房地產(chǎn)概論之房地產(chǎn)開發(fā)用地(文件)
【正文】 地附著物。青苗是指從播種以后到收獲之前生長(zhǎng)在耕地中的農(nóng)作物。 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償 （ 5） 臨時(shí)建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。 （ 6） 耕地占用稅。 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償 （ 7） 新菜地開發(fā)建設(shè)基金。是開發(fā)企業(yè)支付給承擔(dān)征地包干事務(wù)的有關(guān)土地管理業(yè)務(wù)部門的費(fèi)用。 據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，目前大城市商品房成本中，土地價(jià)格約占了 30%～ 60%，最高的達(dá)到 70%以上。 閑置土地的處理 （ 1）征收土地閑置費(fèi)：超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可征收相當(dāng)于出讓金百分之二十 以下的土地閑置費(fèi)。 思考題 ? 結(jié)合實(shí)際，談?wù)勎覈?guó)現(xiàn)行土地使用制度中存在的弊端，提出土地使用制度改革方向。 （ 2）無(wú)償收回土地：超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書 （ 3）變更土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)。 ? （ 2）核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的。開發(fā)企業(yè)在提出用地申請(qǐng)后，應(yīng)著手辦理有關(guān)征地包干手續(xù)，與土地管理部門簽訂征地費(fèi)用包干協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。城市郊區(qū)菜地在這里是指城市郊區(qū)（不含縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的郊區(qū)）連續(xù) 3年以上常年為供應(yīng)城市居民吃菜，常年種菜的商品菜地或養(yǎng)殖魚、蝦等精養(yǎng)魚塘。種植農(nóng)作物的土地以及魚塘、園地、菜地及其他農(nóng)業(yè)用地都屬于耕地占用稅的征稅對(duì)象。在臨時(shí)使用的土地上，開發(fā)企業(yè)不得修建永久性建筑物。征用土地上的青苗，在不影響建設(shè)工程正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)等待農(nóng)民收獲。征用集體所有的土地時(shí)，會(huì)造成地上附著物投資的損失，應(yīng)該對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民個(gè)人的這部分投資損失予以補(bǔ)償。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍。 （ 2）安置補(bǔ)助費(fèi)。 集體土地征用 （ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)。 集體土地征用 ? ? （ 1）征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府。 集體土地征用 （ 4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。 集體土地征用 （ 1）珍惜耕地，合理利用土地的原則：在征用土地時(shí)，必須堅(jiān)持“以要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅(jiān)持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國(guó)策。 開發(fā)建設(shè)中農(nóng)地征用出讓程序 ? 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)用地 ? 土地管理部門審核申請(qǐng)文件 ? 擬定征地方案 ? 征地出讓申請(qǐng)報(bào)批 ? 簽訂合同，核發(fā)土地使用證 集體土地征用 （ 1）具有一定的強(qiáng)制性，征地是國(guó)家的特有行為，被征地單位必須服從國(guó)家的需要，不能也不許可提出任何異議?！? 這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。 （ 1）辦理過(guò)戶登記手續(xù) （ 2）申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格 （ 3）交納土地增值稅 （ 4）以下情況不得轉(zhuǎn)讓 ①以出讓方式取得土地使用權(quán)未按合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金和進(jìn)行投資開發(fā)的；屬于成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的。 ? 類型 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ? 方式 買賣、合資、合作建房、交換、作價(jià)入股 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 ? 轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。拍賣主持人公布地塊開發(fā)計(jì)劃的細(xì)節(jié)及條件，競(jìng)投者用舉手、舉牌或口頭報(bào)價(jià)的形式競(jìng)投報(bào)價(jià)，最后以“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種土地出讓方式。 ? 特點(diǎn) 由于受讓人的單一性，使其缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺少公開
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