選址開店標準；商戶資源216。消費傾向；消費力調(diào)研內(nèi)容解析? 政策– 城市規(guī)劃政策– 建筑規(guī)范– 商業(yè)發(fā)展政策– 金融政策– 稅收政策– 針對項目的特殊政策216。業(yè)態(tài)限制216。層高216。首付按揭調(diào)研內(nèi)容解析216。硬性限制216。氛圍216。體型調(diào)研內(nèi)容解析? 案頭工作– 網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、官方的房地產(chǎn)信息網(wǎng)；政府及相關(guān)部門網(wǎng)站（發(fā)改、國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、統(tǒng)計、商務(wù)）；項目或公司網(wǎng)站、業(yè)主論壇– 報紙期刊：各地房地產(chǎn)類、消費類出版物– 地圖：城市圖、 GoogleEarth衛(wèi)星地圖– 統(tǒng)計年鑒– 地方志 216。了解基本情況216。列出調(diào)研重點調(diào)研方法? 實地察看– 拍照（所有店鋪、人車貨、水牌、周邊道路）– 筆錄– 搜集樓書資料（了解產(chǎn)品特點、宣傳主題）– 入住率：晚上數(shù)亮燈– 人流車流量：計數(shù)器、不同時段– 消費能力觀察：看私家車、著裝216。氛圍感受調(diào)研方法? 訪談– 買房人身份：調(diào)查在售樓盤– 租房者身份：調(diào)查現(xiàn)有小區(qū)、中介公司，與居委會、物業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀人– 開發(fā)商身份：與政府機關(guān)打交道– 消費者身份：看價目表、客流量、聊生意好壞調(diào)研方法? 問卷– 時間長– 成本高– 信息完整，便于統(tǒng)計分析– 根據(jù)不同調(diào)查目的編制專門的問卷調(diào)研方法個案整理要求Thanks.感謝聆聽，歡迎探討演講完畢，謝謝觀
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