房地產(chǎn)開發(fā)策劃方法培訓教程(文件)
【正文】 城區(qū)分布在中心城中職業(yè)特點 各行各業(yè)，多在企業(yè)、商業(yè)服務業(yè)、黨政機關事業(yè)單位、教科文部門就職少量務農(nóng)、部分在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)打工、部分在城區(qū)務工以白領階層為主，多是傳媒、律師、證券、保險、 IT界從業(yè)人士，部分為私企業(yè)主，高層職業(yè)經(jīng)理人務工或經(jīng)商，經(jīng)商或從事個體經(jīng)營者約占20％工作區(qū)域 通州中心城 大部分在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一部分在城區(qū)北京市區(qū)， 6070％在CBD或周邊區(qū)域， 1020％在長安街沿線通州中心城人群屬性人群屬性 城市戶籍人口城市戶籍人口(通州原居民通州原居民 )農(nóng)村戶籍人口農(nóng)村戶籍人口(農(nóng)村人口農(nóng)村人口 )人戶分離遷入人口人戶分離遷入人口(城市新移民城市新移民 ) 其它暫住人口其它暫住人口收入 支出 人均可支配收入 10081元，人均消費性支出7691元人均可支配收入5650元，人均消費性支出 3592元人均可支配收入高于20230元（估計）相差懸殊，大部分務工人員可支配收入介于城市戶籍人口和農(nóng)村戶籍人口之間年齡層次 各層次都有 各層次都有 25歲至 40歲的年輕人為主 1835的青壯年為主文化特征 低于人戶分離遷入人口 65％初中學歷， 15％高中學歷， ％中專學歷， ％大專及以上學歷50％以上大學學歷以初中文化為主，總體低于通州農(nóng)村戶籍人口目前私車擁有率 4％ 5％家庭擁有汽車 約 1％（不計農(nóng)用車輛）50％以上的家庭擁有私車 2％左右（估計）消費特點日用品購買追求方便和性價比；在外就餐相對較少，喜好就近尋找餐廳；休閑、娛樂方式傳統(tǒng)，健身以室外運動為主；活動半徑小，以公共交通手段為主；平均花費低消費方式和觀念傳統(tǒng)，追求實惠、便宜；消費仍以購物、特別是日用品購買為主日常購買看重品牌、追求時尚；喜歡時尚、性價比高的休閑娛樂健身方式；活動半徑大，大部分依靠私車出行；平均花費較高大部分消費觀念和特點介于城市戶籍人口和農(nóng)村戶籍人口之間? 微觀市場 —— 競爭項目對比分析– 競爭力對比– 競爭時間比較– 競合– 差異性、強化競爭優(yōu)勢、攻擊競爭者的弱點微觀市場? 誠品建筑 —— 品質提升形成差異，鶴立雞群（誠品建筑 vs 世紀城）– 小規(guī)模精品社區(qū)（ 14萬） vs 我們造城（ 370萬）– “ 文化豪宅、學習型社區(qū) ” vs “ 實用主義 ”（毛坯房、準現(xiàn)房）– 板樓 vs 塔樓– 高單價 高附加值 vs 低單價 現(xiàn)房? 示例一? 碧水莊園 A區(qū) —— 與豪華大別墅形成差異的獨棟小別墅，與歐美傳統(tǒng)風格形成差異的現(xiàn)代前衛(wèi)風格， “ 溫暖的現(xiàn)代主義 ”? 示例二四把尺子 之 政策分析1234土地政策金融政策稅收政策其他政策政府政策? 土地政策– 限制別墅、高爾夫用地政策? 金融政策– 央行加息及利率調整 —— 對投資性物業(yè)的抑制? 稅收政策– 物業(yè)稅、房產(chǎn)稅 —— 對房地產(chǎn)投機行為有力打擊政策分析四把尺子 之 開發(fā)商分析戰(zhàn)略目標 投資計劃 開發(fā)策略1 2 3自有資源 企業(yè)文化 經(jīng)驗背景4 5 6? 客觀條件：能力– 資金實力– 政府關系– 專業(yè)程度? 主觀條件：目標– 項目開發(fā)目標 —— 利潤多少、回報快慢、名聲大小– 公司運作目標 —— 圈錢、多業(yè)務平衡、進入陌生市場、獲取最高利潤– 決策人 /領導人的因素開發(fā)商分析? 就中鐵置業(yè)而言– 背景? 國企（決策速度、對項目規(guī)模的要求）? 風險控制（求穩(wěn)、求長遠、非項目公司）? 主要行業(yè)（建筑施工出身、品牌雄厚）– 目標? 單獨上市（對現(xiàn)金流的要求）? 戰(zhàn)略布局（瞄準一二線城市、未來走區(qū)域化發(fā)展之路）? 投資收益（項目毛利率 38%，年投資收益率 16%）開發(fā)商分析? 經(jīng)濟測算的尺子? 概念規(guī)劃的尺子“ 四把尺子 ” 的有力補充? 有時候并非容積率（建筑面積）越高，利潤額越高案例：無雙別墅二期案例：無雙別墅二期說說 明：明：? 假設條件建安工程取費按假設條件建安工程取費按市場平均水平?。皇袌銎骄饺。? 對應容積率的產(chǎn)品銷售均對應容積率的產(chǎn)品銷售均價按區(qū)域市場平均價格水平價按區(qū)域市場平均價格水平修正后取。– 東部商務圈。銷售面積逐年增長， 09年達 123萬平米；216。受政策限制的項目于2023年年底零星上市，預計 2023年一季度后集中放量。 用地現(xiàn)狀?
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